N° minute : 26/00186

N° RG 26/00074 – N° Portalis DBZ7-W-B7K-F5X3

du 14 Avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Grosse à

Copies aux parties et expertise

le 14 avril 2026

Par mise à disposition au Greffe du Tribunal Judiciaire de Bayonne, le 14 Avril 2026

a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

Composition :

Madame […], Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne

Assistée de […], directrice de greffe présente à l’appel des causes et aux débats et […], Cadre Greffière, présente au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. Résidence IRATZIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 57

ET :

S.A. AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marin RIVIERE de la SCP CABINET MARIN RIVIERE, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant, maître Béatrice BLAZY-ANDRIEU, avocat au barreau de BAYONNE, avocat postulant, vestiaire : 51

A l’audience du 31 Mars 2026,

Le Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, a mis l’affaire en délibéré à l’audience de ce jour, où il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Résidence IRATZIA est un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme, d’habitation composé de 148 appartements et d’un Hôtel Restaurant (29 chambres) sis à [Adresse 3]. Les travaux de construction ont fait l’objet d’une réception en date du 14 septembre 2010.

Dans la procédure RG n° 25/277, par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence IRATZIA a fait assigner la SA AXA FRANCE IARD, assureur dommage ouvrage, devant la Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne statuant en référé.

Cette procédure a été retirée du rôle le 20 janvier 2026 et réinscrite sous le RG n° 26/074.

Par conclusions aux fins de réinscription, notifiées le 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence IRATZIA une expertise judiciaire.

Il explique que :

— plusieurs déclarations de sinistres ont été effectuées auprès de la SA AXA FRANCE IARD, assureur dommage ouvrage, le 19/03/20 et le 25/05/20, concernant divers désordres : flambage et fléchissement des poutres de couverture des loggias des bâtiments 7, 12 et 14 et 15 , aggravation des fissurations et désaffleurements généralisés de carrelage des loggias des appartements, fuites d’air extérieur, humidité par tableau électriques des appartements, décollement des margelles du grand bassin de la piscine, remontées d’eaux usées dans les locaux de service et de préparation du restaurant de l’hôtel

— plusieurs propositions d’indemnisation ont été faite par la SA AXA FRANCE IARD mais elles ne couvrent pas l’ensemble des désordres

— depuis les déclarations de sinistres, les dommages se sont aggravés.

Par conclusions n° 2, notifiées le 31 mars 2026, la SA AXA FRANCE IARD, assureur dommages-ouvrage, conclut au débouté et sollicite :

— à titre subsidiaire, de limiter la mission de l’expert aux désordres pour lesquels la SA AXA FRANCE IARD a accepté le principe d’une garantie, soit les désordres suivants :

*Décollement avec désaffleur des carreaux de carrelage des balcons des appartements: 01.22,02.12,03.11,03.12,04.11,04.12,07.12B,07.14,08.11,10.11,10.14,11.11,11.14,12. 22,12.25

*Fissures et désaffleurs coupants des carrelages des appartements: 01.14,01.15,01.16,01.23,01.25,01.26,02.11,02.12,02.12B,03.11,03.12,04.11,04.12,04.12B,05.12,06.11,06.12,06.12B,07.05,07.11,07.12,07.15,07.16,07.21,07.22,07.23,07.24,07.25,07.26,08.01,08.03,08.04,08.05,08.14,08.15,08.16,09.01,09.02,09.03,09.04,09.06,09.11,09.12,09.12B,09.14,09.15,09.16,10.02,10.03,10.05,10.12,10.16,11.02,11.11,11.12,11.12B,11.21,11.22,11.23,12.05,12.12,12.12B,12.15,12.21,12.22,12.23,12.25,12.26,14.14,15.12,15.12 B,15.14

* Affaissement des piétonniers avec risque de chute devant les bâtiments 1, hôtel, 9 et 10 et tennis.

* Remontées d’eaux usées dans les locaux de service en sous-sol de l 'hôtel

* Aggravation des infiltrations d’eau dans le couloir du RDC du bâtiment 1

* Persistance des infiltrations d’eaux au droit des JD entre les bâtiments 10/11,7/8,11/12

* Mise en charge des caniveaux sur entrée portail véhicules et accès PMR de la résidence.

* Pallier de l’escalier de secours de l’hôtel intégrant le balcon des chambres 10 et 19 : décollement des carreaux de carrelage avec caractère coupant

* Bâtiments 6 et 7 : affaissement du cheminement piétonnier entre les deux bâtiments

* Chambre 15 : Glissance des carreaux de carrelage du balcon recouvert par une résine

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle excipe de ce que :

— le syndicat des copropriétaire a déclaré 12 désordres le 19/03/20 qui ont fait l’objet d’une expertise amiable par le cabinet Eurisk à l’issue de laquelle, elle a rejeté certains désordres ne relevant pas de la garantie décennale, n’étant pas caractérisés ou étant hors assiette DO (décollement des margelles du grand bassin de la piscine)

— elle a dénié sa garantie pour les nouveaux désordres dénoncés le 7/12/20 (décollements de carrelage dans plusieurs appartements et nouvelles infiltrations d’eau dans le parking sous-terrain), en raison de l’expiration du délai de garantie au 14/09/20

— elle a fait plusieurs propositions d’indemnisation qui n’ont pas fait l’objet de retour de la part du syndicat des copropriétaires

— elle a accepté de garantir de nouveaux désordres dénoncés le 22/06/20 et refusé de garantir ceux déclarés le 13/10/25

— certains désordres dénoncés dans la présente instance n’ont pas fait l’objet d’une déclaration auprès de la SA AXA FRANCE IARD

— la demande au fond est manifestement irrecevable du fait de la prescription de l’action en garantie, quand bien même il s’agirait de désordres évolutifs ainsi que du fait de l’exception de subrogation opposable au syndicat des copropriétaires en raison de son absence de diligences.

SUR CE :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’appréciation du motif légitime n’implique pas d’apprécier les responsabilités ou garanties ni leurs chances de succès des futures prétentions des demandeurs; il suffit que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses suppositions ou allégations et que les preuves à obtenir ou conserver soient de nature à alimenter un procès;

En l’espèce, il ressort des échanges de courriers entre la SA AXA FRANCE IARD et le syndic de copropriété de la résidence Domaine Irtazia, ainsi que des conclusions de la SA AXA FRANCE IARD dans la présente instance que la réalité des désordres suivants n’est pas contestée :

*Décollement avec désaffleur des carreaux de carrelage des balcons des appartements: 01.22,02.12,03.11,03.12,04.11,04.12,07.12B,07.14,08.11,10.11,10.14,11.11,11.14,12. 22,12.25

*Fissures et désaffleurs coupants des carrelages des appartements: 01.14,01.15,01.16,01.23,01.25,01.26,02.11,02.12,02.12B,03.11,03.12,04.11,04.12,04.12B,05.12,06.11,06.12,06.12B,07.05,07.11,07.12,07.15,07.16,07.21,07.22,07.23,07.24,07.25,07.26,08.01,08.03,08.04,08.05,08.14,08.15,08.16,09.01,09.02,09.03,09.04,09.06,09.11,09.12,09.12B,09.14,09.15,09.16,10.02,10.03,10.05,10.12,10.16,11.02,11.11,11.12,11.12B,11.21,11.22,11.23,12.05,12.12,12.12B,12.15,12.21,12.22,12.23,12.25,12.26,14.14,15.12,15.12 B,15.14

* Affaissement des piétonniers avec risque de chute devant les bâtiments 1, hôtel, 9 et 10 et tennis.

* Remontées d’eaux usées dans les locaux de service en sous-sol de l 'hôtel

* Aggravation des infiltrations d’eau dans le couloir du RDC du bâtiment 1

* Persistance des infiltrations d’eaux au droit des JD entre les bâtiments 10/11,7/8,11/12

* Mise en charge des caniveaux sur entrée portail véhicules et accès PMR de la résidence.

* Pallier de l’escalier de secours de l’hôtel intégrant le balcon des chambres 10 et 19 : décollement des carreaux de carrelage avec caractère coupant

* Bâtiments 6 et 7 : affaissement du cheminement piétonnier entre les deux bâtiments

* Chambre 15 : Glissance des carreaux de carrelage du balcon recouvert par une résine ;

Il ressort en outre du courrier du syndic de copropriété en date du 9/10/25 déclarant de nouveaux sinistres et de la réponse de la SA AXA FRANCE IARD en date du 11/12/25 contestant pour partie la réalité de ceux-ci et pour autre partie, son obligation à garantie que les désordres impactant la résidence Iratzia se manifestent à intervalles réguliers depuis la première déclaration de sinistre du 19/03/20 ;

Ainsi, la mesure d’expertise est justifiée et ne saurait se limiter à la liste limitative proposée par la SA AXA FRANCE IARD, en l’absence d’autres éléments permettant d’en apprécier l’étendue, l’origine, les moyens de reprises ;

Il n’appartient pas par ailleurs, au juge des référés, de statuer sur la prescription ou sur les obligations contractuelles des parties ;

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise sur l’ensemble des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance ;

Sur l’article 700 du CPC

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

Nous, […], juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, contradictoirement et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder monsieur [I] [U] [A], expert près la Cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

• convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

• se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

• se rendre sur les lieux, résidence de tourisme, d’habitation composé de 148 appartements et d’un Hôtel Restaurant (29 chambres) sis à [Adresse 3]. les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat

• relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, dénoncés dans l’assignation et les conclusions ultérieures en considération des documents contractuels liant les parties (à préciser) ; en indiquer la nature et la date d’apparition; préciser s’agissant d’un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

• en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions; indiquer à cette fin, l’identité des intervenant concernés (maitres d’ouvrage, maitrise d’oeuvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants…) en mentionnant pour chacun d’eux l’étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d’assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux;

• dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art applicables en la matière et s’ils ont respectés les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures….),

• indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

• indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre de leur choix; préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,

• préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier;

• rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

• mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au service du contrôle des mesures d’instruction dans un délai de 6 mois, à compter de la notification de sa mission et de la consignation,

DISONS que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

FIXONS à 10 000 euros, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le syndicat des copropriétaires de la résidence Iratzia devra consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 60 JOURS à compter de la date de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime,

DISONS que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties -ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat- auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur ;

RAPPELONS que les parties ne pourront pas faire de modification des lieux/objet de l’expertise sans en avoir informé au préalable l’expert ;

DISONS que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,

DISONS que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôle les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

LAISSONS les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Iratzia.

La présente ordonnance a été signée par madame […], Présidente, juge des référés et par madame […], cadre greffière, et portée à la connaissance des parties par remise au greffe.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,