TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09023 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z75O

Minute : 25/01128

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]

Représentant : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

S.C.I. HANNA-LE

Monsieur [R] [L] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Copie et pièces délivrées à :

Monsieur [R] [L] [W]

Le 23 Octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 octobre 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic ATM & GAILLARD, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

S.C.I. HANNA-LE, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par son gérant, Monsieur [R] [L] [W], demeurant [Adresse 5], comparant en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait citer la SCI HANNA LE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes:

* 6 517,39 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème 2024 avec capitalisation des intérêts

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts

* 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

A l’appui, il fait valoir que la SCI HANNA LE ne règle que très irrégulièrement les charges de copropriété, ce qui lui cause un préjudice particulier car il se trouve dans l’obligation de faire l’avance des charges et d’engager des frais de recouvrement (relances, mises en demeure, frais hypothécaires, frais d’huissier et d’avocat).

Par conclusions signifiées le 31 octobre 2024 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande la condamnation de la SCI HANNA LE à lui payer les sommes suivantes:

* 5 076,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème 2024 avec capitalisation des intérêts

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts

* 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Il fait valoir qu’un règlement est intervenu mais qu’il reste dû la somme de 5 076,34 euros 4ème appel 2024 inclus.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 4 novembre 2024, a été renvoyée à celle du 3 mars 2025 à la demande de la SCI HANNA LE pour communication de ses pièces par le syndicat des copropriétaires.

A l’audience du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande la somme de 4 512,10 euros, 4ème appel 2024 inclus en raison de ce qu’un paiement est intervenu le 29 novembre 2024.

Il maintient ses demandes telles que formulées dans ses conclusions déposées à l’audience du 4 novembre 2024.

La SCI HANNA LE indique qu’elle estime devoir la somme de 739,87 euros arrêtée fin février 2025 compte tenu d’un paiement par chèque auquel elle a procédé le 27 février 2025.

Elle estime ne pas devoir la somme de 590,70 euros appelée au titre de la recherche de punaises, qui entre dans les charges générales de l’immeuble et non dans les charges particulières et fait valoir qu’elle produit une attestation de son locataire qui a signé les procès-verbaux de présence.

Elle conclut au rejet des sommes appelées au titre des frais de procédure (avocat, assignation etc…) soutenant que c’est le syndic qui l’a empêchée de régler les charges en ne lui communiquant pas un RIB pour faire des virements mensuels.

Elle ajoute qu’il lui a été demandé de payer par carte bancaire, or la SCI ne dispose pas d’une telle carte ou par chèque ce qu’elle n’a pas pu faire car, par suite du rachat de la société HSBC par le CCF, elle n’a obtenu la délivrance d’un chéquier que le 12 juillet 2024.

Elle demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer la somme de 2 763,12 euros, correspondant à des travaux que son locataire a fait exécuter et a réglés en raison d’infiltrations d’eau dans le logement, dont elle soutient qu’elles proviennent de fuites des murs extérieurs et sont donc à la charge du syndicat.

Elle demande que cette somme vienne en déduction de celle mise à sa charge.

Elle demande la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit enjoint au syndic de lui fournir un RIB du syndicat des copropriétaires.

Enfin, elle demande des délais de paiement et propose de s’acquitter par mensualités de 300 euros, sauf si elle est condamnée à payer la somme de 739,87 euros qu’elle est en capacité de régler en une seule fois.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet d e toutes les demandes de la SCI HANNA LE et répond:

— sur les travaux d’isolation, qu’il n’est pas responsable des rapports contractuels entre la SCI et son locataire et qu’elle doit engager une procédure si elle estime que le syndicat est responsable, ce qui n’est pas prouvé

— sur les frais de traitement contre les punaise, qu’il incombe au propriétaire bailleur d’y procéder et que la pièce d’identité de l’auteur de l’attestation n’est pas produite

— qu’une partie des frais de procédure entre dans les dépens

— qu’il n’y a pas de RIB pour cette copropriété

— que des règlements sont intervenus après l’assignation et que, dès lors, la procédure n’est pas abusive

MOTIFS

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot;

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue par cet article;

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges;

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget ;

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

En l’espèce, il est constant que la SCI HANNA LE est propriétaire des lots suivants:

-12 consistant en un appartement représentant 97/1 100 des parties communes générales

-13 consistant en un appartement représentant 97/1 100 des parties communes générales

-11 consistant en un parking représentant 36/1 100 des parties communes générales

-2 consistant en une cave représentant 10/1 100 des parties communes générales

-1 consistant en une cave représentant 1/1 100 des parties communes générales

Elle est donc tenue de ce fait au paiement de sa quote-part de charges de copropriété;

Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait de compte du 1er janvier 2022 au 4 décembre 2024 appel du 4ème trimestre 2024 inclus, prenant en compte un paiement de 1 000 euros en date du 29 novembre 2024;

La SCI HANNA LE conteste devoir la somme appelée au titre du traitement contre les punaises et celles appelées au titre de frais (mises en demeure, assignation…);

*sur la somme appelée au titre du traitement contre les punaises

Il convient de relever que, dans le cas où l’infestation de punaises affecte les parties communes ou est généralisée, les frais de traitements doivent être répartis entre les copropriétaires selon la quote-part leur étant afférente;

Il en va différemment lorsque l’infestation affecte uniquement les parties privatives;

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’il a été procédé à la détection et au traitement des punaises de lit se trouvant dans l’un des appartements dont la SCI HANNA LE est propriétaire , pour la somme totale de 590,70 euros selon facture adressée au syndic ayant établi l’ordre de service adressé à la société chargée d’y procéder;

Il ressort des échanges de mails produits que la SCI HANNA LE a été avisée de l’intervention de la société en cause fixée au 9 janvier 2024 et si le mail adressé par elle à cette société mentionne qu’elle a été avisée à 11 heures alors que l’intervention était prévue à 9 heures, il ne comporte pas d’observations sur la nécessité de celle-ci;

Outre qu’il n’est pas joint de copie du titre d’identité de Madame [H] [I] ayant établi l’attestation du 9 févier 2025 produite par la SCI HANNA LE, la mention de ce que la société est passée à quatre reprises à son domicile et a fait les traitements qu’elle estimait utiles, est insuffisante pour établir que le coût du traitement du logement entre dans les charges générales et doit donc être réparti entre les copropriétaires;

Il ne sera pas fait droit à la demande de ce chef

*sur les frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

Du relevé d e compte, il ressort que le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme de 1 252,49 euros se décomposant comme suit:

— frais de relance RAR: 23 euros

— frais de mise en demeure: 40 euros

— LEMAISTRE mise en demeure: 96 euros

— LPF & ASSOCIES assignation à toutes fins: 57,73 euros

— LEMAISTRE provision honoraires: 600 euros

— LPF & ASSOCIES signification de conclusions: 75,76 euros

— LEMAISTRE honoraires procédure: 360 euros

Le contrat de syndic n’est pas produit;

Il n’est justifié d’aucune mise en demeure à l’exception de celle adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par le conseil du syndicat des copropriétaires (cf. LEMAISTRE mise en demeure), reçue le 2 mars 2024 par la SCI HANNA LE;

Les honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, dans lesquels entre le coût de la rédaction de cette mise en demeure, relèvent des demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sur lesquelles il sera statué ci-après;

Les frais de délivrance de l’assignation entrent dans les dépens afférents à l’instance;

La demande au titre des frais sera rejetée;

Déduction faite des frais, il reste dû la somme totale de 3 259,61 euros (4 512,15 – 1 252,49), appel du 4ème trimestre 2024 inclus;

*sur la demande de dommages-intérêts;

Le créancier auquel son débiteur a causé un préjudice indépendant du retard dans l’exécution

de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance;

En l’espèce, le paiement irrégulier des charges de copropriété (par exemple aucun paiement entre le 29/12/2023 et le 05/03/2024, puis entre le 05/03/2024 et le 06/09/2024), cause indéniablement au syndicat, qui plus est s’agissant d’une petite copropriété de huit copropriétaires, un préjudice résultant de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé de faire l’avance de fonds pendant plusieurs mois et les accords éventuellement passés entre la SCI et le précédent syndic ne peuvent préjudicier au syndicat des copropriétaires ;

Pour justifier de ses difficultés à régler les charges, la SCI HANNA LE fait état des problèmes auxquels elle s’est trouvée confrontée pour obtenir la délivrance d’un chéquier en raison de dysfonctionnements imputables à l‘établissement teneur de ses comptes;

Il sera relevé que, selon l’historique des chéquiers qu’elle produit, suite à sa demande de chéquier en date du 23 mai 2024, le chéquier a été fabriqué le 29 mai 2024, soit quelques jours après et il n 'est pas justifié que la date de remise (10 juillet 2024) est imputable à la banque et, disposant de cet instrument de paiement, il n’est pas justifié des raisons pour lesquelles le premier paiement postérieur à cette délivrance est du mois de septembre;

Enfin, la SCI HANNA LE ne justifie pas de sa situation financière actuelle l’empêchant de procéder au paiement régulier des charges de copropriété;

Ce préjudice sera réparé par l’allocation de la somme de 200 euros;

La SCI HANNA LE invoque un paiement de 1 000 euros, intervenu le 27 férvier 2025, soit quelques jours avant l’audience ;

Elle sera condamnée à payer, en denier ou quittances afin qu’il soit tenu compte, s’il est confirmé, de ce paiement, la somme totale de 3 259,61 euros au titre des charges de copropriété et celle de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise;

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter de l’assignation;

Sur les demandes de la SCI HANNA LE

— sur la somme au titre des travaux réalisés par son locataire

A supposer même que les travaux objets de la facture du 14 mars 2024 émise par la société GCS BATIMENT (2 763,12 euros) eussent été rendus nécessaires par des défauts affectant les parties communes, ce qui, en l’état, n’est pas établi, il ressort des propres allégations de la SCI HANNA LE que le coût en a été assumé par son locataire, de sorte qu’elle n’est, quoi qu’il en soit, pas fondée à solliciter le remboursement d’une somme payée par un autre;

Il lui appartiendra d’engager, le cas échéant, toutes actions qu’elle estimera utile;

— sur la demande de dommages-intérêts

Il sera relevé que la SCI HANNA Le, qui s’est abstenue de tout paiement pendant plusieurs mois après le mois de mars 2024, a procédé a des paiements conséquents postérieurement à la délivrance de l’assignation, de sorte que le caractère abusif de la procédure n’est pas établi;

La demande sera rejetée;

— sur la demande de communication d’un RIB

Comme elle l’invoque elle-même, la SCI HANNA LE procède depuis de nombreuses années à des paiements par chèque et le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu d’accepter la mise en place de paiements par virements permanents, d’autant que le montant des appels de charges varie selon le budget prévisionnel adopté;

La demande sera rejetée;

— sur la demande de délais de paiements

Comme relevé plus avant, la SCI défenderesse ne justifie pas de sa situation financière et de difficultés justifiant que lui soient accordés des délais de paiement;

Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, contraint d’agir en justice, les frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour l’instance;

Il lui sera alloué la somme de 500 euros de ce chef;

la demande de la SCI HANNA LE de ce chef sera rejetée et elle sera tenue aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort

Condamne la SCI HANNA LE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en denier ou quittances la somme totale de 3 259,61 euros au titre des charges de copropriété appel d u 4ème trimestre 2024 inclus et celle de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter de l’assignation;

Condamne la SCI HANNA LE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision,

Condamne la SCI HANNA LE aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le Greffier Le Juge