TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/01716

N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4M2

Minute : 1294/24

S.A. D’HLM SEQENS

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 035

C/

Monsieur [U] [N]

Représentant : M^e Aliénor SAINT-PAUL, avocat

au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :

B285

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOIT-GUYOD

Copie, dossier, délivrés à :

M^e SAINT-PAUL

Le 4 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM SEQENS, ayant son siège social à [Adresse 7]

Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne assisté de Maître Aliénor SAINT-PAUL, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-004109, AJ totale

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 16 février 2022, la société SEQENS, a donné en location à Monsieur [U] [N], à compter du 16 février 2022, un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 336,41 euros et une provision sur charges de 93,04 euros.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire 15 décembre 2023, la société SEQENS a fait commandement à Monsieur [N] de lui payer la somme de 1 641,57 euros due au titre des loyers et charges.

Par assignation du 16 février 2024, la société SEQENS a fait citer Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, lui demandant:

— de constater et, à défaut, de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges

— d’ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— d’ordonner que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et , L 433-2 du code des procédures civiles aux frais risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront

— de fixer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité que Monsieur [N] aurait payés si le bail n’avait pas été résilié et de le condamner au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux

— de condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 1 329,12 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation et éventuels suppléments de loyer dus et ceux qui seront dus au jour de l’audience avec intérêts de droit à compter du 15 décembre 2023

— de condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 15 décembre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte que le clause résolutoire est acquise.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le20 février 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 6 mai 2024, a été renvoyée à celle du 9 septembre 2024 à la demande de Monsieur [N] ayant déposé une demande d’aide juridictionnelle.

A cette audience, la société SEQENS précise que la dette locative dont elle demande paiement, qui a augmenté, est de 249,99 euros, terme d’août 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Elle ajoute que Monsieur [N] a repris le paiement intégral du loyer.

Monsieur [N] indique qu’il a de petits revenus, ses allocations de chômage étant de 589,31 euros par mois et ajoute qu’il va percevoir une pension de retraite et a eu une aide de 800 euros de sa caisse de retraite pour sa dette locative.

Il demande des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et propose de s’acquitter par mensualités de 20 euros.

La société SEQENS s’oppose aux demandes de Monsieur [N] souhaitant un apurement de la dette en 2 ou 3 versements.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 16 février 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF le 25 août2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

Au surplus, il convient de rappeler que, saisie d’une question relative à l’application immédiate aux contrats de bail en cours des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ayant modifié le déla i minimal d’acquisition de la clause résolutoire pour le porter de deux mois à six semaines, la haute juridiction a émis le 13 juin 2024 l’avis suivant: “les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi” (pourvoi n° 24-70.002);

En l’espèce, le bail contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 15 décembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 15 février 2024;

Monsieur [N] pourra, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

Il ressort des relevés de compte établis par le bailleur que, déduction faite des frais de contentieux, la somme totale due au titre des loyers, charges, provisions sur charges, terme d’août 2024 inclus, est de 249,99 euros;

Il ressort des décomptes établis par la bailleur que les causes du commandement ont été apurées avant la délivrance de l’assignation;

Monsieur [N] sera condamné à payer la somme de 249,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Aux termes de l’article 2 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

— le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

— à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, il est constant que Monsieur [N] a repris le paiement intégral du loyer;

Il y lieu de lui accorder des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé que pendant le cours des délais ainsi accordés et tant qu’ils seront respectés et que le terme courant sera réglé, les effets de la clause de résiliation seront suspendus;

Compte tenu de l’extrême modicité des ressources de Monsieur [N], il y a lieu de dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ;

Monsieur [N] sera tenu aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’ aide juridictionnelle ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort

Constate la résiliation du bail conclu entre la société SEQENS et Monsieur [U] [N] ayant pour objet un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] ;

Condamne Monsieur [S] [N] à payer en deniers ou quittances à la société SEQENS la somme de 249,99 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus terme d’août 2024 inclus;

Dit que Monsieur [U] [N] se libérera valablement en douze mensualités de 20 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le moi s suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [U] [N] s’est acquitté de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [U] [N] , qui sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Monsieur [U] [N] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,