N° RG 25/00102 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQBD

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[E] [U] NEE [S], [C] [P] [U]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[X] [O], [H] [M]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [E] [U] NEE [S]

demeurant 2 rue du Jardin Botanique – Appt 307 – 27000 EVREUX

comparante en personne

Monsieur [C] [P] [U]

demeurant 31 rue des Frères Montgolfier – 27000 EVREUX

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [O]

demeurant 26 rue de Sours – 28000 CHARTRES

comparant en personne

Madame [H] [M]demeurant 26 rue de Sours – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2012, Mme [E] [U] et M. [C] [U] ont consenti à M. [J] [O] et à Mme [H] [M] un bail d’habitation sur un logement situé 26 rue des Sourds à 28000 CHARTRES moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [E] [U] et M. [C] [U] ont fait signifier le 1er février 2024 pour une somme en principal de 32.400 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [O] et de Mme [H] [M] le 2 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 janvier 2025, Mme [E] [U] et M. [C] [U] ont fait assigner M. [J] [O] et Mme [H] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

—  le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des causes du commandement de payer,

—  l’expulsion immédiate et sans délai de M. [J] [O] et de Mme [H] [M], de leurs biens et de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est,

—  l’autorisation de faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix aux frais et risques de qui il appartiendra,

—  la condamnation de M. [J] [O] et Mme [H] [M] à leur payer les sommes suivantes :

· 40.500 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 32.400 euros à compter du commandement de payer du 1er février 2024 et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération complète des lieux loués, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience, les époux [U] sont présents. Ils indiquent maintenir les demandes de leur assignation précisant que leur dette a atteint la somme de 45.000 euros et qu’ils souhaitent récupérer leur bien.

Monsieur [J] [O] est présent et indique qu’il vit dans le logement que Madame [M] a quitté sans jamais avoir donné congé. Il précise toucher le RSA ainsi qu’une allocation adulte handicapé. Il précise qu’il n’a jamais touché d’allocations de la CAF en l’absence de déclaration des bailleurs. Il ajoute qu’il évalue la dette à 32.000 euros mais qu’il n’a jamais reçu de quittances de la part de ses bailleurs.

Mme [H] [M], pour laquelle un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi, n’est ni présente ni representée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, Mme [E] [U] et M. [C] [U] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 1er avril 2025.

En outre, Mme [E] [U] et M. [C] [U] justifient également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur le fond :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Ces délais de trois ans s’appliquent à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

En l’espèce, le bail conclu contient un article intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” et un commandement aux fins de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers visant cette clause a été signifié le 1er février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2024.

Monsieur [J] [O] est présent à l’audience et expose sa situation personnelle. Il est constaté que ce dernier n’a pas repris le paiement du loyer courant, les loyers étant impayés depuis le mois de février 2021. Par ailleurs, il est relevé au vu de ses revenus que ce dernier n’est pas en mesure de régler sa dette locative.

Faute de reprise du paiement du loyer et compte tenu du montant élevé de la dette locative, il n’a pas été envisagé d’accorder des délais de paiement à M. [J] [O] ni à Mme [H] [M] absente à l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locatairex ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [E] [U] et M. [C] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er avril 2024.

En conséquence, M. [J] [O] seul occupant du logement ainsi que l’a relevé le commissaire de justice lors de la signification du commandement de payer le 1er février 2024, est redevable envers Mme [E] [U] et M. [C] [U] depuis cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Mme [E] [U] et M. [C] [U]- contrat de bail signé, commandement de payer et décompte des sommes dues – que la dette locative s’élève à la somme de 34.200 au 1er avril 2024 et à la somme de 45.000 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, au mois de mars 2025 incluse.

Il convient donc de condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [H] [M] à payer à Mme [E] [U] et à M. [C] [U] la somme de 34.200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’avril 2024 et de condamner en outre M. [J] [O] à la somme de 10.800 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 1er avril 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [E] [U] et à M. [C] [U] sollicitent des dommages et intérêts en raison de l’absence de versement régulier des loyers par leurs locataires. Ils n’établissent cependant pas le préjudice pour lequel ils réclament une indemnité.

Sur les demandes accessoires :

M. [J] [O] et Mme [H] [M], partie perdante, devront supporter in solidum les entiers dépens de la présente procédure comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient également de les condamner in solidum à verser aux époux [U] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [E] [U] et M. [C] [U] recevables en leur action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2012 entre Mme [E] [U] et M. [C] [U] et M. [J] [O] et Mme [H] [M] concernant le logement à usage d’habitation situé au 26 rue des Sourds à 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 1er avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 1er avril 2024 ;

ORDONNE à M. [J] [O] et Mme [H] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 26 rue des Sourds à 28000 CHARTRES ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [E] [U] et M. [C] [U] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [J] [O] et de Mme [H] [M], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE M. [J] [O] et Mme [H] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables comme si le bail s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer à compter du 1er avril 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement M. [J] [O] et Mme [H] [M] à payer à Mme [E] [U] et M. [C] [U] la somme de trente-quatre mille deux cents euros (34.200 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [O] et Mme [H] [M] à payer à Mme [E] [U] et M. [C] [U] la somme de dix mille huit cents euros (10.800 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Mme [E] [U] et M. [C] [U] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [O] et Mme [H] [M] à verser à Mme [E] [U] et M. [C] [U] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [O] et Mme [H] [M] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 1er juillet 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN