Tribunal Judiciaire de Chartres, Tj civil2, 17 décembre 2024, n° 24/02720

TJ Chartres 17 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires étaient redevables des charges de copropriété, ayant approuvé les comptes en assemblée générale et n'ayant pas contesté ces décisions dans les délais impartis.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a estimé que les frais de recouvrement étaient justifiés, à l'exception de certains frais non prouvés, et a donc accordé une partie des frais demandés.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le refus de paiement des charges par les copropriétaires a causé un préjudice à la copropriété, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Chartres, tj civil2, 17 déc. 2024, n° 24/02720
Numéro(s) :	24/02720
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Justine GARNIER
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02720 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMKM

Minute : 24/ TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Justine GARNIER, avocate au barreau de Chartres

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[G] [N] [Z], [N] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 17 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE OREE DE CHARTRES SIS 2 A 25 RUE FLANDRES DUNKERQUE 283000 MAINVILLIERS,

dont le siège social est sis 1 BOULEVARD CHASLES – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL RAISON AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : substituée par M^e Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [G] [N] [Z],

Monsieur [N] [R],

demeurant tous deux 9 rue de l’Avenir – 78660 ABLIS

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 18 juillet 2024

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Octobre 2024 et mise en délibéré au 17 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] sont propriétaire des lots n°2147 et n°2309 de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES situé 6 à 25 rue Flandres Dunkerque et 1 à 1 ter avenue Pierre Chesnais à MAINVILLIERS 28300.

Par assignation en date du 11 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé OREE DE CHARTRES, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, a fait citer Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin de:

Condamner Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES la somme totale de 4 337,51 euros, correspondant à : 3 532,71 euros à titre principal, charges arrêtées au 29 août 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 janvier 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;804,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;Condamner Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES la somme de 2 124 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé OREE DE CHARTRES, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R], régulièrement cités par acte signifié et transformé en procès-verbal de vaines recherches suivant la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 15 avril 2021, 14 avril 2022, 20 avril 2023 et du 15 avril 2024 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel portant respectivement sur l’exercice des années 2022, 2023, 2024 et 2025;

— les mises en demeure de payer adressées les 19 juillet 2022, 10 août 2022, 16 décembre 2022 et 09 janvier 2023 ;

— le décompte de la créance due au 29 août 2024 ;

— les appels de provisions du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024 ;

— la facture de frais de constitution du dossier par le syndic ;

— le contrat de syndic ;

Il ressort de ces documents que Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] étaient bien redevables de la somme de 3 532,71 euros au titre des charges de copropriété suivant relevé de compte en date du 29 août 2024, les frais de mise en demeure, de lettre comminatoire et d’honoraires devant être exclus ici en ce qu’ils n’entrent pas dans les charges de copropriété.

En outre, l’article 1343-2 du Code civil précise quant à lui que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Par conséquent, il convient de condamner Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble OREE DE CHARTRES, la somme de 3 532,71 euros au titre des charges de copropriété impayées au 29 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 09 janvier 2023, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Les frais de mise en demeure sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En revanche, les frais intitulés « ENVOI LETTRE COMMINATOIRE CAB. RAISON » qui sont réclamés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance seront exclus compte tenu du fait qu’il ne s’agit que d’une simple mise en demeure non justifiée dans son quantum.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES ne justifie pas de la note de frais du 07 avril 2023 de sorte qu’il convient de déduire des sommes dues au titre des frais de recouvrement la somme de 200 euros.

Par conséquent les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 124,80 euros.

Il convient donc de condamner Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES la somme de 124,80 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 29 août 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain eu égard aux dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements communs qui ont dû être assumées par les autres propriétaires.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble OREE DE CHARTRES la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés à payer la somme de 1 212 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé OREE DE CHARTRES situé 6 à 25 rue Flandres Dunkerque et 1 à 1 ter avenue Pierre Chesnais à MAINVILLIERS 28300, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, les sommes de :

— - 3 532,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 août 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus,

—  124,80 euros au titre des frais de recouvrement ;

SOIT une somme totale de 3 657,51 euros (trois mille six cent cinquante-sept euros et cinquante-et-un centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 09 janvier 2023, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins,

CONDAMNE Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé OREE DE CHARTRES, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé OREE DE CHARTS, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1 212 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [N] [Z] et Monsieur [N] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Séverine FONTAINE Liliane HOFFMANN