TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 25/00790 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E56T

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors des débats et du délibéré de Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique,

DÉBATS à l’audience publique tenue le 08 Octobre 2025

Greffier : Madame BORDE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025, le présent jugement est signé par Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente, et par Madame DUVERGER, Cadre Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Monsieur [C] [W]

né le 28 Octobre 1959 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représenté par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

À

Société SCCV BASE CAMP

immatriculée au RCS PARIS sous le N° 831 207 956

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 6]

non représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par deux actes notariés en date du 23 novembre 2020, M.[C] [W] a acquis, auprès de la société civile de construction vente Base Camp, deux appartements au sein d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 7], cadastrés section AE, constituant respectivement les lots 71 et 62 du futur bâtiment D.

Les deux appartements étaient vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les deux actes notariés prévoyaient que les travaux devaient se terminer de manière à ce que les biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 septembre 2022 à l’acquéreur M.[W].

Se plaignant de n’avoir toujours pas reçu livraison des deux appartements au terme convenu, M. [W] a, par courrier recommandé en date du 28 avril 2025, mis la SCCV Base Camp en demeure de faire procéder au plus tôt à la livraison des biens et de lui régler la somme de 13.950 euros pour chacun des deux lots en réparation de sa perte de revenus locatifs sur une période de 31 mois.

Son courrier de mise en demeure est resté sans réponse.

Par acte signifié le 20 mai 2025, M.[C] [W] a fait assigner la SCCV Base Camp, pour obtenir, au visa des articles 1601-1 et suivants et 1217 et 1231-1 du code civil, sa condamnation à :

— lui livrer les appartements vendus en l’état futur d’achèvement, constituant les lots de copropriété 62 et 71 de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7], cadastré section AE numéro [Cadastre 2] lieudit [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir

— lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de 13.950 euros pour le lot 62 et de 13.950 euros pour le lot 71, arrêtées au 1er mai 2025 et au besoin à parfaire et à actualiser au jour du jugement

— lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, et au visa des articles 1601-1, 1217 et 1231-1 du code civil, M.[C] [W] fait valoir que la SCCV Base Camp est tenue contractuellement à la livraison des deux appartements, qu’il est, en conséquence, en droit de solliciter l’exécution de cette obligation contractuelle en nature et, qu’en tout état de cause, le retard dans la livraison lui cause un préjudice lié à la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs.

***

La SCCV Base Camp, citée à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2025 et le dossier a été fixé à l’audience de plaidoirie du 08 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de livraison sous astreinte

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Aux termes des dispositions de l’article 1217, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En l’espèce, les deux actes notariés de vente des deux appartements cadastrés section AE numéro [Cadastre 2] situés au lieudit [Adresse 1] et correspondant aux lots 71 et 62 ont tous deux été signés le 23 novembre 2020. En page 31 de ces deux actes, le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 septembre 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de report de délai de livraison.

Parmi les causes légitimes de report de délai de livraison, sont ainsi listés les événements suivants :

— les intempéries déclarées sur attestation de la Maîtrise d’oeuvre,

— des jours de retard consécutifs à une grève,

— un retard lié à la mise en place d’une procédure collective,

— la défaillance d’une entreprise,

— la découvertes de plomb, amiante ou mérules,

— des anomalies du sol et sous-sol,

— des injonctions administratives de suspendre ou d’arrêter les travaux,

— des troubles résultant d’épidémie ou de pandémie du type de celle dénommée COVID 19,

— des retards imputables aux compagnies fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité,

— des prescription et/ou fouilles en application de la réglementation sur l’archéologie préventive,

— des retards de paiement de l’acquéreur en ce qui concerne la partie principale,

— les contraintes de quelque nature que ce soit qui seraient imposées par tout tiers et qui auraient pour conséquence de restreindre ou de limiter l’accès du vendeur, ou encore des entreprises intervenantes, au chantier,

— les retards entraînés par la nécessité de prendre en considération les éventuels changements de normes, législation ou réglementation,

— le retard apporté par l’acquéreur dans la confirmation de ses choix de revêtement.

Il est justifié que l’acquéreur a bien acquis la propriété des deux lots en réglant, pour chacun d’entre eux, un montant comptant de 36.120 euros à la signature des actes, le surplus du prix de chaque lot étant ensuite payable au fur et à mesure de l’évolution des travaux.

Le demandeur produit également les tableaux d’amortissement des prêts souscrits dont les premiers déblocages datent de novembre 2020.

En ne constituant pas avocat, la SCCV Base Camp se prive ainsi de la possibilité d’apporter toute explication sur le retard de livraison conséquent présenté par le chantier.

Il n’est pas plus fait état de l’envoi par courrier recommandé d’un quelconque certificat attestant de l’achèvement des travaux.

Ainsi, et au vu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal ne pourra que constater le défaut de livraison des deux biens acquis en VEFA par M. [W].

En conséquence, M. [W] est fondé à solliciter l’exécution forcée en nature de l’obligation de livraison contractée par la SCCV Base Camp.

La SCCV Base Camp sera donc condamnée à livrer à M.[C] [W] les appartements vendus en l’état futur d’achèvement, constituant les lots de copropriété 62 et 71 de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7], cadastré section AE numéro [Cadastre 2] lieudit [Adresse 1], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard une fois passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement et dans la limite d’une durée de huit mois.

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de chance de percevoir les loyers

Aux termes des dispositions de l’article 1217, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du code civil, quant à lui, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, comme cela ressort de l’offre de prêt, l’opération d’achat de deux logements au sein d’une future résidence universitaire visait pour l’acquéreur à bénéficier de revenus locatifs.

Pour le règlement des prix, le demandeur justifie avoir souscrit deux emprunts en cours de remboursement pour des mensualités cumulées de l’ordre de 2.168,10€ à l’époque de l’envoi du courrier de mise en demeure.

Le demandeur a également pris soin de faire estimer le 22 avril 2025 la valeur locative de ses deux biens correspondant à la somme de 450€ pour chacun d’entre eux.

Ainsi, alors que le délai d’achèvement des travaux et de livraison du bien est expiré depuis le 30 septembre 2022, soit depuis plus de 3 ans, M. [W] s’acquitte du remboursement de deux prêts sans percevoir aucun revenu locatif.

S’agissant d’une résidence étudiante, ses chances de pouvoir louer les deux lots rapidement après la livraison de l’immeuble étaient élevées. Il n’est cependant pas justifié d’une garantie particulière de disposer de locataires sans jamais subir d’interruption ou d’impayés de loyers.

S’agissant au surplus d’une perte de chance dont la réparation est sollicitée, il conviendra de limiter les dommages intérêts dûs en l’état à M. [W] à hauteur de 70% des sommes qu’il réclame sur une durée de 31 mois courue entre le 1er octobre 2022 et le 30 avril 2025, soit la somme de 31x450€ x0,70= 9.765€ pour chacun des deux logements.

La SCCV Base Camp sera donc condamnée à payer à M. [W] la somme totale de 19.530€ de dommages intérêts pour la perte de chance de bénéficier de revenus locatifs pour les deux logements achetés et non livrés.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la SCCV Base Camp, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [W] l’ensemble des frais irrépétibles engagés pour faire valoir ses droits en justice. La SCCV Base Camp sera condamnée à lui payer la somme, estimée en équité, de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition des parties au greffe ;

ORDONNE à la SCCV Base Camp de livrer à M. [C] [W] les appartements vendus en l’état futur d’achèvement, constituant les lots de copropriété n°62 et n°71 du bâtiment D de l’ensemble immobilier situé à [Localité 7], cadastré section AE numéro [Cadastre 2] lieudit [Adresse 1], sous astreinte de 100€ par jour de retard une fois passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement et dans la limite d’une durée de huit mois ;

CONDAMNE la SCCV Base Camp à payer à M. [C] [W] la somme de 19.530€ arrêtée au 30 avril 2025 de dommages intérêts pour la perte de chance de bénéficier de revenus locatifs pour ces deux logements ;

CONDAMNE la SCCV Base Camp à payer à M. [C] [W] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV Base Camp aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,