TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10317 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FTC

Minute : 25/01119

Madame [T] [W] [S] [J]

Représentant : M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0380

C/

Madame [D] [N] [V] épouse [O]

Monsieur [Y] [E] [I] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Chloé CHOUMER

Copie délivrée à :

M. et Mme [O]

Le 23 octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 octobre 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [T] [W] [S] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [D] [N] [V] épouse [O], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Y] [E] [I] [O], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 8 avril 2022, Madame [T] [J], a donné en location à Madame [D] [N] [O] née [V] et Monsieur [E] [I] [O] [Y], à compter du 9 avril 2022, un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges de 50 euros payables d’avance le 1er de chaque mois.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 25 juin 2024, Madame [T] [J] a fait commandement à Monsieur [Y] [E] [I] [O] et Madame [D] [N] [V] épouse [O] de lui payer la somme de 1 914,07 euros due au titre des loyers et charges impayés au 18 juin 2024.

Par assignation du 23 septembre 2024, Madame [J] a fait citer Monsieur [Y] [E] [I] [O] et Madame [D] [N] [V] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, lui demandant:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— de dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 203,77 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que 375,69 euros de frais d’huissier arrêtées au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 2 019,14 euros et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement

— de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et indexé comme ce dernier augmenté des charges et accessoires jusqu’à libération effective des lieux

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement de payer

A l’appui, elle fait valoir que Monsieur et Madame [O] ont cessé de payer le loyer régulièrement depuis plusieurs mois; qu’elle leur a délivré trois commandements de payer visant la clause résolutoire, les 2 octobre et 27 décembre 2023 et 25 juin 2024; que les cause de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte, de sorte que le clause résolutoire est acquise.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 25 septembre 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, Madame [J] précise que la dette locative est de plus de 6 000 euros.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 mars 2025, Monsieur et Madame [O] ayant déposé une demande d’aide juridictionnelle .

A l’audience du 3 mars 2025, Madame [J] indique que la dette locative dont elle demande paiement est de 7 302,92 euros, terme de février 2025 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Monsieur et Madame [O] indiquent que l’aide juridictionnelle ne leur a pas été accordée.

Ils ajoutent qu’ils ont réglé la somme de 900 euros le 28 janvier 2025 et qu’ils payent le loyer le 5 du mois, de sorte qu’il est normal que le loyer de février 2025 ne soit pas encore payé.

Ils ajoutent que Monsieur a retrouvé un emploi et que Madame travaille à mi-temps et sont en mesure de régler la somme totale de 900 euros par mois, dont 819 euros au titre du loyer et le surplus au titre de l’arriéré et demandent des délais de paiement précisant qu’ils souhaitent rester dans le logement et ont fait une demande de logement social.

Ils soutiennent qu’il y a des problèmes d’insalubrité dans le logement (présence de souris et de punaises), qu’ils ont fait un courrier au bailleur à ce sujet il y a une semaine, dont ils ont donné copie au service social départemental qui va saisir les services d’hygiène de la ville.

Ils indiquent qu’ils n’ont pas déposé de dossier de surendettement.

Madame [J] répond qu’il y a effectivement eu un virement de 900 euros, qu’elle n’a pas connaissance des problèmes de salubrité invoqués et observe que l’assignation a été délivrée le 23 septembre 2024 et que le courrier invoqué n’aurait été envoyé qu’une semaine avant l’audience.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai faisant valoir qu’elle a du délivrer trois commandements visant la clause résolutoire.

Par note en délibéré sollicitée par le juge, Madame [J] communique un décompte actualisé de l’arriéré faisant apparaître le paiement du 28 janvier 2025 et communique copie du courrier adressé par Monsieur et Madame [O] à l’agence immobilière chargée de gérer les lieux loués.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 23 septembre 2024 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Il convient de relever, à titre liminaire, que Monsieur et Madame [O], qui invoquent des problèmes de salubrité du logement, justifient uniquement avoir adressé quelques jours avant l’audience de renvoi, un courrier au mandataire de la bailleresse faisant état de la saleté des parties communes (“poubelles puantes” dans l a cour, “odeur nauséabonde”, “crachats et déchets” dans les escaliers…) et de ce que leur logement leur logement est infesté de souris et de punaises;

Ils ne produisent aucune pièce de nature à étayer leurs allégations (photographies, constat du service d’hygiène par exemple);

Et, ils ne forment pas de demande au titre des désordres invoqués;

Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “ à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ”ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer;

Le commandement du 25 juin 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois, seul un paiement de 900 euros étant intervenu le 2 juillet 2024 ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Monsieur et Madame [O] pourront, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur en cours de délibéré et non contesté qu’il est dû, terme de février 2025 inclus, compte tenu du paiement de la somme de 900 euros intervenu le 12 mars 2025, la somme totale de 6 322,75 euros;

Le bail du 8 avril 2022 stipule une clause de solidarité entre locataires;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

— le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

— à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Monsieur et Madame [O] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le dernier paiement avant l’audience du 3 mars 2025 étant intervenu le 28 janvier 2025;

Au surplus, compte tenu de la mensualité d’apurement proposée, de l’ordre de 80 euros, ils n’apparaissent pas en mesure de s’acquitter de leur dette dans le délai maximum de 36 mois;

Il ne sera pas fait droit à leur demande;

Les causes du commandement du 25 juin 2024 ayant été apurées avant l’audience, les intérêts seront dus à compter de la délivrance de l’assignation;

Monsieur et Madame [O] seront solidairement condamnés à payer la somme de 6 322,75 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation, terme de février 2025 inclus et , à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, in solidum, une indemnité mensuelle d’occupation comme ci-dessus définie;

Les loyers étant payés irrégulièrement, Madame [J] a dû faire délivrer trois commandements, étant précisé que seul le commandement du 25 juin 2024 entre dans les dépens afférents à la présente instance;

Il lui sera alloué la somme de 269,79 euros au titre du coût du commandement visant la clause résolutoire du 2 octobre 2023 (164,91 euros) et de celui du 27 décembre 2023 (104,88 euros) ;

Pour le surplus, il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle;

Madame [O] et Monsieur [O] seront condamnés in solidum aux dépens

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort

Constate la résiliation du bail conclu entre d’une part Madame [T] [J] et d’autre part Monsieur [Y] [E] [I] [O] et Madame [D] [N] [V] épouse [O] ayant pour objet un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] ;

Dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux, Monsieur [Y] [E] [I] [O] et Madame [D] [N] [V] épouse [O] pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [E] [I] [O] et Madame [D] [N] [V] épouse [O] à payer Madame [T] [J] la somme totale de 6 322,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation, terme de février 2025 inclus et in solidum à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [E] [I] [O] et Madame [D] [N] [V] épouse [O] à payer Madame [T] [J] la somme de 269,79 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [E] [I] [O] et Madame [D] [N] [V] épouse [O] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,