N° minute :2025/118

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°RI N° RG 25/00054 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D3X2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Société FONCIMA,

demeurant 21 rue du Général Castelnau – 57100 THIONVILLE,

représentée par Maître Séréna KASTLER de l’AARPI AVACC, demeurant 10 rue du Vieux Collège – 57100 THIONVILLE, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats postulant, Maître Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, demeurant 2 rue des Clercs – 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [Y],

demeurant 69 Avenue des Nations – 57970 YUTZ,

non comparant à l’audience du 06/05/2025 et non représenté

Madame [S] [I] [V],

demeurant 4 B Boulevard Edmé Nicolas Marchureau – 21000 DIJON,

non comparante l’audience du 06/05/2025 et non représentée

Société SOCIETE GENERALE, créancier inscrit

demeurant 57 rue Serpenoise – 57000 METZ,

non comparante l’audience du 06/05/2025 et non représentée

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 06 Mai 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29/08/2016, les consorts [D] ont donné à bail commercial à M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] des locaux situés 69 avenue des Nations à Yutz, moyennant un loyer annuel de 15 600 euros, TVA comprise, payable mensuellement par avance.

La SAS FONCIMA a acquis cet immeuble des consorts [E] – [N], suivant acte d’achat notarié passé par devant Maître [M] en date du 17 octobre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par actes de commissaire de justice des 13/01/2025 et 04/02/2025, pour une somme de 5495.76 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03/01/2025.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées impayées, le bailleur a, par actes de commissaire de justice du 06/03/2025, fait assigner M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et au besoin la prononcer aux torts de la défenderesse,

— ordonner l’expulsion de M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] à payer à La SAS FONCIMA la somme provisionnelle de 7841.20 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 1750 euros par mois à compter du 04/03/2025,

— déclarer l’ordonnance à intervenir commune à La Société Générale,

— condamner M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 06/05/2025, La SAS FONCIMA maintient ses demandes et porte sa demande de provision à la somme de 10832.08 euros.

La procédure a été dénoncée à La Société Générale, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte d’huissier du 06/03/2025.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat: M [Y] a comparu à l’audience et a indiqué avoir présenté une proposition au bailleur. L’audience a été renvoyée pour lui permettre de constituer avocat, ce qu’il n’a pas fait. Il n’a pas été fait droit à sa demande de renvoi présentée par mail pour l’audience du 06/05/2025.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

A l’audience du 06/05/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20/05/2025.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, La SAS FONCIMA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 5495.76 euros, à titre principal.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée. Les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’ordonner une astreinte.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire les preneurs ne sont plus plus débiteurs de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation supérieure au loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, soit la somme de 1745.44 euros, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, au vu du décompte produit par La SAS FONCIMA, l’obligation de M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 05/05/2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 832.08 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer .

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] ne permet d’écarter la demande de La SAS FONCIMA formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du Tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 04/03/2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux l’expulsion de M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] et de tout occupant de son chef des lieux situés 69 avenue des Nations à Yutz;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale à 1745.44 euros,

Condamnons par provision M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] à payer à La SAS FONCIMA la somme de 10 832.08 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 05/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06/03/2025 ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] à payer à La SAS FONCIMA la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons M [J] [Y] et Mme [S] [I] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT