Minute N° 24/00191

COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 22/03008 – N° Portalis DB3F-W-B7G-JGWY

JUGEMENT DU 28 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [Y] [T] épouse [J]

née le 04 Septembre 1967 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Monsieur [D] [J]

né le 08 Mai 1967 à [Localité 12] (59)

[Adresse 11]

[Localité 8] (POLYNESIE FRANCAISE)

représenté par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEUR :

Syndicat de coproprietaires de la Copropriété [Adresse 1] prise en la personne de son Syndic la SARL AGESTIM , RCS [Localité 9] n°484.405.915

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Eric FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ,

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA,

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

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Grosse + expédition à :M^e Vincent PUECH

Expédition à : M^e Eric FORTUNET

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 12 juillet 2010, M. [D] [J] et Mme [Y] [T] épouse [J] ont fait l’acquisition du lot n° 9 de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 10], constitué d’une chambre de bonne au rez-de-chaussée de l’immeuble et de 6/1000 ème de la propriété du sol et des parties communes générales.

Les époux [J] exposent avoir loué le bien pendant de nombreuses années et envisagé, courant 2020, de mettre en vente leur lot, vente à laquelle s’est opposée un copropriétaire exigeant que le lot soit remis en état.

Ils indiquent s’être alors aperçus d’une contradiction quant à la destination de leur lot, entre l’acte de vente et le règlement de copropriété du 19 avril 1963 définissant ce lot comme un « débarras de 11,28 m², accessible à l’intérieur, situé au Sud du dégagement d’accès à la cour intérieure ».

La résolution n°13 que les époux [J] ont fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2021 en vue du changement de destination de leur lot a été rejetée.

Par acte du commissaire de justice en date du 18 octobre 2022, M. [J] et Mme [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 refusant le changement de destination du lot n° 9 et ordonner la modification du règlement de copropriété concernant la destination de leur lot.

Par ordonnance du 22 septembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tirée de la forclusion du droit à agir de M. et Mme [J].

Par conclusions déposées et signifiées le 23 janvier 2024, M. [J] et Mme [T] épouse [J] ont conclu comme suit :

— prononcer la nullité de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021

refusant le changement de destination du lot n° 9 pour abus de droit, de majorité, et en conséquence, la nullité de la résolution n° 14 sur la remise en état du lot ,

— ordonner la modification de l’article 3 du règlement de copropriété du 19 avril 1961 concernant le lot numéro 9 en ces termes :

« Une chambre de bonne de 11 m² 28 accessible de l’intérieur, située au sud du dégagement d’accès à la cour intérieure. Six millièmes du sol et des parties communes» ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à leur payer à chacun une somme de 1500 euros ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens et frais d’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

Pour considérer que le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires est abusif pour n’être fondé sur aucun motif sérieux et légitime, les requérants font valoir, au visa des articles 9 et 8 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il est de jurisprudence constante qu’un copropriétaire est libre d’opérer un changement d’affectation dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble principalement affectée à un usage d’habitation et qu’il n’en résulte pas une atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors que leur lot est affecté à cet usage depuis de nombreuses années, expliquant que lorsqu’ils l’ont acquis en 2010, ce local avait déjà la forme d’un lot d’habitation.

Les requérants soutiennent que le refus qui leur a été opposé lors de l’assemblée générale n’a pas été pris dans l’intérêt commun de la copropriété, mais prononcé dans l’intention de nuire à leur seul intérêt.

Ils considèrent qu’il ne suffit pas que le règlement définisse l’utilisation de chaque lot en les qualifiant par exemple de «caves» ou de «garages», pour que cette affectation s’impose au titulaire de ces lots.

Par conclusions déposées au greffe et signifiées le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a conclu comme suit :

— débouter M. [J] et Mme [T] de leurs demandes,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Éric Fortunet, avocat.

Le syndicat des copropriétaires rappelle la primauté du règlement de copropriété qui, au regard de son caractère contractuel, s’impose à tous les copropriétaires tenus de respecter l’ensemble des obligations qui y sont énoncées et qui comporte la désignation des lots, y ajoutant ou que ce règlement de copropriété détermine seule l’étendue des droits des copropriétaires.

