14 Mai 2025

N° RG 25/00003 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CCE6

N° de MINUTE : 25/27

31D

[P] [Y] veuve [S]

C/

[D] [T]

PM IMMO

[B] [T]

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

expédition à

M^e Hélène JOLIVETMe Emilie DAUSSETMe Anne JEANDOSSIERSyndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] M. [O] [Z]

le 14 Mai 2025

PJ / LC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

Nous, Philippe JUILLARD, Président du Tribunal judiciaire d’AURILLAC (Cantal) tenant l’audience des référés, assisté de Madame Laëtitia COURSIMAULT, Greffière avons rendu la décision suivante :

ENTRE :

Madame [P] [Y] veuve [S]

de nationalité Française

née le 12 Septembre 1970 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Hélène JOLIVET, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

Monsieur [D] [T]

de nationalité Française

né le 21 Avril 1982 à [Localité 19]

demeurant [Adresse 8]

Représenté par M^e Emilie DAUSSET, avocat au barreau d’AURILLAC, et substitué à l’audience par M^e Jean-Antoine MOINS

PM IMMO

société à responsabilité limitée immatriculée au RCS d'[Localité 16] sous le n° 881 612 873

demeurant [Adresse 12]

Représentée par M^e Emilie DAUSSET, avocat au barreau d’AURILLAC, et substituée à l’audience par M^e Jean-Antoine MOINS

Monsieur [B] [T]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Anne JEAN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

représenté par la SARL [U] ET ASSOCIES, elle-même représentée par Maître [O] [U], désigné en qualité de mandataire ad hoc par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire d’AURILLAC du 16 décembre 2024, la SARL [U] ET ASSOCIES étant domicilié ès-qualité [Adresse 13]

demeurant [Adresse 4]

Non comparant – ni représenté

Les débats ont eu lieu le 19 Mars 2025 pour notre ordonnance être rendue ce jour par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Le 5 janvier 2023, Mme [P] [R] a acquis de M. [D] [T] le lot n°3 de la copropriété située [Adresse 5], cadastrée AO n°[Cadastre 9], constituée d’un appartement en duplex situé aux deuxième et troisième étages, reliés par un escalier intérieur pour un montant de 189.570€ comprenant 9.000€ de meubles meublants.

Cette acquisition a été réalisée par l’entremise de la SARL à associé unique PM IMMO moyennant une rémunération, payée par le vendeur, à hauteur de 11.570€.

La copropriété est constituée de quatre lots, les lots 1, 2 et 4 appartenant à M. [B] [T].

Lors des visites préalables à la vente, Mme [R] n’a pu accéder à la partie Est de la copropriété, notamment au jardin à usage privatif, faute pour l’agent immobilier de détenir la clé de la porte y donnant accès.

M. [D] [T], vendeur, avait également la qualité de syndic bénévole et a délivré, en cette qualité, le 28 décembre 2022, l’état daté de l’article 20 de la Loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’acte d’acquisition, le vendeur et syndic a indiqué à Mme [R] l’existence de travaux de rénovation de toiture votés en assemblée générale le 26 octobre 2022, dont la quote-part, imputable au vendeur, s’élevait à 5.237 euros, en raison d’infiltrations d’eau par la toiture ayant eu lieu le 7 mars 2018 dont les travaux de reprise ont été confiés à l’entreprise [W] en vertu d’un devis en date du 11 février 2022.

Postérieurement à la vente, Mme [R] a obtenu de M. [T] le devis justifiant du prix des travaux -ce dernier n’étant pas joint en annexe de l’acte authentique-, qui comporte cependant selon elle des irrégularités en ce qu’il est rédigé au bénéfice de la SAS [T] sise [Adresse 7] et concerne un projet lui-même situé [Adresse 3], aucune des mentions ne permettant de rattacher le devis du 11 février 2022 établi par la SARL [W] à l’immeuble en copropriété dont il s’agit.

En outre, selon Mme [R], l’acte d’acquisition ne comporte pas la communication des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété qui se serait tenue le « 20 » ou 26 octobre 2022. Ainsi, elle ne peut se convaincre de la réalité des travaux votés, de leur consistance ni même de l’entreprise qui en aurait été chargée.

En sa qualité de syndic nouvellement désigné, Mme [R] a appris qu’une visite de contrôle était organisée par l’Agence Régionale de Santé à la suite des doléances à elle transmises par un locataire de M. [B] [T], lequel se plaignait depuis 2019 de fuites au niveau de la toiture du bâtiment.

Le 12 novembre 2024, l'[Localité 15] a dressé un rapport constant diverses désordres et risques pour la santé ; M. le préfet du Cantal envisageant de prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité.

De plus, Mme [R] a appris qu’à la demande du même locataire, un rapport constatant l’insalubrité du logement d’un des locataires de M. [B] [T] avait été dressé le 16 juillet 2024, lequel faisait état d’un précédent rapport en date du 8 décembre 2021 constatant le non-respect du règlement sanitaire départemental alors même que l’état daté établi le 28 décembre 2022 par l’ancien syndic et vendeur, M. [D] [T], contient une déclaration négative au titre de l’insalubrité de l’immeuble.

Mme [R] a pu constater que les désordres de toiture provoquaient dans ses parties privatives des désordres affectant les deux chambres situées au dernier étage, l’obligeant à positionner un seau pour recueillir les écoulements d’eau.

Sur demande de Mme [R], en sa qualité de syndic bénévole, la société [Localité 16] TOITURE a établi un devis concernant la réfection de la toiture à hauteur de 44.008,25€, voire 75.102,50€ s’il est inclus un bâtiment situé à l’arrière.

Le 31 juillet 2024, en qualité de syndic, Mme [R] a adressé une mise en demeure à la SARL [W] d’avoir à réaliser ou terminer les travaux prévus notamment dans le devis du 11 février 2022.

Par courrier en date du 21 octobre 2024, la SARL [W] a attesté être intervenue deux fois sur la toiture de la copropriété du [Adresse 20] et ne plus être en mesure d’assumer le devis du 11 février 2022 en raison d’une surcharge de travail et d’un manque de personnel. Elle a alors proposé de programmer une repasse sur le toit, dans l’attente du passage d’un autre couvreur.

Aucune issue amiable n’a abouti.

Dans ces conditions, par actes en dates des 20 décembre 2024 et 2 janvier 2025, Mme [P] [Y] veuve [S] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], M. [D] [T], la société à responsabilité limitée à associé unique dénommée PM IMMO et M. [B] [T] sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile afin qu’une expertise soit ordonnée et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

A cet égard, elle soutient que des désordres antérieurs à l’acquisition lui ont été cachés par l’impossibilité de visiter la totalité des parties communes, l’établissement d’un devis émanant de la SARL [W] manifestement inadapté et ne correspondant pas à la réalité des travaux à exécuter. Elle affirme donc que la responsabilité de son vendeur, pris également en sa qualité de syndic bénévole et de l’agence immobilière PM IMMO, pour n’avoir pas rempli les diligences utiles, peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés. En outre, M. [B] [T] est mis en cause en ce que, copropriétaire majoritaire, il n’entend accepter que des solutions d’expédiant pour remédier aux désordres et causes d’insalubrité de l’immeuble.

***

Par conclusions en réponse en date du 17 mars 2025, soutenues oralement à l’audience, M. [B] [T] a sollicité du juge des référés qu’il reçoive les protestations et réserves d’usage à la mesure d’expertise sollicitée et mette à la charge de Mme [R] les frais d’expertise. En outre, il sollicite que les missions de l’expert soient complétées en ce qu’il devra décrire les préjudices subis par les copropriétaires du fait des vices affectant les parties communes.

***

Par conclusions en réponse en date du 18 mars 2025, soutenues oralement à l’audience, la société PM IMMO et M. [D] [T] ont sollicité du juge des référés, à titre principal, qu’il déboute Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, qu’il constate que : les conditions cumulatives de la garantie des vices cachés ne sont pas remplies, que Mme [X] était dûment informée des travaux de réfection de la toiture, qu’elle a obtenu les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d’entretien de l’immeuble, que le devis pour remédier aux désordres affectant la toiture, partie commune de l’immeuble, a été voté le 28 octobre 2022, que M. [D] [T] a versé les sommes afférentes aux travaux de reprise lui incombant, la latence du syndic bénévole représenté par Mme [X] à faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, qu’il n’existe aucune faute de la part de l’agent immobilier, société PM IMMO, de nature à engager sa responsabilité et qu’en conséquence il rejette la demande de mise en cause de M. [D] [T] et de la société PM IMMO aux opérations d’expertise, condamne Mme [X] à leur verser 1.500€ chacun et aux entiers dépens. A titre subsidiaire, il sollicite du juge des référés qu’il reçoive les protestations et réserves d’usage à la mesure d’expertise sollicitée, mette les frais d’expertise à la charge de Mme [X] et réserve les dépens.

A cet égard, ils soutiennent qu’il n’existe aucune utilité de la mesure d’expertise sollicitée car la garantie des vices cachés ne peut jouer étant donné que Mme [R], qui affirme ne pas avoir été destinataire des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, a signé, le 27 octobre 2022, un récépissé de remise en mains propres de documents et informations contenant notamment ces procès-verbaux ; cette dernière pouvant se convaincre des travaux votés, les désordres affectant la toiture ne peuvent être qualifiés de cachés. Ainsi, il n’existe aucun motif légitime à appeler la société PM IMMO dans la cause en sa qualité d’agent immobilier, cette dernière ayant bien présenté le bien sur les éléments en sa possession et n’ayant aucun pouvoir d’appréciation sur les travaux préconisés au sein du devis voté en octobre 2022. Par ailleurs, l’agence immobilière n’a pas la qualité de vendeur et aucune faute n’a été commise par l’agent immobilier. En outre, le rapport constatant l’insalubrité du logement a été dressé le 16 juillet 2024, soit après la vente ; la société PM IMMO et M. [T] ne pouvaient pas avoir connaissance des désordres constatés postérieurement à la vente au sein d’un lot n’appartenant pas au vendeur. Aussi, aucun arrêté de traitement de l’insalubrité n’a été pris et le logement du locataire de M. [B] [T] -lequel subirait des infiltrations depuis 2021-, ne respecte pas le règlement sanitaire départemental en raison de divers désordres. Concernant les désordres qui affectent les parties communes, la société [W] a été mandatée pour intervenir sur la toiture de l’immeuble et un devis a été établi le 11 février 2022, les travaux ayant été votés en assemblée générale le 26 octobre 2022. La vente étant intervenue le 5 janvier 2023, Mme [X] devenant syndic bénévole de l’immeuble, elle aurait dû entreprendre les travaux, M. [D] [T] s’étant par ailleurs acquitté de sa quote-part des travaux selon devis transmis par la société [W]. Ainsi, au jour de la vente, M. [D] [T] avait réalisé toutes les diligences nécessaires en vue de la reprise de la toiture. Les désordres ayant été constatés après la vente, la condition d’antériorité ne pourra être retenue et les infiltrations ne concernant que deux pièces du dernier étage, le bien n’est pas impropre à sa destination. Enfin, les désordres constatés au sein des parties communes étaient visibles au moment de l’acquisition, Mme [X] ayant notamment reçu en mains propres les procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien de l’immeuble. Au jour de la signature de l’acte de vente, M. [T] et la société PM IMMO ignoraient que la société mandatée en février 2022 ne donnerait pas suite au devis en octobre 2024 ; il revenait à Mme [X], en sa qualité de syndic, de faire exécuter le devis. Les travaux ayant été votés 2 ans auparavant, le vendeur ne peut être reconnu responsable des dégradations postérieures et de l’augmentation du coût des travaux. Ainsi, la requérante ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et ainsi rechercher la responsabilité de l’agence immobilière et du vendeur. Le prétendu vice invoqué à ce jour résulte de l’aggravation par la requérante du fait de la non-exécution des travaux mais aussi de la vétusté de l’immeuble auxquelles ne peut être tenu le vendeur.

***

A l’audience du 19 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par la SARL [U] ET ASSOCIES, n’était ni présent ni représenté, il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire

MOTIFS

Conformément à l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En outre, l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé ; qu’il suffit dès lors de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, un conflit opposant les parties est patent au regard des désordres constatés par Mme [Y] veuve [S] suite à l’achat d’un immeuble auprès de M. [D] [T]. Aucun élément ne permet de s’opposer à l’expertise judiciaire sollicitée dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des défendeurs.

En outre, la demande de mise hors de cause formulée par M. [D] [T] et la société PM IMMO apparaissent prématurées dans le cadre d’une expertise sollicitée en référé et n’est au demeurant pas suffisamment justifiée par des éléments techniques indépendants et incontestables. En conséquence, l’ensemble des parties attraites en justice sera maintenu en l’état dans la cause. Il appartiendra à l’expert de donner un avis sur la pertinence de la présence, notamment au futur procès au fond s’il est engagé, des uns et des autres. En effet, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la garantie des vices cachés, son office est ici de constater qu’une vente a été passée entre Mme [P] [Y] veuve [S] et M. [D] [T], par l’intermédiaire de la société PM IMMO, pour que ces derniers soient présents dans la présente procédure dans la mesure où rien ne s’oppose, en l’état d’une procédure de référé, à ce qu’une mesure in futurum soit poursuivie en ce qu’elle n’engage en rien la responsabilité des parties, mais permet de connaître les éléments techniques qui seront, ou non, de nature à engager une procédure au fond.

Compte tenu de la nature du désordre mentionné dans les différents éléments précités, il existe un motif légitime d’établir de manière contradictoire l’étendue des désordres constatés, et ce à l’égard de l’ensemble des parties à l’instance.

L’expertise judiciaire sera ordonnée aux frais avancés de Mme [P] [Y] veuve [S].

Les dépens de la présente instance seront à la charge provisoire de Mme [P] [Y] veuve [S].

S’agissant des frais de procès (article 700 du Code de procédure civile), l’équité commande de ne pas en accorder à une quelconque partie.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision et mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de mise hors de cause de M. [D] [T] et la société PM IMMO,

ORDONNE une expertise et la confie à :

Monsieur [O] [E]

Demeurant [Adresse 10],

Tél : [XXXXXXXX01] Mail : [Courriel 22]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 21] ;

Et à défaut :

Monsieur [A] [V]

Demeurant [Adresse 11],

Tél : [XXXXXXXX02] Mail : [Courriel 17]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 18]

Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :

Après avoir procédé à une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, avoir contradictoirement examiné l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils, avoir entendu contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ainsi que tous sachants, le cas échéant en s’adjoignant tout sapiteur dans une spécialité autre que la sienne, et avoir effectué d’initiative toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige :

– Dire si l’immeuble en cause présente des anomalies ;

– dans l’affirmative, en rechercher l’origine, la nature, la gravité et préciser si l’immeuble est impropre à l’usage auquel il est destiné ou si les anomalies diminuent sa valeur ;

– dire si l’acheteur pouvait se convaincre lui-même des anomalies lors de la vente et des visites du bien ou si celles-ci présentaient les caractéristiques de vices cachés ;

– dire également si les anomalies étaient antérieures à la vente ;

– indiquer les travaux de remise en état nécessaires ainsi que leur coût ;

– émettre un avis, dans la stricte limite du concours et de l’apport technique de sa spécialité, sur le trouble de jouissance, sur les autres préjudices annexes allégués de nature matérielle ou immatérielle et sur les comptes généraux entre les parties et les chiffrer ;

– fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par les vendeurs ;

– décrire les préjudices subis par les copropriétaires du fait des vices affectant les parties communes ;

– plus généralement, donner toutes indications techniques et de fait pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise, le juge des référés :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DIT que l’expert pourra en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission ;

RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixés par l’expert est un délai impératif, que les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de six mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Mme [P] [Y] veuve [S] sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle ou la substitution par leur compagnie d’assurance, qui devra consigner la somme de 2.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans un délai d’un mois maximum étant précisé que :

À défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime) ; Chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;DIT qu’en application de l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles.

RAPPELLE en tant que de besoin à l’expert judiciaire commis son obligation de répondre à tout dire dûment formalisé par écrit par l’une quelconque des parties par une note elle-même écrite et motivée.

DIT qu’en cas de demande de consignation complémentaire, l’expert devra en aviser les parties dans les meilleurs délais dans la mesure du possible dès la première réunion d’expertise et sur la base d’un devis estimatif et chiffré, et qu’il devra par ailleurs nous justifier avoir lui-même préalablement circularisé cette demande de provision supplémentaire auprès des parties et de leurs conseils.

DIT qu’il appartiendra à l’expert de suspendre ses opérations tant qu’il n’aura pas été avisé,

CONDAMNE Mme [P] [Y] veuve [S] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties, y compris la demande au titre des frais irrépétibles (article 700 du Code de procédure civile) ;

Et la présente ordonnance a été signée par le président du tribunal, juge des référés et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT