TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e AMIEL

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e CARON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/12325

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YUP

N° MINUTE :

Assignation du :

20 septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LUMIÈRE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0249

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/12325 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YUP

DEBATS

A l’audience du 5 février 2026 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La société Lumière est propriétaire des lots n°01 A et n°03 D1 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°01 A, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, est un local à usage commercial constitué d’une boutique et de deux arrière-boutiques. Le lot n°03 D1, situé au premier étage de l’immeuble, est un appartement.

Ces deux lots ont été donnés à bail, à compter du 1er août 2022, à la société Studio [Localité 5] qui y exerce une activité de post-production dans le domaine de l’audiovisuel (montage et finitions de films). La société Studio [Localité 5] est représentée par Mme [X] [B] -2015081448Le nom est différent entre les deux époux

AVNon, c’est bien [Q] pour les 2

, présidente ; M. [N] [Q], directeur de la société Studio [Localité 5], représente par ailleurs la société Lumière.

La société Studio [Localité 5] et la société Lumière ont fait installer, dans la cour intérieure de l’immeuble, un bloc de climatisation et ont fait passer les gaines techniques de cette climatisation à travers le mur de la façade.

Par un courrier du 17 février 2023, le syndic de l’immeuble a rappelé à la société Lumière qu’elle n’avait pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale pour installer un bloc de climatisation dans les parties communes de l’immeuble et lui a demandé de cesser tous travaux ; puis, par un courrier de son conseil du 3 avril 2023, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de procéder ou faire procéder à la dépose de ce bloc de climatisation et la remise en état des parties communes.

La société Lumière a soumis à l’assemblée générale du 6 juin 2023 une résolution sollicitant l’autorisation a posteriori, pour le compte de sa locataire la société Studio [Localité 5], d’effectuer des travaux d’installation d’une climatisation dans la cour intérieure de l’immeuble.

Cette résolution a été rejetée par l’assemblée des copropriétaires.AVOu, plus simplement :

Lors de l’assemblée générale du 6 juin 2023, a été rejetée la résolution portant ratification de l’installation d’un bloc de climatisation par la SCI Lumière, pour sa locataire, dans la cour intérieure de l’immeuble.

DMCL’une et l’autre sont très bien !

[F]ui, l’un et l’autre conviennent ! La deuxième précise le terme « ratification », mais on pourrait ajouter « a posteriori » après « autorisation » pour aboutir au même résultat ??

AVOK, j’ajoute « a posteriori »

C’est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice du 20 septembre 2023, la société Lumière a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 20ème devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir l’autorisation judiciaire de réaliser des travaux de pose d’un bloc de climatisation dans la cour de l’immeuble – outre des demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par acte du 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les sociétés Lumière et Studio [Localité 5] devant le juge des référés de cette même juridiction, aux fins d’obtenir la dépose du bloc de climatisation installé dans la cour. Par ordonnance rendue le 26 mars 2025, le juge des référés a rejeté ces demandes.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 février 2025, la société Lumière demande au tribunal, au visa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Déclarer sa demande recevable ;

L’autoriser à procéder à ses frais exclusifs à l’installation d’un bloc de climatisation dans la cour de l’immeuble ;

Juger que la mesure de dépose du bloc de climatisation porte une atteinte disproportionnée aux droits des sociétés Lumière et Studio [Adresse 5] ;

Rejeter l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à l’encontre de la société SCI Lumière ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 20ème, demande au tribunal, de :

« Débouter la société Lumière de l’ensemble de ses demandes ;

Faire droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et, sans préjudice et sous réserve de l’action en référé actuellement pendante, ordonner à la SCI Lumière de procéder sans délai, et au plus tard sous huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble, à la dépose du bloc de climatisation et de motorisation ainsi installé sans autorisation et, à défaut de le faire sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du neuvième jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/12325 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YUP

La condamner à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 29 janvier 2026 puis renvoyée pour plaidoiries à l’audience du 5 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

La société Lumière sollicite l’autorisation judiciaire d’installer un bloc de climatisation dans la cour de l’immeuble en faisant valoir que :

— sa demande est recevable, la ratification des travaux d’installation d’une climatisation ayant été définitivement rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— l’installation d’une climatisation ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, dans la mesure où le lot exploité par la société Studio [Localité 5] est affecté à un usage commercial ; aucun copropriétaire ne s’est plaint de nuisances sonores émanant du bloc de climatisation ; celui-ci fonctionne uniquement en journée, pendant les heures d’ouverture du studio d’enregistrement ; l’installation du bloc de climatisation est particulièrement discrète et ne gêne nullement le passage dans les parties communes de l’immeuble ;

— le refus de ratifier l’installation d’un bloc de climatisation par l’assemblée générale des copropriétaires est abusif, dans la mesure où la suppression de la climatisation empêcherait la société Studio [Localité 5] d’exercer son activité dans des conditions correctes.

*

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] s’oppose à cette demande d’autorisation judiciaire de travaux en faisant valoir que :

— la société Lumière et/ou la société Studio [Localité 5] n’ont pas attendu que se tienne l’assemblée générale des copropriétaires et ont fait installer un bloc de climatisation portant atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ; que cette installation a été réalisée à la demande de la société Lumière ou de sa locataire, ce qui revient au même dès lors que la société Lumière reste responsable des agissements de sa locataire, le syndicat des copropriétaires relevant en outre que les associés de ces deux sociétés semblent être les mêmes ;

— la société Lumière et/ou sa locataire se sont ainsi livrées à une véritable voie de fait ;

— ces travaux, qui ont nécessité de procéder dans la façade de l’immeuble à une excavation d’au moins 20 centimètres, exposent l’immeuble à un risque, l’immeuble étant par ailleurs fragilisé ; qu’il résulte d’ailleurs du constat d’huissier que des fissures sont apparues sur le mur sur lequel a été posé ce bloc de climatisation ;

— la demanderesse n’a jamais justifié de la moindre autorisation administrative pour procéder à cette installation ;

— aucune des préconisations contenues dans le projet de résolution n’a été respectée, le syndicat des copropriétaires ignorant les conditions dans lesquelles le bloc de climatisation a été installé, outre les informations de nature technique ; en tout état de cause, ces travaux n’ont jamais été soumis à un agrément préalable ou à un contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

— la climatisation a été mise en place pour une simple raison de confort ;

— si réellement cette climatisation était absolument indispensable à l’activité de sa locataire, il appartenait à la société Lumière d’en faire son affaire avec le syndicat des copropriétaires avant même de procéder à la mise en location, en vertu de son obligation de délivrance vis-à-vis de sa locataire.

***

Sur ce,

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Et selon l’article 25 b de la même loi, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Enfin, selon l’article 30, alinéa 4, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er.

À la différence de l’assemblée générale, le juge ne peut, sur le fondement de l’article 30 précité, ratifier des travaux d’ores et déjà exécutés par le copropriétaire de sa propre autorité et sans autorisation préalable, aucun texte ne lui conférant un tel pouvoir.

En l’espèce, il est constant que la société Lumière et la société Studio [Localité 5] ont, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, procédé à l’installation d’un bloc de climatisation dans la cour intérieure, affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, et au passage des gaines techniques de cette climatisation à travers la façade en soubassement près de l’angle du mur mitoyen du [Adresse 8], la façade de l’immeuble constituant une partie commune.

En conséquence, la société Lumière, qui a d’ores et déjà fait procéder aux travaux pour lesquels elle sollicite une autorisation, ne peut qu’être déboutée de sa demande.

2 – Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande la dépose du bloc de climatisation, sous astreinte, pour les mêmes motifs que ceux précédemment mentionnés, faisant valoir en outre que :

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/12325 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YUP

— la société Lumière n’apporte aucun élément sérieux permettant d’affirmer la nécessité de cette climatisation pour remédier à des remontées d’eau dont elle semble se plaindre, cette climatisation s’étant, à l’évidence, révélée inefficace au vu des taux d’humidité relevés par le commissaire de justice dans son constat de décembre 2023 ;

— la remise en état est parfaitement possible ;

— il n’y a aucune disproportion manifeste entre le coût de cette dépose et l’intérêt pour le syndicat des copropriétaires ;

— le système de climatisation provoque nécessairement des nuisances sonores ;

— il affecte également la jouissance des occupants des appartements des étages situés juste au-dessus ;

— rien ne démontre que la dépose de la climatisation serait préjudiciable pour le personnel ou pour les clients du Studio [Localité 5].

*

La société Lumière s’oppose à la demande de dépose du bloc de climatisation pour les mêmes motifs que ceux précédemment mentionnés, faisant valoir en outre :

— que la mesure serait disproportionnée dès lors qu’elle porterait atteinte aux droits des sociétés Lumière et Studio [Localité 5], quant à leur liberté d’entreprendre, mais aussi le droit à la santé de leur personnel et de leurs clients ; que le lot n° 01 A est affecté à un usage commercial ; qu’aucun copropriétaire ne s’est plaint de nuisances sonores émanant du bloc de climatisation ; que ce bloc ne tourne qu’en journée, pendant les heures d’ouverture des studios de montage et de post-production image ; qu’il n’est pas possible d’installer le bloc de climatisation à l’intérieur de la propriété de la société Lumière ; que l’installation de ce bloc est particulièrement discrète et ne gêne nullement le passage dans les parties communes de l’immeuble ;

— que l’obligation de délivrance du bailleur est indifférente en l’espèce ;

— l’absence d’alternatives raisonnables.

***

Sur ce,

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

En l’espèce, il sera tout d’abord rappelé qu’il n’appartient pas au juge judiciaire d’apprécier si une règle d’urbanisme a été méconnue et la sanctionner, compétence relevant de l’autorité administrative et du juge administratif.

Comme indiqué précédemment, la cour intérieure constitue une partie commune de l’immeuble. L’installation du bloc de climatisation dans la cour intérieure de l’immeuble nécessitait donc une autorisation préalable de l’assemblée générale, de sorte qu’en ayant fait procéder aux travaux à son initiative, sans cette autorisation, la société Lumière s’expose à devoir remettre la cour intérieure de l’immeuble dans son état antérieur aux travaux sous réserve de ce qui a été dit précédemment.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

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A cet égard, le tribunal relève en premier lieu que la remise en état des lieux est matériellement possible, le bloc de climatisation reposant à même le sol de la cour intérieure de l’immeuble ; une dépose ne nécessiterait donc pas de travaux particuliers mais simplement le rebouchage du trou par lequel passent les gaines techniques ; ces opérations ne présentant aucun risque pour la structure de l’immeuble.

En second lieu, si la société Lumière fait valoir que la dépose du bloc de climatisation porterait une atteinte disproportionnée à ses droits ainsi qu’à ceux de la société Studio [Localité 5], seule la société Lumière est partie à la présente instance en sa qualité de copropriétaire ; en outre, elle ne peut se prévaloir du préjudice que subirait sa locataire, la société Studio [Localité 5], en cas de dépose de ce bloc, dès lors qu’elle seule – et non l’assemblée générale des copropriétaires – est tenue JCTenue responsable ?

AVJe voulais plutôt dire qu’elle est tenue par son obligation de délivrance ; est-ce plus clair si j’ajoute « par » ?

par son obligation de délivrance vis-à-vis de sa locataire.

La société Lumière ne subirait, quant à elle, pas d’atteinte disproportionnée à ses droits dès lors que l’absence de climatisation – laquelle constitue un simple élément de confort – ne l’empêchera pas de continuer à louer ses lots à la société Studio [Localité 5] ou, le cas échéant, à tout autre locataire ; étant en outre relevé qu’une solution alternative consistant en l’installation d’une climatisation à l’intérieur des lots de la société Lumière, si elle représente un coût élevé, n’apparaît pas impossible à mettre en œuvre en l’état des éléments produits.

La société Lumière ne peut donc se prévaloir d’une disproportion manifeste entre le coût de cette dépose et l’intérêt pour le syndicat des copropriétaires à une remise en état des parties communes, peu important que l’atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble soit limitéeAVJe fais cet ajout car, lors de notre délibéré, nous avions envisagé de glisser un message laissant entendre qu’il n’y a pas d’atteinte majeure aux parties communes (en vue d’une prochaine ratification ?)

DMCOui !

JCRe-oui !

.

En conséquence, il convient d’ordonner à la société Lumière de procéder, dans le mois suivant la signification du présent jugement et sous contrôle de l’architecte de l’immeubleAVC’est ce que demande le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ; vous êtes d’accord ?

DMCOui et c’est d’ailleurs la formule usuelle

[Localité 6]es !

, à la dépose du bloc de climatisation JCMême remarque que plus haut. J’ai cherché sur Google mais je ne vois pas ce qu’est un bloc de motorisation…

ainsi installé dans la cour intérieure de l’immeuble.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois après la signification de la présente décision.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Lumière, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Lumière sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la société Lumière de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux ;

ORDONNE AVDans un jugement similaire sur Doctrine, il était indiqué dans le dispositif : « Condamne la société … à faire procéder à la dépose de … ainsi qu’à la remise en état antérieur de cette façade comprenant le rebouchage des points d’ancrage de la gaine et la remise en peinture de la façade, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision … » mais là, ça n’est pas demandé par le syndicat des copropriétaires

DMCOn peut s’en tenir effectivement aux demandes du syndicat des copropriétaires

[F]ui, c’est suffisamment clair pour tout le monde : il s’agit de travaux aux conséquences visibles (trous dans le mur), et la remise en état ne devrait pas causer de difficultés d’exécution

AVOK !

AVOK !

à la société Lumière de procéder, dans le mois suivant la signification du présent jugement et sous contrôle de l’architecte de l’immeuble, à la dépose du bloc de climatisation et de motorisation installé dans la cour intérieure de l’immeuble ;

DIT que, passé ce délai, la société Lumière devra payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE la société Lumière au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société Lumière à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la société Lumière de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 17 avril 2026.

La greffière La présidente