TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00388 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C3IS

Le

copie + copie executoire :

— M^e Lombard pour M^e Espagno

— M^e Jumeaux

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

Mme [S] [L] épouse [T]

née le 03 Janvier 1938 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN substituant M^e Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [N] [X] épouse [B]

née le 06 Juin 1959 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C026912025000245 du 26/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINT QUENTIN)

représentée par M^e Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

M. [R] [B]

né le 30 Août 1959 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C026912025000244 du 26/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINT QUENTIN)

représenté par M^e Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 19 Décembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat en date du 29 octobre 2005, Madame [S] [L] épouse [T] a donné à bail à Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 600 € hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2020, les parties consentent à fixer le montant du loyer à la somme de 712,82 euros et les charges récupérables à la somme de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [L] épouse [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 janvier 2024.

Madame [S] [L] épouse [T] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection de SAINT QUENTIN par un acte du 14 octobre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré.

Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] ont quitté les lieux le 30 juin 2025.

A l’audience du 19 décembre 2025, Madame [S] [L] épouse [T] – représenté par Maître ESPAGNO substitué par M^e LOMBARD – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] au paiement de l’arriéré locatif actualisée à la somme de 14.630,64 €, arriéré actualisé à la date du 28 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience, Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] sollicitent le rejet des prétentions de la partie demanderesse, soulevant l’exception d’inexécution en raison de l’état d’insalubrité du logement et sa condamnation, à titre reconventionnel à leur payer les sommes :

— De 5.600 euros au titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance;

— De 1.500 euros au titre de leurs préjudices moraux ;

— et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [S] [L] épouse [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LE FOND

A. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES ARRIERES DE CHARGES LOCATIVES

Aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Madame [S] [L] épouse [T] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14.630,64 € à la date du 28 juillet 2025.

Les parties défenderesses ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elles seront par conséquent condamnées solidairement au paiement de cette somme de 14.630,64 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

B. SUR LES MANQUEMENTS DU BAILLEUR

Aux termes des articles 1219 et 1220 du code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais ».

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, " Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ".

En l’espèce, il résulte d’un rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation d’un logement individuel diligenté par un agent municipal de la ville de [Localité 1] en date du 16 février 2024 que « ce logement présente en majorité des problèmes d’humidité pouvant être lié au défaut d’isolation, infiltration, défaut d’étanchéité des ouvrants ainsi qu’un défaut de ventilation et quelques désordres électriques », attestant de l’absence de décence des lieux loués.

Pour autant, les parties défenderesses ne produisent ni rapport de l’Agence régionale de santé ni arrêté de traitement de l’insalubrité émanant de la Préfecture. Ils se sont en outre maintenus dans les lieux entre le 16 février 2024 et le 30 juin 2025.

Il n’est dès lors pas justifié d’une impossibilité totale d’utiliser le logement de sorte que les conditions de l’exception d’inexécution ne sauraient être retenues.

C. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE

Aux termes des articles 1217 et 1231 du code civil, " la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut ; refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable "

En l’espèce, la partie défenderesse ne justifie d’aucune mise en demeure du bailleur d’effectuer des travaux de réfaction des lieux loués. Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] ne sont donc pas fondés à se prévaloir de ces manquements à son obligation contractuelle de délivrance du logement décent, nonobstant les troubles constatés, pour en obtenir réparation par l’intermédiaire de dommages et intérêts.

D. SUR LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 octobre 2005 contient une clause résolutoire (page 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.212,32€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2024.

Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit d’un montant de 762,82 euros qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par Madame [S] [L] épouse [T] du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [S] [L] épouse [T], Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces derniers seront déboutés de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2005 entre Madame [S] [L] épouse [T] et Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] concernant la maison à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 24 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] à payer à Madame [S] [L] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 762,82 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] à verser à Madame [S] [L] épouse [T] la somme de 14.630,64 € (décompte arrêté au 28 juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 sur la somme de 3.212,32 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE les demandes indemnitaires de Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] à payer à Madame [S] [L] épouse [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [N] [X] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, greffière.

La greffière, Le juge