Il considère que la description du lot n° 9 mentionnée dans l’acte de vente comme étant une chambre de bonne est contraire aux stipulations du règlement de copropriété qui mentionne un débarras, rappelant qu’aux termes de leur acte de vente, les demandeurs ont été informés de l’existence de la teneur du règlement de copropriété

Le défendeur fait valoir, concernant le respect de la destination de l’immeuble qu’il n’est pas prévu de lot destiné à l’habitation au rez-de-chaussée et qu’aucune autorisation n’a été sollicitée aux fins de voir changer la destination du lot.

Le syndicat des copropriétaires fait enfin valoir pour considérer qu’il n’y a pas d’abus de majorité, que le refus en assemblée générale du changement d’affectation d’un lot, refus qui n’est contraire ni au règlement de copropriété, ni à la destination de l’immeuble, est insuffisant à caractériser un abus de majorité.

Par ordonnance en date du 21 mars 2024, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Un changement d’affectation :

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. ».

L’article 8 de cette même loi dispose notamment que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. ».

Aux termes du règlement de copropriété établi le 19 avril 1961, la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 9] est un immeuble collectif à usage principal d’habitation et de toutes annexes et dépendances, de quatre étages à usage d’habitation sur rez-de-chaussée à usage de caves, garages et débarras.

Son article 3 intitulé «Etat descriptif de division de l’immeuble» décrit le lot n° 9 comme étant «un débarras de 11 m² 28 accessible de l’intérieur situé au sud du dégagement de l’accès à la cour intérieure » alors que dans le titre de propriété des requérants daté du 12 juillet 2010, ce lot est mentionné comme étant une chambre de bonne au rez-de-chaussée.

Le règlement de copropriété n’interdit pas un changement d’affectation d’un lot dont la destination n’est pas immuable. Il ne peut ainsi être fait obstacle à ce changement en accordant au règlement de copropriété une primauté sur la destination de l’immeuble.

Mais ce changement d’affectation doit respecter la double condition :

— de ne pas être contraire à la destination générale de l’immeuble ;

— de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Nonobstant la description du lot dont s’agit figurant à l’état descriptif de division, il convient de considérer que ce lot situé au rez-de-chaussée pouvait être affecté à un usage d’habitation en ce que cet usage est conforme à la destination de l’immeuble par le règlement de copropriété et alors que ce changement d’affectation n’a pas porté atteinte aux droits des autres copropriétaires.

2. Un abus de majorité :

Lors de l’assemblée générale du 30 juillet 2021, les copropriétaires ont voté contre la résolution n°13 intitulée « vote sur le changement de destination du lot n°9 en rez-de-chaussée sur cour en lot d’habitation ».

Ils ont également voté pour la résolution n° 14 intitulée « vote sur la remise en état de débarras du lot n° 9».

Pour retenir un abus de majorité, les requérants doivent caractériser en quoi la décision contestée est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, le syndicat des copropriétaires relevant à bon droit que constater que le changement d’affectation d’un lot, refusé par une décision d’assemblée générale, n’est ni contraire au règlement de copropriété, ni contraire à la destination de l’immeuble, est insuffisant à caractériser un abus de majorité.

M. et Mme [J] font valoir que le changement d’affectation des parties privatives ne peut être refusé que s’il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, lesquels doivent s’apprécier au regard de la destination de l’immeuble, considérant que seul un intérêt de nuire a été recherché afin de les empêcher de régulariser en droit une situation de fait existant depuis plusieurs années.

Le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser le changement d’affectation du lot n° 9 en chambre de bonne alors que ce changement est conforme à la destination de l’immeuble s’agissant d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, constitue un abus de majorité utilisée dans un intérêt autre que l’intérêt collectif et dans un intérêt distinct de celui-ci.

En conséquence de quoi, il est fait droit à la demande d’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 ainsi que l’annulation de la résolution n° 14 sur la remise en état du lot, conséquence de la précédente résolution.

3. La modification du règlement de copropriété :

En dehors des cas prévus par la loi, la modification du règlement de copropriété ne relève pas des pouvoirs du juge mais de ceux des copropriétaires réunis en assemblée générale, de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande des requérants de ce chef.

4. Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qui succombe en sa défense.

Il y a lieu également de le condamner au paiement à chacun des requérants de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Prononce l’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 ;

Prononce l’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 ;

Déboute M. [D] [J] et Mme [Y] [T] épouse [J] de leur demande de modification de l’article 3 du règlement de copropriété du 19 avril 1961 concernant le lot n° 9 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 9] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à M. [D] [J] et Mme [Y] [T] épouse [J] la somme de 1 200 euros à chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT