TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE ; Madame [F] [J] ; M^e Alexandra BOISSET ; Monsieur [P] [O]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01095 – N° Portalis 352J-W-B7J-C655Y

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Madame [F] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Madame [C] [O] [V] , domiciliée : chez Madame [F] [J], [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025008997 du 01/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Monsieur [P] [O], domicilié : chez Madame [F] [J], [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01095 – N° Portalis 352J-W-B7J-C655Y

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2013, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [F] [J] et Monsieur [X] [W] un appartement, avec cave, à usage d’habitation situé [Adresse 3]. Monsieur [W] a donné congé par courrier du 26 septembre 2016, et Madame [J] est restée seule titulaire du bail selon avenant à effet du 28 novembre 2016.

Madame [J] a confirmé vivre dorénavant à [Localité 6] et a indiqué que des tiers, de ses amis, vivaient désormais dans le logement. Une sommation de restituer les clés lui est transmise le 19 avril 2024, à l’adresse parisienne, et une sommation de restituer les lieux lui est transmise le 25 avril 2024 à l’adresse située dans la ville de [Localité 6].

Un commandement de payer a également été délivré le 30 mars 2023.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [F] [J], Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la locataire ; et subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire.

— expulsion immédiate, avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de Madame [F] [J] des lieux et tous occupants de son chef, en particulier, Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O] et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique ;

— condamnation in solidum de Madame [F] [J], Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O] au paiement de la somme de 4067, 47 euros au titre des loyers et charges , octobre 2024 compris, au paiement d’indemnités d’occupation correspondant au montant des loyers actualisés, augmentés des charge majorés de 30 % ;

— condamnation in solidum de Madame [F] [J], Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris le coût des sommations et du commandement de payer.

A l’audience du 22 mai 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai pour quitter les lieux, constatant une suroccupation des lieux, et a actualisé la dette sollicitée à la somme de 2726, 51 euros avril 2025 compris. Au soutien de telles demandes, [Localité 5] HABITAT-OPH se prévaut d’une absence d’occupation des lieux par Madame [F] [J], seule titulaire du bail, en violation des articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [J] et Monsieur [O] ne comparaissent pas alors que Madame [O] est représentée à l’audience et dépose des écritures, précisant que la dette n’est pas due puisqu’elle s’est constituée avant leur entrée dans les lieux. Elle ne conteste pas ne pas être titulaire du bail et ajoute que Madame [J], son amie, avait sollicité le transfert du bail à son profit auprès de la société bailleresse sans succès, cette dernière étant partie vivre à [Localité 6]. Elle précise avoir payé le loyer dès son entrée dans les lieux à compter du mois de juin 2023. Elle demande des délais de 12 mois pour quitter les lieux, faisant valoir qu’elle demande un logement social depuis de nombreuses années, qu’elle est prioritaire DALO et que le préfet a été enjoint de les reloger par décision du 16 juin 2020. Elle ajoute avoir trois enfants dont un enfant handicapé. Elle s’oppose à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la demande de suppression du délai de deux mois, non justifié.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Madame [F] [J] ne conteste pas ne pas résider dans le bien loué, dans lequel elle y a installé son amie, Madame [O], et la famille de cette dernière, précisant en avoir informé la société bailleresse, et avoir envoyé un courrier pour que Madame [O] soit ajoutée au bail, le 10 mai 2023, la société bailleresse confirmant que Madame [O] était dorénavant occupante du logement.

Ce manquement aux obligations du bail est suffisamment grave et répété pour justifier de la résiliation du bail.

Madame [F] [J] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef (notamment Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O]), selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les défendeurs n’ayant pas pénétré dans le logement par voie de fait.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

En l’espèce, il est justifié d’une demande de logement social, datant du 29 mars 2018, pour Madame [C] [O] [V], d’une décision de DALO du 18 juillet 2019, d’une ordonnance du tribunal administratif enjoignant au préfet d’assurer le relogement sous astreinte de 500 euros par mois, du paiement régulier des loyers depuis leur entrée dans les lieux, d’une décision MDPH pour [I] [O], leur enfant handicapé, des certificats de scolarité des enfants. Toutefois, le logement est inadapté, au vu de la taille du ménage et de la présence d’un enfant handicapé, les défendeurs ayant, au surplus, obtenu de larges délais puisqu’ils se sont installés dans ce logement dès le mois de juin 2023, soit, il y a plus de deux années, et qu’au surplus, ils bénéficieront des délais légaux.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu’il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l’article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, et dès lors qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s’il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et la locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

Madame [F] [J] sera donc condamnée au paiement des loyers à hauteur de la somme réclamée à l’audience, hors frais, à savoir, la somme de 2726, 51 euros à la date du 12 mai 2025.

Madame [F] [J] , Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O], seront condamnés, in solidum, à payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût des sommations mais à l’exclusion du coût du commandement de payer qui ne fonde pas la décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 21 mars 2013 entre [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [F] [J], concernant l’appartement à usage d’habitation, avec cave situé au [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [J] et tous les occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [C] [O] [V] de sa demande de délais.

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ( dont Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O]), y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [J] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 2726, 51 euros à la date du 12 mai 2025 au titre des loyers dus.

CONDAMNE in solidum Madame [F] [J], Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

CONDAMNE in solidum Madame [F] [J] Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [J], Madame [C] [O] [V] et Monsieur [P] [O] aux dépens de l’instance, en ce inclus le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection