TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/00654 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXER

Minute :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] [Localité 5]

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [M] [Y]

Représentant : M^e GISELE POGNON, avocat au barreau de MARTINIQUE

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e JAMI

Copie délivrée à :

M. [Y]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 3] – [Localité 5], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG SARL, ayant son siège social [Adresse 4] – [Localité 7]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Salimata DIENG, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 11] – [Localité 8]

représenté par M^e GISELE POGNON, avocat au barreau de MARTINIQUE

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation du 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 5] a fait citer Madame [M] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes:

* 4 521,79 euros, avec intérêts à compter de l’assignation

*2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

*2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui, il fait valoir que sa créance est certaine, liquide et exigible et la résistance abusive de la défenderesse lui crée des difficultés de gestion.

A l’audience du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires indique qu’il est dû la somme de 4 531,80 euros au 23 février 2024 et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Madame [Y] répond qu’elle a toujours payé ses charges et que la somme demandée correspond à une facture d’eau dont l’importance résulte d’une fuite.

Elle fait valoir que la société Veolia, contacté par son avocat, a répondu avoir signalé la fuite au syndic et qu’elle-même n’a jamais été avisée par le syndic.

Elle ajoute q’un plombier est venu au mois de juin 2022 et que pendant l’assemblée générale le problème de la fuite d’eau n’a pas été évoqué.

Elle s’oppose aux demandes de dommages-intérêts et au titre de l’article 700 faisant valoir que le syndic n’a pas fait son travail.

Elle demande des délais de paiement et propose de s’acquitter par mensualités de 200 euros.

La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

Par courrier parvenu au tribunal dans le cours de son délibéré, Madame [Y] indique qu’elle n’a pu prendre connaissance des pièces que très rapidement à l’audience.

Par décision du 14 mai 2024, revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 septembre 2024.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 janvier 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires indique que ma somme dont il demande paiement est de 4 272,32 euros selon décompte du 9 janvier 2025 et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Dans le dernier état de ses prétentions, Madame [Y] conclut principalement au débouté du syndicat des copropriétaires.

Subsidiairement, elle demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à prendre en charge la moitié de la facture.

Elle demande que les frais d’avocat (902 euros) soient déduits des sommes restant éventuellement dues et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer la somme de 2 170 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui, elle fait valoir que la facture d’eau ne lui a pas été communiquée en dépit de ses demandes au syndic et au fournisseur d’eau, que la médiation de l’eau ne peut instruire le dossier le syndic refusant de communiquer les éléments permettant de déterminer par quel moyen et à quelle date la société Veolia l’a informé de la surconsommation et la date à laquelle le syndic l’aurait avisée; que tout appel de fonds doit être validé par en vite en assemblée générale, or il n’y a pas eu d’appel de fonds pour la facture d’eau; que les syndicat des copropriétaires doit produire les comptes de l’exercice approuvé en assemblée générale et les documents comptables correspondant; qu’en application de la loi Warsmann et de son décret d’application du 24 septembre 2012, lorsqu’une augmentation anormale de la consommation d’eau est détectée, signalée par le servie des eaux, le syndic doit rapidement agir et s’il ne le fait pas sa responsabilité peut être engagée; que c’est le syndic qui est abonné et il n’a pas avisé les copropriétaires; que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en ne l’informant pas de l’alerte Veolia, lui causant un préjudice établi par le montant de la facture et devra être condamné à prendre en charge la moitié de la facture, soit 2 170 euros; que les frais ne sont pas dus.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes de Madame [Y].

Il fait valoir que la loi invoquée ne s’applique pas s’agissant de désordres privés et qu’il incombait à Madame [Y] de prendre les mesures nécessaires.

MOTIFS

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot;

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue par cet article;

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges;

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget ;

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

En l’espèce, Madame [Y] est propriétaire des lots suivants:

-6 consistant en un appartement, représentant 85/1 000 des parties communes générales

-17 consistant en une cave, représentant 6/1 000 des parties communes générales

Elle est tenue de ce fait au paiement de sa quote-part de charges de copropriété;

En l’espèce, les parties sont en désaccord concernant la facture d’eau imputée à Madame [Y] au titre de l’année 2022;

Il est constant que l’important quantité d’eau consommée résulte d’une fuite survenue sur le ballon d’eau chaude de l’appariement, de sorte qu’il s’agit d’un désordre privatif;

Le contrat d’abonnement à la fourniture d’eau est un contrat collectif, de sorte que les copropriétaires ne sont pas destinataires des factures, mais seulement le syndicat des copropriétaires;

Pour justifier de la somme demandée au titre de la consommation d’eau, le syndicat des copropriétaires produit:

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 janvier 2023 approuvant les comptes pour l’exercice 2022

— les comptes approuvés pour l’exercice 2022

— la régularisation des charges imputables à Madame [Y] pour l’exercice 2022

Les comptes approuvés font état de quatre facture d’eau pour l’année 2022 pour un total de 7 153,49 euros (1 184,75 + 3 852,14 + 1 371,29 + 745,31);

La régularisation pour l’exercice 2022 reporte ce total et, surtout, mentionne l’index antérieur et l’index fin 2022, faisant apparaître une consommation de 926 m3 (964-38);

Madame [Y] ne conteste ni les index ainsi reportés, ni le coût du m3 (4,69 euros) facturé sur ce décompte de charges, ni la base de répartition;

Dès lors, nonobstant l’absence de production des factures d’eau, il est suffisamment établi que la somme due est de 4 340,55 euros;

Madame [Y] reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas l’avoir avisée de ce qu’une fuite avait été détectée;

Elle soutient que la fuite a été signalée par le fournisseur d’eau au syndic sans que celui ne prenne les mesures nécessaires pour informer les copropriétaires, afin d'‘éviter toute surconsommation;

Il convient de relever que, même à le supposer avéré, un tel manquement n’est pas de nature à dispenser Madame [Y] de régler la facture de sa consommation d’eau, même partiellement et il n’est pas formé de demande de dommages-intérêts;

Au demeurant, si Madame [Y] produit les courriers adressés au syndic et au fournisseur d’eau par son conseil, elle ne produit pas les réponses qui lui ont été faites et, notamment, elle ne justifie pas que le fournisseur d’eau a avisé le syndic d’une consommation anormale dont celui-ci n’aurait pas alerté les copropriétaires;

Sa demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à prendre en charge la moitié de la facture d’eau sera rejetée;

Il n’est pas produit de relevé de compte depuis celui arrêté au 14 novembre 2023;

Néanmoins, il ressort des décomptes épars produits que la somme totale de 1 574,07 euros a été facturée du 14 novembre 2023 au 1er janvier 2025 au titre de divers frais(assignation avocat: 902 euros; assignation huissier: 132,07 euros, audience avocat: 540 euros) qui ne constituent pas des sommes dues au titre des charges de copropriété;

En conséquence, la somme due au titre des charges de copropriété arrêtée au 9 janvier 2025, appel du 1er janvier 2025 inclus, s’établit à 2 698,25 euros (4 272,32 – 1 574,07 );

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

Du relevé de compte, il ressort que le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme de 2 122,43 euros, dont 266,97 euros au titre du coût de l’assignation qui entre dans les dépens afférents à l’instance et non dans les frais ci-dessus visés;

Les contrats de syndic produit prévoient, s’agissant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), des frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat uniquement en cas de diligences exceptionnelles;

La constitution de dossiers pour le commissaire de justice et l’avocat du syndicat des copropriétaires, entre dans les diligences normales du syndic, ne justifiant pas, sauf complexité particulière, le paiement d’émoluments spécifiques, or il n’est justifié d’aucune diligence inhabituelle, ni d’une complexité particulière, de sorte que les frais ainsi facturés ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance;

Il est formé une demande de dommages-intérêts;

Le créancier auquel son débiteur a causé un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance;

En l’espèce, il n’est pas justifié du préjudice invoqué;

La demande sera rejetée;

Il y a lieu de constater que Madame [Y] ne maintient pas sa demande de délais de paiement;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Madame [Y] sera tenue aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort

Condamne Madame [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 5] la somme de 2 698,25 euros au titre des charge de copropriété appel du 1er janvier 2025 inclus;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision,

Condamne Madame [M] [Y] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le Greffier Le Juge