TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 3]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00303 – N° Portalis DB26-W-B7J-IJDS

Minute n° :

JUGEMENT

DU

06 Février 2026

[Z] [C]

C/

[O] [R]

Expédition délivrée le 06.02.26

M^e Antoine CANAL

M^e Agathe AVISSE

Exécutoire délivrée le 06.02.26

M^e Antoine CANAL

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [C]

né en Novembre 976 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Antoine CANAL, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Agathe AVISSE, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 25 février 2018, les époux [E] ont donné à bail à Madame [O] [R] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 500 euros.

Le bien a été acquis en cours de bail par Monsieur [Z] [C].

Un état des lieux de sortie a été établi le 28 septembre 2022 par un huissier de justice.

Considérant la locataire responsable de la dégradation du bien, Monsieur [Z] [C] a attrait Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de condamnation, à titre principal, au paiement de la somme de 10.373,45 euros au titre du défaut d’entretien et des réparations de l’immeuble.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 décembre 2025 à laquelle les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Monsieur [Z] [C] demande au juge de:

— le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes,

— constater la prescription de la demande de Madame [O] [R] tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 484 euros correspondant au solde de l’expertise,

— débouter Madame [O] [R] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

— la condamner au paiement de la somme de 10.373,45 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 250 euros,

— la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [O] [R] en tous les dépens.

A l’appui de sa demande de prise en charge d’une partie des frais de réparation du logement, Monsieur [Z] [C] se fonde sur la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permettant de mettre en évidence un certain nombre de travaux à la charge de la locataire, à l’exception de ceux résultant de la présence de mérule.

S’opposant aux moyens de défenses soulevés par Madame [O] [R], il fait valoir que l’état des lieux d’un précédent locataire n’est pas probant alors qu’il n’est pas daté et qu’aucun élément ne permet de garantir son authencité.

Il précise avoir adressé des mises en demeure avec des montants différents après s’être aperçu que certains postes du devis établi ne devait pas être mis à la charge de la locataire sortante.

Monsieur [Z] [C] conteste en outre le caractère indécent du logement qui ne peut résulter de la découverte d’une souche de mérule à la fin du bail alors qu’elle n’a jamais fait état de la moindre difficulté au cours du bail.

Il ajoute que la demande de remboursement de la facture de l’expertise est prescrite comme étant soumise à la prescription triennale des demandes dérivant du contrat de bail.

Madame [O] [R] demande au juge de:

— débouter Monsieur [Z] [C] de ses demandes,

— condamner Monsieur [Z] [C] à lui restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 500 euros,

— condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 484 euros en remboursement de l’expertise pour les mérules,

— condamner Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [Z] [C], Madame [O] [R] fait valoir que l’état des lieux d’entrée est sommaire mais permet de mettre en évidence le mauvais état de différentes pièces, ce qui est corroboré par l’état des lieux d’entrée du précédent locataire.

Elle précise que les sommes réclamées par le bailleur ont changé sans justificatifs et qu’il réclame des sommes conséquentes sur la base d’un devis ancien établi par un ami sans justifié des factures des travaux nécessairement réalisés depuis.

Elle fait valoir que le logement, infecté par la mérule était indécent et que l’existence de ce champignon représentait un danger pour sa santé et celle de son fils.

S’agissant de la prescription opposée à sa demande de remboursement de la facture de l’expert, elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une demande dérivant du contrat de bail mais d’une demande fondée sur le droit commun et soumise à la prescription quinquennale.

Il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2026.

MOTIFS

Sur les dégradations locatives

En l’espèce, le demandeur produit un état des lieux d’entrée très succint et un état des lieux de sortie très détaillé, établi par un huissier de justice. Ces pièces à la rigueur très différente, ne permettent pas d’opérer une comparaison entre les éléments qui y figurent et notamment les éléments passés sous silence et absents de l’état des lieux d’entrée.

En effet, l’état des lieux d’entrée contient une description sommaire de l’état des plafonds/ murs/ sols/ menuiserie des différentes pièces. Les éléments d’équipement et de rangement ne sont pas décrits.

L’état du bien ne peut être défini par l’état des lieux d’entrée d’un précédent locataire en l’absence de toute date sur le document permettant de considérer que le bien a été remis à Madame [O] [R] dans le même état et ce d’autant plus que l’état des lieux de sortie qui aurait été une pièce plus pertinente, n’est pas produit.

Cependant, Madame [O] [R] produit une attestation d’une ancienne voisine occupant la maison mitoyenne ayant connu tant la défenderesse que la précédente locataire, témoignant d’un logement en mauvais état général, dont la boîte aux lettres était dégradée dès 2017, le grillage du jardin non entretenu abîmé et le tube du poêle à bois déjà troué, outre des traces d’humidité dans le logement.

Il s’évince des éléments comparables que peuvent être imputés à Madame [O] [R], qui se contente de critiquer le devis sans produire d’éléments permettant de retenir son caractère excessif, les postes suivants :

— nettoyage réseaux électriques + interrupteurs + refixer plots électriques 784,63 euros

— fourniture et bouchage trous + fourniture et pose bande + enduit finition 1.012,22 euros

— nettoyage des murs + fourniture et pose de peinture blanche sur tous les murs du logement + porte 1.831,74 euros

— forfait nettoyage complet du logement + nettoyage poubelle 1.050 euros

Soit un total de 4.678 euros.

Madame [O] [R] sera donc condamnée à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 4.428 euros au titre des réparations locatives, déduction faire du dépôt de garantie de 250 euros, le bail ne mentionnant pas le montant de celui-ci, la défenderesse ne justifiant pas avoir versé une autre somme à ce titre, l’acte de vente visant un dépôt de garantie de 250 euros correspondant au prêt consenti par la CAF.

Sur le trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, la défenderesse ne justifie pas des conditions d’occupation dégradées du logement résultant de la présence d’humidité et de la mérule et des conséquences sur sa santé ou celle de son fils. L’ampleur de l’humidité, sa localisation, la date d’apparition du champignon ne sont pas connues et seul le rapport de visite du maire de [Localité 9] permet de donner date certaine aux premières constatations précises. Or, ce rapport établi le 4 juillet 2022 mentionne que le logement est vide de meuble et que la maison est restée très longtemps inhabitée par sa locataire. La date de départ de la défenderesse n’est pas connue. La locataire ne produit aucune photographie de l’état de son logement du temps de son occupation. Il n’est donc justifié d’aucun préjudice de jouissance et Madame [O] [R] verra sa demande à ce titre rejetée.

Sur le remboursement de l’expertise

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la demande de remboursement porte sur une expertise menée afin de confirmer la présence de mérule dans le bien objet du contrat de bail.

Le texte précité ne vise pas de manière restrictive les actions fondées sur les obligations du bail mais de manière plus large les actions dérivant d’un contrat de bail, intégrant donc les actions en remboursement des sommes exposées dans le cadre de la relation contractuelle. La demande en remboursement est donc soumise à cette prescription triennale.

La facture a été établie le 27 juillet 2022 et les conclusions de la défenderesse, portant cette demande de remboursement n’ont été signifiées qu’en septembre 2025. Cette demande est donc prescrite.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [R], succombant à titre principal, sera tenue aux dépens de l’instance.

Elle sera en outre condamnée à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclare la demande de Madame [O] [R] en remboursement de la facture d’établissement du constat d’état parasitaire du bien prescrite,

Condamne Madame [O] [R] à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 4.428 euros au titre des réparations locatives,

Déboute Madame [O] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

Condamne Madame [O] [R] aux dépens de l’instance,

Condamne Madame [O] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le greffier La Présidente