TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 13 AVRIL 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00442 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KGTW

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Philippe AGOSTI

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] SIS [Adresse 2] [Localité 1] représentée par son syndic en exercice la SARL ACCENT IMMOBILIER

domiciliée : chez SARL ACCENT IMMOBILIER Syndic

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien SEMMEL, avocat au barreau de NIMES

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [W]

né le 08 Juillet 1966

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Christelle MARQUIS, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 23 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [W] (et non [S], comme indiqué dans l’acte introductif d’instance, au regard de la carte nationale d’identité versée aux débats) est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant les lots n°10 et 64 de l’immeuble “[Adresse 1]" situé [Adresse 4] à [Localité 1] (84) et régi par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Accent Immobilier.

Exposant que M. [W] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé le 15 janvier 2025 puis la sommation de payer qui lui a été délivrée le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" à [Localité 1] (84), représenté par son syndic en exercice, a, par acte du 9 octobre 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner M. [S] [W] à payer au syndicat requérant la somme de 10604,40 euros au titre de son solde débiteur des charges de copropriété et provision pour travaux au 20 juin 2025, à parfaire à la date de l’audience à intervenir, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2025 et jusqu’à parfait paiement,

— condamner M. [S] [W] à lui verser la somme de 1 503,66 euros au titre des charges prévisionnelles,

— condamner M. [S] [W] à lui verser la somme de 4 000,00 euros à titre de dommages et intérêts indemnisant le préjudice subi du fait de ses carences répétées,

— le condamner également à lui verser la somme de 3 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance du 15 janvier 2026, M. [B] [W] a été placé sous sauvegarde de justice avec désignation d’un mandataire spécial, à savoir l’association tutélaire de gestion, pour percevoir ses revenus, payer ses dépenses et charges et faire fonctionner son compte bancaire.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" à [Localité 1] (84), qui est représenté, conclut à la recevabilité de sa demande en paiement au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, rappelle que, par jugement du 3 mars 2015, M. [W], défaillant, a été condamné à payer ses charges de copropriété en retard, et, ne contestant pas qu’une partie de sa créance est prescrite, réclame le paiement de la somme de 12 938,45 euros au titre des charges échues du 3ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2025 et celle de 313,18 euros au titre des charges prévisionnelles pour le 1er trimestre 2026, ses autres demandes demeurant inchangées.

Dans ses écritures en réponse, soutenues à l’audience, M. [B] [W], qui est représenté, conclut à titre principal à l’irrecevabilité de la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires pour défaut de mise en demeure préalable, conforme aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et sollicite reconventionnellement la somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés. Subsidiairement, il conteste le caractère exigible des sommes réclamées puisque celles-ci comprennent des frais, qui ne suivent pas le même régime, et que les appels de fonds pour les années 2020 à 2023 ne sont pas produits. A titre très subsidiaire, M. [B] [W] soutient que la créance du syndicat des copropriétaires est prescrite pour la période antérieure au 9 octobre 2020, conteste une partie des frais réclamés, non justifiés, demande que des délais de paiement lui soient accordés pour apurer sa dette, reconnaissant avoir des difficultés pour s’occuper de ses affaires et rappelant que dorénavant, une association tutélaire va gérer ses revenus et payer ses charges, et estime qu’il n’y a pas lieu à dommages intérêts, compte tenu de sa situation personnelle. Il demande enfin que l’exécution provisoire soit écartée dans le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande de délais.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Sur la recevabilité de l’action en recouvrement de charges introduite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" à [Localité 1] (84) :

Le paragraphe I de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que, “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 rappelle que “au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat, sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat”.

Selon l’article 19-2 de cette même loi, en ses alinéas 1 à 3, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1".

Sur le fondement de cette disposition, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" à [Localité 1] (84) demande au président de cette juridiction de condamner M. [W] au paiement des charges de copropriété demeurées impayées depuis le 3ème trimestre 2020 et des charges prévisionnelles votées pour le 4ème trimestre 2025 et pour le 1er trimestre 2026. A cette fin, ce syndicat des copropriétaires a adressé à M. [W] le 15 janvier 2025 un courrier recommandé intitulé “Mise en demeure” indiquant à ce copropriétaire qu’il est redevable à cette date de la somme de 11 072,92 euros. Ce courrier recommandé ayant été retourné à son expéditeur avec la mention “Pli avisé et non réclamé”, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" à [Localité 1] (84) a fait délivrer à M. [W] le 14 février 2025, par commissaire de justice, une sommation de payer ces même charges de copropriété.

M. [B] [W] conteste la validité de ces deux actes, qui ne constitueraient pas une “mise en demeure” au sens de l’article 19-2 précité.

Selon la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, dans son avis du 12 décembre 2024, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte. Il en résulte que, s’il n’incombe pas au syndicat des copropriétaires de reproduire, dans la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant, le texte intégral de l’article 19-2 de la loi de 1965, celui-ci doit cependant faire état de manière claire et explicite, que ce soit dans le courrier de mise en demeure qu’il adresse au copropriétaire défaillant ou dans l’acte extra judiciaire qu’il fait délivrer à ce même copropriétaire, du montant de la ou des provisions échues et demeurées impayées au titre des articles 14-1 ou 14-2-1 et du délai de 30 jours dont dispose ce copropriétaire défaillant pour régulariser sa situation, sous peine d’exigibilité des provisions non encore échues du budget prévisionnel annuel voté par les copropriétaires.

En l’espèce, ces mentions ne figurent ni dans la mise en demeure du 15 janvier 2025, qui informe uniquement M. [W] du solde débiteur de son compte et détaille, dans un tableau, les sommes dues pour l’année 2024 et le premier mois de l’année 2025, sans aucune autre information ni mise en garde, ni dans la sommation de payer délivrée le 14 février 2025, qui vise l’article 19 de la loi de 1965 et le reproduit intégralement, et qui fait sommation à M. [W] “d’avoir à payer […] immédiatement et sans délai”, la somme de 11 072,92 euros en principal, cette somme étant détaillée, pour l’année 2024 et le premier mois de l’année 2025, dans un extrait du compte de ce copropriétaire joint à l’acte.

Dès lors, en l’absence d’envoi ou de délivrance d’une mise en demeure conforme aux exigences de l’article 19-2 de la loi de 1965, l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" à [Localité 1] (84) à l’encontre de M. [B] [W] doit être déclarée irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" à [Localité 1] (84), qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et sera condamné à verser à M. [W] une indemnité de 1 200,00 euros au titre des frais irrépétibles que ce copropriétaire a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que ni le courrier recommandé de mise en demeure adressé à M. [B] [W] le 15 janvier 2025, ni la sommation de payer les charges de copropriété qui a été délivrée à ce copropriétaire le 14 février 2025 ne répondent aux exigences posées par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

En conséquence, DÉCLARE irrecevable l’action en recouvrement de charges introduite le 9 octobre 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" situé [Adresse 4] à [Localité 1] (84), représenté par son syndic en exercice, à l’encontre de M. [B] [W]

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" situé [Adresse 4] à [Localité 1] (84) aux entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]" situé [Adresse 4] à [Localité 1] (84) à payer à M. [B] [W] la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT