N° Minute : 25/

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 24/01743 – N° Portalis DBXQ-W-B7I-EZIC

Code : 71F

JUGEMENT RENDU LE 18 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [V] [R]

né le 26 Octobre 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Christophe CHATRIOT de la SCP PIZZOLATO – CHATRIOT, avocats au barreau de DIJON

Rep/assistant : Maître Sébastien BARRAS, avocat au barreau de BESANCON

Madame [S] [U] [P]

née le 06 Novembre 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Christophe CHATRIOT de la SCP PIZZOLATO – CHATRIOT, avocats au barreau de DIJON

Rep/assistant : Maître Sébastien BARRAS, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES COPROPRIÉTÉ [Localité 6] D’OR 73, représenté par son syndic la SAS PONTIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de BESANCON

Formation : Juge unique

Juge rédacteur : Olivier MOLIN, vice-président

Les avocats des parties ont accepté que la procédure se déroule conformément aux dispositions de l’article L212-5-1, le délibéré a été fixé au 18 Novembre 2025.

DECISION :

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Olivier MOLIN assisté de Thibault FLEURIAU, Greffier lors de la mise à disposition,

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EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [R] et Mme [S] [P] sont propriétaires respectivement des lots n° 245 (appartement) et 220 (cave), ainsi que des lots n° 190 (appartement) et 163 (cave), au sein d’une copropriété située [Localité 6] d’Or 73 sis [Adresse 2].

Lors de l’assemblée générale annuelle du 30 mars 2024, les copropriétaires ont voté des travaux de ravalement et de bardage pour un montant total de 1 903 714,90 euros TTC (résolution n° 21) et fixé le montant des honoraires de suivi des travaux du syndic (résolution n° 23), la société Pontim Gestion Immobilière.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, M. [T] [R] et Mme [S] [P] ont fait citer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Mont d’Or 73 sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Pontim Gestion Immobilière, devant le tribunal judiciaire de Besançon pour obtenir :

— l’annulation de la résolution n°23 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 mars 2024 ;

— l’annulation des honoraires supplémentaires du syndic, la société Pontim Gestion Immobilière, votés dans le cadre des résolutions n° 21 et 23 de l’assemblée générale du 30 mars 2024 ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser chacun la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, M. [T] [R] et Mme [S] [P] maintiennent l’intégralité de leurs demandes initiales.

Ils font valoir que l’article 18-1 A III de la loi du 10 juillet 1965 impose que, dans le cadre des travaux qui ont été votés en assemblée générale le 30 mars 2024, les honoraires spécifiques au profit du syndic soient exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux, préalablement à leur exécution, obligation, qui, en l’espèce, n’a pas été respectée, dans la mesure où la résolution n° 23 prévoit des honoraires fixées à 1 % HT du montant des travaux, qui ne sont pas dégressifs, et que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le principe de dégressivité doit apparaître dans le texte de la résolution, le processus de négociation étant à cet égard indifférent.

***

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la législation impose seulement que le processus de fixation des honoraires du syndic, pour certains travaux précisément définis et déterminés, inclut la prise en compte d’un principe dégressivité, ce qui est le cas en l’espèce puisque, dans le cadre des négociations avec les membres du conseil syndical de la copropriété, le pourcentage des honoraires du syndic a été réduit de 4 % à 2 %, puis à 1 %, ainsi qu’il résulte de la convocation à l’assemblée générale du 30 mars 2024.

Il ajoute que l’existence d’une irrégularité formelle dans le procès-verbal d’assemblée générale n’entraîne pas automatiquement la nullité de la résolution puisqu’il est nécessaire de démontrer que cette irrégularité a une incidence substantielle, conformément aux dispositions de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 11 septembre 2025. Les parties ont donné leur accord pour que la procédure se déroule conformément à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et ont été invitées à déposer leur dossier au greffe de la juridiction avant le 16 octobre 2025. L’affaire a été mise en délibérée au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 30 mars 2024

Suivant l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :

« I- La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définis par décret en Conseil d’État.

[…]

III.-Les travaux mentionnés au II de l’article 14-1 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution ».

En l’espèce, la résolution litigieuse n° 23 telle qu’elle résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 30 mars 2024 prévoit que « les honoraires du syndic pour suivi administratif, comptable et financier du dossier, au titre des travaux votés par la présente assemblée générale à la résolution n° 21 et 22 […] s’élèveront à 1 % HT du montant hors taxes des travaux hors frais de maîtrise d’œuvre, bureau de contrôle et assurance dommages ouvrage.

Au final, le montant des travaux s’élève à :

—  19 709,77 euros TTC sur les travaux de la société Tecnibat,

—  20 771,31 euros TTC sur les travaux de la société Bonglet,

—  22 815,40 euros TTC sur les travaux de la société Moyse,

—  21 189,33 euros TTC sur les travaux de la société Piguet ».

Le montant des travaux de ravalement, bardage, et travaux divers, votés à la résolution n° 21 s’élève à la somme de 1 903 714,90 euros, suivant le devis de l’entreprise Tecnibat, soit un montant d’honoraires complémentaires de syndic de 19 709,77 euros TTC, étant précisé que la résolution n° 22 relative aux travaux de rénovation de la toiture de la zinguerie a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi, le taux de 1 % fixé dans la résolution litigieuse n’est pas un taux dégressif, mais un taux fixe quel que soit le montant des travaux. Pour être conforme à la loi, la résolution aurait dû par exemple prévoir un barème dégressif en fonction de tranches de montant des travaux, auxquelles auraient été appliqués des taux décroissants.

Comme le font conclure les demandeurs, le processus de négociation, au cours duquel le syndic aurait réduit le montant de ses honoraires habituels pour tenir compte de l’importance des travaux, est indifférent et ne répond de toute façon pas au critère de la dégressivité.

S’agissant d’une irrégularité de fond affectant une décision prise en violation des dispositions d’ordre public de la loi relative au statut de la copropriété et non d’une irrégularité formelle au sens de l’article 17-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la nullité de la résolution litigieuse doit être prononcée, conformément au dispositif du présent jugement.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Le syndicat des copropriétaires succombant principalement à l’instance est condamné aux dépens.

L’équité justifie de condamner le syndicat des copropriétaires à verser une somme de 1000 euros à chacun des copropriétaires demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par ailleurs, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°23 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 mars 2024 et, par voie de conséquence, les honoraires supplémentaires du syndic, la société Pontim Gestion Immobilière, votés dans le cadre des résolutions n° 21 et 23 de l’assemblée générale du 30 mars 2024.

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] d’Or 73 sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Pontim Gestion Immobilière, aux dépens de l’instance et DIT que M. [T] [R] et Mme [S] [P] seront dispensés de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] d’Or 73 sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Pontim Gestion Immobilière, à verser à M. [T] [R] et Mme [S] [P], chacun, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT