TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00689 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H47B

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n° 25/00817

S.A. LOGI OUEST

C/

[Y] [N] [V]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

M. [N] [V]

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 05 Juin 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. LOGI OUEST

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [N] [V]

né le 16 Mai 1981 à [Localité 7] (CONGO)

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 mai 2019, la SA d’HLM Logi Ouest a donné à bail à usage d’habitation à Mme [J] [H] et M. [Y] [N] [V] un appartement situé au [Adresse 3] ainsi que deux emplacements de stationnement moyennant un loyer mensuel de 388,17 €, outre 41,60 € au titre de la location des garages, les charges venant en sus.

Par courrier du 3 octobre 2023, la SA d’HLM Logi Ouest a informé Mme [J] [H] que suite à la réception de sa lettre de résiliation du bail, cette dernière était détachée du bail à compter du 14 juin 2023 sans application de la clause de solidarité.

Le 30 octobre 2024, la SA d’HLM Logi Ouest a fait signifier à M. [Y] [N] [V] un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, la SA d’HLM Logi Ouest a fait assigner M. [Y] [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation intervenue de plein droit le 31 décembre 2024 du contrat de bail ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [N] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [Y] [N] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat à compter du 31 décembre 2024 ; subsidiairement fixer ladite indemnité ;

— condamner M. [Y] [N] [V] à lui payer :

1. la somme globale de 2.322,25 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, la SA d’HLM Logi Ouest – représentée par son conseil – , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1.577,29 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti audit commandement, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle déclare être opposée à la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le défendeur.

M. [Y] [N] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 100 €.

Il affirme avoir repris le paiement régulier de son loyer et avoir également effectué des versements supplémentaires en règlement de sa dette. Il ajoute s’être mobilisé, étant notamment aller voir l’assistante sociale et avoir effectué une demande d’APL ainsi que de prime d’activité.

Il déclare être salarié en CDI et percevoir un salaire de 1.800 € – 2.000 € par mois. Il précise avoir trois enfants et avoir une instance en cours devant le juge aux affaires familiales relativement aux modalités de garde des enfants.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 6] par la voie électronique le 7 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Logi Ouest justifie saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mai 2019 contient une clause résolutoire (article 4 § Résiliation ) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail deux mois après un commandement de payer les loyers restés infructueux.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.411,36 € est demeuré pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 décembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d’HLM Logi Ouest produit un décompte ainsi qu’un avis d’échéance démontrant que M. [Y] [N] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.434,74 € à la date du 27 mai 2025.

M. [Y] [N] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.434,74 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (3 avril 2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [Y] [N] [V] a repris le paiement intégral de son loyer depuis plusieurs mois. Des versements supplémentaires sont en outre intervenus ces derniers mois ayant permis une nette diminution de la dette locative.

Il comparaît à l’audience et formule une proposition d’apurement échelonnée qui est adaptée à son budget et qui doit être retenue comme sérieuse.

Elle permet d’assurer par ailleurs un règlement de la totalité de la dette dans des délais raisonnables pour un bailleur institutionnel.

Compte tenu de ces éléments et après prise en compte de la situation réciproque des parties, il convient d’accorder à M. [Y] [N] [V] les délais de paiement sollicités. Ce dernier sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

De même, pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande du locataire, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [Y] [N] [V] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de M. [Y] [N] [V] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [N] [V] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Logi Ouest, M. [Y] [N] [V] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mai 2019 concernant le logement n°301 et les emplacements de stationnement situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [Y] [N] [V] à verser à la SA d’HLM Logi Ouest la somme de 1.434,74 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 27 mai 2025, (incluant notamment l’échéance d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 ;

AUTORISE M. [Y] [N] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 100 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Y] [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Logi Ouest puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Y] [N] [V] soit condamné à verser à la SA d’HLM Logi Ouest une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Y] [N] [V] à verser à la SA d’HLM Logi Ouest une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] ;

La greffière, La vice-présidente,