TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/00206 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2PP2

Minute : 25/00905

Monsieur [K] [E]

Représentant : M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B620

C/

Monsieur [R] [H]

Représentant : M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 292

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BETTACHE

Copie et dossier délivrés à :

M^e REFUVEILLE

Le 12 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 août 2025;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 mai 2021, M. [K] [E] a donné à bail à M. [R] [H] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] ([Adresse 3]), pour un loyer mensuel de 660 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 70 euros et un dépôt de garantie d’un montant de 660 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 6 juin 2023, M. [K] [E] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 335,45 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner M. [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référés, par acte en date du 14 novembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après deux renvois aux fins de mise en état, l’affaire a été renvoyée à l’audience de fond du 10 mars 2025 avec l’accord des parties et compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse. Après un nouveau renvoi aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025.

A cette date, M. [K] [E], représenté, se réfère à son assignation. Il demande :

la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

l’expulsion de M. [R] [H] ;

le transport et la séquestration des meubles ;

le rejet de la demande de dommages et intérêts ;

que le trouble de jouissance soit ramené à de plus justes proportions ;

et la condamnation de M. [R] [H] :

au paiement de la somme actualisée de 2 661,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,

au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du loyer augmenté des charges,

au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Il expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus. Il s’en rapporte quant à la demande relative aux charges.

M. [R] [H] comparaît, représenté. Il se réfère à ses conclusions déposées à l’audience. Il sollicite :

l’irrecevabilité de l’assignation ;

le rejet de la demande de résiliation du bail ;

la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 2 920 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

la déduction de la dette ou le remboursement de la somme de 3 045 euros au titre des charges ;

la compensation des créances et l’octroi de délais de paiement suspensifs de 36 mois à hauteur de 80 euros mensuels.

Il fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il n’est pas justifié de la notification de l’assignation au préfet. Il soutient ensuite qu’il a subi des infiltrations d’eau dans la chambre de l’appartement qu’il loue et que ces infiltrations ont entraîné la prolifération de moisissures des mois de septembre 2021 à avril 2022 qui l’ont empêché de recevoir sa fille et de jouir de l’appartement en raison de son état de santé. Il explique avoir en conséquence arrêté de régler son loyer. Il souligne qu’il n’a aucun lieu juridique avec le promoteur et que le bailleur, qui est de mauvaise foi, a été informé de l’état du logement. Il évalue son préjudice à la moitié des loyers des mois de septembre 2021 à avril 2022. Il ajoute que le bailleur n’a jamais justifié de la régularisation des charges. Enfin, M. [H] expose sa situation financière et indique avoir repris le paiement des loyers.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 30 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 23 de la loi précitée dispose en outre que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Le bail conclu le 12 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2023, pour la somme en principal de 2 335,45 euros.

Néanmoins, le bailleur ne justifie pas de la régularisation des charges. Ainsi, à la date de délivrance du commandement, M. [E] était redevable de la somme de 620,45 euros (2 335,45€ – 70€ x 24 mois – 35€ ). Or, il a réglé les sommes de 780 et 750 euros les 9 juin et 7 juillet 2023.

Les causes du commandement ont donc été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera donc rejetée et les demandes subséquentes d’expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront également rejetées.

II – Sur les demandes de condamnation en paiement des loyers et de remboursement des charges

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L’article 23 de la loi précitée dispose en outre que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Le bailleur produit un décompte faisant état d’une dette locative de 2 661,78 euros mais ne justifie d’aucune régularisation de charges.

Il ressort donc des décomptes produits aux débats que M. [K] [E] est redevable envers son locataire de la somme de 383,22 euros (3 045€ – 2 661,78€) au titre du remboursement des charges non justifiées.

A défaut de dette du locataire envers son bailleur, il n’y a pas lieu d’ordonner de compensation ou de statuer sur la demande de délais de paiement.

III – Sur les demandes de réparation des préjudices

L’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Le caractère décent du logement s’apprécie au regard des critères définis par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment que le logement décent assure le clos et le couvert.

En l’espèce, il ressort des échanges de mails produits aux débats que M. [H] a subi une fuite d’eau à compter du mois de septembre 2021 à la suite de laquelle son bailleur s’est contenté d’adresser des demandes d’intervention au promoteur. Il n’est pas contesté que les désordres ont été entièrement repris au mois d’avril 2022. Il ressort cependant des attestations et des certificats médicaux produits aux débats que les infiltrations subies ont entraîné humidité et moisissures dans le logement ayant empêché le locataire de jouir des lieux et, notamment, d’y recevoir sa fille.

Le préjudice de jouissance subi doit donc être évalué à la moitié du montant du loyer des mois de septembre 2021 à avril 2022 inclus, soit la somme de 2 920 euros.

En conséquence, M. [K] [E] sera condamné à payer à M. [R] [H] la somme de 2 920 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

En outre, l’inaction du bailleur pendant plusieurs mois à l’égard de son locataire a causé à M. [R] [H] un préjudice moral qui doit être évalué à la somme de 250 euros.

En conséquence, M. [K] [E] sera condamné à payer à M. [R] [H] la somme de 250 euros en réparation de son préjudice moral.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [K] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [E], M. [R] [H] sera condamné à lui payer une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation du bail ;

REJETTE la demande de constatation de la résiliation du bail conclu le 12 mai 2021 entre M. [K] [E] et M. [R] [H] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] ([Adresse 3]) ;

REJETTE, en conséquence, les demandes d’expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [K] [E] à payer à M. [R] [H] la somme de 383,22 euros au titre de la restitution des provisions pour charges non justifiées ;

CONDAMNE M. [K] [E] à payer à M. [R] [H] la somme de 2 920 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [K] [E] à payer à M. [R] [H] la somme de 250 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [K] [E] à verser à M. [R] [H] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [K] [E] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE