TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 7] [Localité 2] [Adresse 11]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00082 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4SC

Le :

Copie + copie exécutoire à Maître AKTAN

Copie sous préfecture

Copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6]

inscrite au RCS de ST QUENTIN sous le n° 585 980 022

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non comparante représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

Mme [L] [Z]

née le 22 Janvier 1994 à

demeurant [Adresse 8]

non comparante, non représentée

M. [D] [P]

né le 30 Juillet 1992 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, non représenté

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 06 Juin 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protectionassistée de Laurie BALDINI, Greffière ;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Marine LEPRETRE

la décision suivante a été prononcée :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat non daté, à effet au 26 mai 2021, la SA HLM CLESENCE a consenti à Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Adresse 4] [Localité 1], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 400,93 €, outre une provision mensuelle de 5,40 € sur charges récupérables.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 16 décembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 413,94 € en principal.

Par exploits du 24 février 2025, délivrés à étude à Monsieur [D] [P] et selon procès-verbal de recherches infructueuses s’agissant de Madame [L] [Z], la SA [Adresse 6] les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 6 juin 2025 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation provisionnelle et solidaire des locataires au paiement de la somme de 782,13 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 18 février 2025, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 10] [Localité 1] ;

— la condamnation provisionnelle et solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation provisionnelle et solidaire des locataires au paiement de la somme de 500 € au titre d’indemnité pour résistance abusive ;

— la condamnation provisionnelle et solidaire des locataires au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience du 6 juin 2025, la SA HLM CLESENCE, représentée par son conseil, comparante en personne, maintient ses demandes et actualise la dette locative, échéance de mai 2025 incluse, à la somme de 1 106,79 €. Compte tenu de sommes versées en cours de procédure, elle sollicite des délais de paiement et s’en rapporte à justice sur leurs modalités.

En défense, Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] n’ont pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 17 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 février 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 24 février 2025 a été dénoncée le 25 février 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SA [Adresse 6] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté à l’échéance de mai 2025 incluse, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SA HLM CLESENCE, et Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 878,64 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 incluse, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] au titre des loyers et charges impayés porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 16 décembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 413,94 €. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 17 février 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 17 février 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice à leur bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence les locataires à payer à la SA [Adresse 6], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, les locataires ont repris le règlement intégral du loyer courant depuis l’échéance d’avril 2025 et ont réglé une partie de la dette, qui a diminué pour être fixée à la somme de 878,64 €. Compte tenu de ces éléments et de la demande du bailleur, il leur sera octroyé des délais de paiement selon les modalités ci-après décrites.

Sur la condamnation pour résistance abusive et injustifiée :

Vu l’article 1240 du code civil, il appartient au créancier qui sollicite le paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et injustifiée de démontrer qu’il a subi un préjudice en raison du non-paiement de sa créance, distinct de la simple absence de paiement.

La SA HLM CLESENCE ne fait nullement cette démonstration, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort :

DÉCLARONS recevable la présente action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 17 février 2025 ;

DISONS qu’à défaut par Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNONS par provision et solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] à payer à la SA [Adresse 6] en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 17 février 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNONS par provision et solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] à payer en deniers ou quittances à la SA HLM CLESENCE la somme de 878,64 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISONS Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] à se libérer de leur dette en 8 mensualités de 100 € chacune, la 9ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 10] [Localité 1], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DISONS que la présente décision est notifiée par le greffe du tribunal à Madame la Préfète de l’Aisne ;

DÉBOUTONS la SA [Adresse 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNONS par provision et in solidum Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS par provision et in solidum Madame [L] [Z] et Monsieur [D] [P] à payer à la SA HLM CLESENCE la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 478 du code de procédure civile, la présente décision, réputée contradictoire, doit être signifiée à la partie défenderesse dans un délai de 6 mois à compter de sa notification, à défaut de quoi elle sera réputée non-avenue ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin par mise à disposition au greffe, le 28 juillet 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION