TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11804 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MOC

Minute : 25/01147

S.C.I. FONCIERE RU 01/2010

Représentant : M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Monsieur [F] [B]

Madame [C] [G] épouse [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gilles GODIGNON SANTONI

Copie délivrée à :

M. et Mme [B]

Le 23 octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 octobre 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SCI FONCIERE RU 01/2010, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Fimoline NAGARADJANE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [C] [G] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 18 novembre 2024, la société SCI FONCIERE RU 01/2010 a fait citer Monsieur [F] [B] et Madame [C] [G] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny lui demandant de les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes:

* 6 322,06 euros au titre des réparations locatives

* 111,18 euros au titre de l’arriéré des charges

et in solidum celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A l’appui, elle expose:

— qu’elle a donné en location aux défendeurs selon bail prenant effet le 20 juin 2016, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9]

— que les lieux ont été libérés le 12 avril 2022

— que l’état des lieux contradictoire mentionne un état de propreté général qualifié de “mauvais”, de très nombreuses dégradations sur les murs, plafonds et huisseries, ainsi que des fuites sur les WC n° 1 et 2 et sur le siphon de la salle de bain

— que, suivant devis établi par la société KAB, les travaux de remise en état ont été évalués à 11 569,25 euros HT (12 726,25 euros TTC)

— que conformément aux stipulations contractuelles, après application de l’indice de vétusté, les locataires sont redevables de la somme de 6 322,06 euros au titre de la remise en état du logement

— que le locataire répond des dégradations et des pertes dans les locaux, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

— que selon l’ état des lieux d’entrée, le logement était neuf lors de la prise à bail

— que l’arriéré des charges s’élevait à 111,18 euros

A l’audience du 3 mars 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2010 maintient ses demandes initiales.

Madame [C] [G] épouse [B] indique que son mari ne peut se présenter car il se trouve à l’étranger.

Elle ajoute qu’elle ne conteste pas la somme sollicitée et demande des délais proposant de s’acquitter par mensualités de 150 euros payables le 5 du mois.

Monsieur [F] [B] et ne comparaît pas.

La SCI FONCIERE RU 01/2010 ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Celui qui réclame le paiement d’une obligation doit en rapporter la preuve dans son principe et dans son montant;

*sur les demandes aux titres des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, il est également tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de son fait et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, notamment définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987;

Il n’est, dès lors, pas tenu de l’usure normale des lieux et équipements résultant de leur ancienneté et/ou inhérente à un usage conforme, laquelle ne se confond ni avec la dégradation (qui implique une action ayant pour effet d’endommager une chose), ni avec le défaut d’entretien (ménage, menues réparations);

Les dispositions ci-dessus rappelées sont d’ordre public;

Le locataire ne peut donc y renoncer, de sorte que, nonobstant la circonstance que l’un des locataires déclare ne pas contester les sommes réclamées par le bailleur, il convient de déterminer les dégradations et défauts d’entretien imputables aux défendeurs;

Il sera, pour ce faire, procédé par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, pièce par pièce;

Dans un souci de clarté et afin d’éviter de fastidieuses redites, il convient de procéder aux observations liminaires qui suivent;

Aux termes de l’ état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 20 juin 2026, les lieux loués sont à l’état neuf;

Il ressort des pièces produites et des débats qu’ils ont été occupés pendant six années;

Dès lors que la mention BE (bon état) figure sur un état des lieux de sortie, il ne peut, à l’évidence, être réclamé aux locataires sortants aucune somme au titre de travaux effectués par le bailleur sur les éléments du logement (revêtements, équipements…) concernés;

D’ailleurs, la société demanderesse l’admet elle-même, puisque, selon le lexique (page 12 de l’ état des lieux de sortie établi par son mandataire): “Bon état: répond à son état d’usage”;

L’obligation d’entretien courant des revêtements muraux n’emporte pas obligation pour le locataire sortant de procéder à leur réfection lors de sa sortie;

A cet égard, il apparaît que la mention “défraîchie” figure à de très nombreuses reprises s’agissant de la peinture des plafonds et murs, or le fait que la peinture ait perdu son apparence primitive (état neuf) au bout de six années constitue une usure normale et ne caractérise ni des dégradations, ni un défaut d’entretien;

Les mentions de l’ état des lieux de sortie relatives à l’état de s revêtements muraux et des sols sont, à quelques exceptions près, très peu précises (s’agissant des peintures: “plusieurs traces apparentes”, et “rayure(s) et impact(s)” s’agissant du parquet, sans aucune description, indication de leur localisation précise, de leur nombre ou de leur étendue);

La piètre qualité de la plupart des photographies annexées (à quelques exceptions près, les traces, rayures ou impacts mentionnés ne sont pas visibles, photographies à contre-jour…) permet difficilement de pallier le laconisme des mentions sus évoquées;

L’absence de contestation de l’existence de traces, rayures, impacts, permet de tenir pour établi que des dégradations sont imputables aux locataires, dont il reste à déterminer l’étendue à l’aune des observations ci-dessus;

Pour fixer les sommes pouvant être mises à leur charge, il sera procédé par référence au devis de la société KAB en date du 13 mai 2022;

— SALON (séjour):

Il est mentionné que le plafond est en bon état, de sorte qu’aucune somme au titre de la réfection de la peinture ne peut être imputée aux locataires;

Aucune trace n’est visible sur les photographies des murs A et D;

La photographie du mur C est à contre-jour et fait apparaître une baie vitrée dont le volet roulant est baissé à moitié et deux bouts de murs dans une semi-pénombre;

Tout au plus peut-on deviner des zones un peu plus grises sur les photographies du mur B;

Par référence à ces éléments et compte tenu des observations liminaires, il peut être retenu que les locataires sont redevables d’un tiers de la somme sollicitée, soit 61,84 euros (662,50 /3 x 28%);

Les rayures de couleurs rouges et vertes apparaissant sur les photographies du parquet (que l’on retrouve sur les photographies des murs C et D) sont manifestement liées à leur impression;

Aucun “impact” ou autre rayure n’est visible;

Il sera retenu que les locataires sont redevables du quart de la somme sollicitée, soit 330,48 euros (1 377 /4 x 96%);

— ENTRÉE

Aucune trace n’est visible sur les photographies des murs A, B et C;

Seule les deux photographies du mur D font apparaître que la peinture est abîmée;

Par référence à ces éléments et compte tenu des observations liminaires, il peut être retenu que les locataires sont redevables d’un tiers de la somme sollicitée, soit 41,42 euros (124,25 /3);

Les rayures de couleurs rouges et vertes apparaissant sur les photographies du parquet (que l’on retrouve sur une photographie du mur D) sont manifestement liées à leur impression;

Aucun “impact” ou autre rayure n’est visible;

Il sera retenu que les locataires sont redevables du quart de la somme sollicitée, soit 116,28 euros (484,50 / 4 x 96%);

— CUISINE

Aucune trace n’est visible sur les peintures sur les photographies du plafond, des murs A, B et C, ni aucune fissure;

Seules les photographies du mur D font apparaître une trace jaunâtre et deux trous de fixation non rebouchés;

Là encore, il peut être mis à la charge des locataires le tiers de la somme sollicitée, soit 42 euros (126/3);

— DÉGAGEMENT 1

L’ état des lieux de sortie mentionne un “dégagement 1" et un “dégagement 2", or sur l’ état des lieux d’entrée un seul un dégagement (sans numérotation) est mentionné;

En l’absence de toute indication, il n’est pas possible de déterminer si le “dégagement 1" objet de la demande est celui qui figure sur l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il ne peut pas être procédé à une comparaison permettant de déterminer si des dégradations de cette partie du logement sont imputables aux défendeurs;

La demande de ce chef sera rejetée;

— SALLE DE BAINS 1 (salle d’eau)

Cette pièce est dénommée salle d’eu sur l’état des lieux de sortie;

Selon l’état des lieux de sortie, la totalité des peintures est en bon état;

Il ne peut donc être alloué aucune somme au titre de la réfection des peintures;

Il n’est fait aucune mention sur l’état des joints du bac à douche, de sorte qu’il n’y a pas lieu de considérer que leur remplacement incombait aux locataires sortants;

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le barre de douche était mal fixée entraînant une fuite d’eau;

Les défendeurs ne contestent pas que ce défaut de fixation leur est imputable;

Il sera alloué la somme de 95 euros au titre du remplacement de la barre de douche, du flexible et de douchette;

— CHAMBRE 1

Il est mentionné que le plafond est en bon état, de sorte qu’aucune somme au titre de la réfection de la peinture ne peut être imputée aux locataires;

Selon le plan du logement annexé à l’état de lieux de sortie, le mur A de cette chambre est mitoyen avec la salle de bains 1, de sorte que la mention de trace (s) d’humidité et de fissures est cohérente avec la fuite d’eau évoquée ci-dessus;

Il sera alloué au titre de la réfection des peintures murales la moitié de la somme sollicitée, soit 65,63 euros (468,75 / 2 x 28%);

La mention parquet “gondolé” paraît également cohérente avec la fuite sus évoquée;

En l’absence de précisons sur la superficie gondolée et sa localisation et sur les rayure(s) et impact(s) non visibles sur les photographies, il n’est pas établi que ces dégâts imputables aux défendeurs nécessitaient la réfection totale du revêtement de sol;

Il sera retenu qu’ils sont redevables du tiers de la somme sollicitée, soit 212,16 euros (663 /3 x 96%)

— ESCALIER

L’état des lieux de sortie ne mentionne strictement rien sur la peinture du plafond;

Il n’est donc pas établi que des dégradations existaient;

Il ne sera rien alloué à ce titre;

Les “traces apparentes” mentionnées s’agissant des peintures des murs ne le sont pas sur les photographies;

Compte tenu des observations liminaires, il peut être retenu que les locataires sont redevables d’un tiers de la somme sollicitée, soit 46,67 euros (500 /3 x 28%);

— TOILETTES 1

Il est mentionné que le plafond est en bon état, de sorte qu’aucune somme au titre de la réfection de la peinture ne peut être imputée aux locataires;

Il en est de même des murs, à l’exception du mur B pour lequel il est indiqué “traces de salissures d’urine”;

Il sera alloué un quart de la somme sollicitée, soit 13,13 euros (187,50 / 3 x 28%);

— CHAMBRE 2

Il est mentionné que le plafond est en bon état, de sorte que, là encore, aucune somme au titre de la réfection de la peinture ne peut être imputée aux locataires;

S’agissant des murs, des traces sont visibles sur les photographies des murs B et C;

La somme due au titre de la réfection des peintures des murs sera fixée à 40,25 euros (287,50 /2 x 28%);

— CHAMBRE 3

Aucune trace n’est apparente sur les photographies des murs et du plafond, ni même, à supposer que ce soit imputable aux locataires, les peintures ne paraissent pas jaunies;

Néanmoins, la mention “mauvais état” sur l’état des lieux n’est pas contredite;

Il sera alloué la moitié de la somme sollicitée soit 91 euros (182/2);

L’usure du vernis du sol n’est pas anormale après six années d’occupation;

Des traces de brûlure sont visibles sur une petite partie du sol (une dizaine de lattes du plancher);

La réfection de la totalité du sol de la pièce (ponçage, application d’un fond dur, 2 couches de vitrificateur satiné incolore) d’une surface de 15 m² ne peut être mise à la charge des défendeurs;

Il sera alloué le tiers de la somme sollicitée, soit 244,80 euros (734,40 /3);

— CHAMBRE 4

Là encore, à l’exception de 4 trous non rebouchés, les photographies des murs et du plafond ne font pas apparaître de traces;

Il sera alloué le tiers de la somme sollicitée, soit 51,92 euros (155,75/3);

— SALLE DE BAINS

Cette pièce correspond à la salle de bain 2 de l’état des lieux d’entrée

Aux termes de l’état des lieux, la douchette de la baignoire est manquante, la barre de la douche est mal fixée et joints sont abîmés, nécessitant leur emplacement;

Il sera fait droit à la demande au titre du remplacement des joints et de la barre de douche, du flexible et de la douchette, soit 135 euros;

— PROTECTION NETTOYAGE

Compte tenu de la part du coût des travaux imputables aux défendeurs (1 587,58 euros), il sera alloué la somme de 80 euros de ce chef;

Au total la somme due au titre des travaux de remise en état est de 1 667,58 euros, au paiement de la quelle les défendeurs seront tenus in solidum;

*sur la demande au titre de l’arriéré de charges

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus;

Il n’est produit aucun décompte de la somme sollicitée au titre de l’arriéré des charges et il n’est pas justifié qu’il a été procédé à une régularisation des charges alors que les lieux étaient libérés depuis plus de deux années à la date de délivrance de l’assignation;

Selon le relevé de compte établi par le bailleur depuis l’entrée dans les lieux, il était dû, au titre des loyers, charges et provisions sur charges et remplacement d’un vigik et de clefs, à la date de libération des lieux la somme de 694,57 euros, 874,74 euros en intégrant le coût d’un commandement de payer en 2019;

Il ressort de ce même relevé que le bailleur a conservé l’intégralité du dépôt de garantie de 940,71 euros;

Dès lors, il n’est pas justifié qu’une somme de 111,18 euros reste due au titre d’un arriéré de charges;

La demande sera rejetée;

*sur la demande de délais de paiement

La situation des défendeurs justifient que leur soient accordés des délais de paiement avec mensualités d’apurement de 150 euros selon modalités spécifiées au dispositif;

*sur les frais

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Les défendeurs seront tenus in solidum aux dépens;

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [C] [G] épouse [B] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2010 la somme totale de 1 667,58 euros au titre des réparations locatives;

Dit que Monsieur [F] [B] et Madame [C] [G] épouse [B] se libéreront valablement en onze mensualités de 150,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, payables le 5 du mois, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision;

Condamne in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [C] [G] épouse [B] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,