TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 24/01199 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EXAU

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du Tribunal judiciaire d’ARRAS composée, lors des débats et du délibéré, de Monsieur MEDES, Juge, statuant en qualité de juge unique,

DÉBATS à l’audience publique tenue le 13 mars 2025

Greffier : Madame DURETZ

En présence de Mme [X], auditrice de justice

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, le présent jugement est signé par Monsieur MEDES, Juge, et par Madame BORDE, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VOLUME VII, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

A

SCCV [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de commissaire de justice signifié à personne morale le 25 juillet 2024, le syndicat de copropriétaires de la résidence [10], représenté par leur syndic, la société par actions simplifiées [Adresse 8], et par Maître [U] [W], du barreau de LILLE faisait assigner la société civile immobilière de construction SCCV ARRAS GARE devant le tribunal judiciaire d'[4] aux fins de :

— condamner cette dernière à lui payer la somme de 34.161,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date du commandement de payer pour la somme de 7.674,63 euros et pour le surplus à compter de l’assignation valant sommation, au titre des charges de copropriété ;

— la condamner à lui payer la somme de 1.500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la condamner à lui payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Selon jugement réputé contradictoire du 22 mars 2024, le juge du tribunal judiciaire statuait en ces termes :

« CONDAMNE la société civile immobilière de construction SCCV [Localité 6] à payer à la société par actions simplifiées [Adresse 9], agissant en qualité de syndic du syndicat de copropriétaires de la résidence [10], la somme de 5 756,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 au titre des charges de copropriété dues et frais engagés ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction SCCV [Localité 6] à payer à la société par actions simplifiées [Adresse 9], agissant en qualité de syndic du syndicat de copropriétaires de la résidence [10], la somme de 1.000,00 euros au titre du préjudice économique ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction SCCV [Localité 6] à payer à la société par actions simplifiées [Adresse 9], agissant en qualité de syndic du syndicat de copropriétaires de la résidence [10], la somme de 720,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction SCCV [Localité 5] GARE aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement. »

Par ordonnance du 28 août 2024, et en l’absence de constitution d’avocat par la société civile immobilière de construction SCCV [Localité 5] GARE, le juge de la mise en état ordonnait la clôture de l’instruction et fixait l’audience de plaidoiries à la date du 13 mars 2025 à 14h00.

Lors de celle-ci, le syndicat demandeur, représenté par son avocat, procédait au dépôt de son dossier et s’en rapportait aux demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

Il se fonde sur les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter les sommes visées plus haut en invoquant une persistance dans les impayés des charges de copropriété depuis le jugement du 22 mars 2024, portant sur les précédentes charges de copropriété non réglées. Il précise avoir eu recours à plusieurs mises en demeure par lettre recommandée, restées infructueuses.

Il sollicite donc le paiement des charges de copropriété dues en visant un décompte actualisé au 1er juillet 2024 et se prévaut également d’un préjudice économique, en invoquant le fait que les autres copropriétaires du syndicat se trouvent contraints d’avancer les frais non supportés par la société défenderesse.

La société civile immobilière de construction SCCV [Localité 5] GARE n’est pas comparante.

Le jugement est mis en délibéré à la date du 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots”.

En l’espèce, pour démontrer la qualité de copropriétaire de la société SCCV [Localité 5] GARE, le demandeur produit un avis de mutation indiquant que cette dernière, par acte authentique du 30 décembre 2020, a fait l’acquisition du volume 11 et des biens et droits immobiliers du volume 7 de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 7] et un relevé de propriété de la ville d'[Localité 5] daté de l’année 2023 où il est bien indiqué que cette société est propriétaire de douze lots au sein de l’immeuble se trouvant au [Adresse 3] à [Localité 5]. Au surplus, la mention de l’absence de la société SCCV [Localité 5] GARE aux assemblées générales des copropriétaires du 07 février 2023 et du 25 juin 2024 dans le procès-verbal corrobore cette information. Son intérêt à agir dans la présente instance est donc établie.

Pour que la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges soit considérée comme certaine, liquide et exigible, il est nécessaire que les comptes du syndic aient fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires, étant précisé qu’à défaut de contester cette décision dans les délais fixés par l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire ne peut s’opposer au paiement de ces sommes.

Par ailleurs, s’agissant des provisions sur charge, l’article 14-1 de cette même loi énonce que « la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

De plus, l’article 19-2 de la même loi énonce qu’en cas de défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité et après une mise en demeure laissée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues et les sommes restant dues, appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Ici, le procès-verbal permet d’établir que les budgets prévisionnels pour les années 2023 et 2024 avaient été approuvés à l’unanimité des voix exprimées, étant précisé que, pour ces deux périodes, ledit budget était fixé prévisionnellement à la somme de 17.459,00 euros.

Un second procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2024, à laquelle la défenderesse était absente, approuve les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuve le budget prévisionnel pour les années 2024 et 2025.

Par ailleurs, elle mentionne, dans ses résolution 13 et 13.1, la réalisation des travaux au titre du nettoyage des gouttières et des chéneaux avec l’approbation du devis réalisé par l’entreprise ATTILA pour un montant de 8.283,82 euros et au titre de la reprise de la façade et de la réfection de l’étanchéité des boîtes à eau avec l’approbation du devis de l’entreprise GCC pour un montant de 48.233,81 euros. Il était mentionné que ces frais feraient l’objet d’un appel de fonds spécifiques au 1er juillet 2024 et qu’ils ont été votés à l’unanimité des voix exprimées.

Ainsi, la société SCCV [Localité 5] GARE est, sur le principe, redevable des charges de copropriété car étant exigibles et votées par l’assemblée générale des copropriétaires et sans qu’elle n’ait régularisé les différents appels au jour fixé par cette dernière.

Il convient de préciser que le jugement du 22 mars 2024 du tribunal judiciaire d’ARRAS avait déjà condamné la société défenderesse à régler les charges de copropriété dues au titre des provisions dues pour les trois derniers trimestres de l’année 2023, pour un montant de 5.679,27 euros.

Le décompte, arrêté au 01er octobre 2024, fait apparaître des échéances impayées pour les provisions sollicitées par appels du 11 décembre 2023, pour la période du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, pour la période du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, pour celle du 1er juillet au 30 septembre 2024 et un appel spécifique du 1er juillet 2024 pour les travaux de nettoyage des gouttières et des cheneaux et des travaux de façade.

La demanderesse démontre avois mis en demeure la société SCCV [Localité 5] GARE par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 03 juin 2024, de régler la somme de 7.674,63 euros au titre des sommes dues jusqu’au 1er avril 2024, sans réaction de la défenderesse.

A la lumière du décompte détaillé et actualisé, du caractère établi de la créance du syndicat de copropriétaires, la société SCCV [Localité 5] GARE sera condamnée à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [10] la somme de 34.161,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2024, date de réception de la mise en demeure pour la somme de 7.674,63 euros et pour le surplus à compter du 25 juillet 2024, date de l’assignation valant sommation, au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 1er juillet 2024 inclus.

II. Sur la demande de dommages & intérêts

L’article 1231-1 du Code civil énonce que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

Pour solliciter des dommages et intérêts, la société demanderesse se prévaut des effets des retards du paiement des provisions sur charge sur les autres copropriétaires du syndicat, qui doivent donc faire l’avance des provisions non financées par la défenderesse mais également du fait que la société SCCV [Localité 5] GARE s’octroi, de fait, des délais de paiement auxquels elle ne peut prétendre.

Au regard des répercussions financières sur les autres membres du syndicat de copropriétaires et du bon fonctionnement de celui-ci, il convient effectivement de retenir une faute imputable à la société SCCV [Localité 5] GARE provoquant à la demanderesse un préjudice financier qu’il convient d’indemniser.

La société SCCV [Localité 5] GARE sera donc condamnée à payer la somme de 1.000,00 euros à la société par actions simplifiées [Adresse 8].

III. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société SCCV [Localité 5] sera condamnée à payer à la société par actions simplifiées [Adresse 8] la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction SCCV [Localité 5] GARE à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [10], la somme de 34.161,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2024, date de réception de la mise en demeure pour la somme de 7.674,63 euros et pour le surplus à compter du 24 juillet 2024, date de l’assignation valant sommation, au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 1er juillet 2024 inclus ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction SCCV [Localité 5] GARE au syndicat de copropriétaires de la résidence [10] la somme de 1.000,00 euros au titre du préjudice économique ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction SCCV [Localité 5] GARE à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [10], la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction SCCV [Localité 5] GARE aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,