TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01585 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2QH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUIN 2025

MINUTE N° 25/00907

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière

Après avoir entendu les parties à notre audience du 07 Avril 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Société JARDINS DE LONGCHAMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

ET :

LA SOCIETE AK-EL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Ali Atlar, avocat (Plaidant) au Barreau du Val d’oise & par M^e Antoine BERGERON, avocat (Postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 147

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EXPOSE DU LITIGE

Le 21 mai 2015, la SCI LES JARDINS DE LONGCHAMP a donné à bail à la société RACINE, moyennant un loyer annuel de 40800 € hors charges et hors taxes payable mensuellement d’avance, outre une provision mensuelle sur charges de 370 €, des locaux situés à SAINT [Adresse 4], [Adresse 2].

Le 15 novembre 2019, la société RACINE a cédé son fonds de commerce à la société AK-EL.

Le 26 avril 2024, la SCI LES JARDINS DE LONGCHAMP a fait commandement à la société AK-EL de lui payer la somme de 60039,14 € au titre des loyers et charges échus.

Par assignation du 23 septembre 2024 la SCI LES JARDINS DE LONGCHAMP demande que soit constatée la résiliation du bail au 27 mai 2024 et ordonnée l’expulsion de la société AK-EL et de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait, et que celle-ci soit condamnée à lui payer provisionnellement la somme de 79808,10 € au titre des loyers et charges, celle de 97619,76 € au titre de l’intérêt de retard conventionnellement stipulé au taux de 1% par mois, celle de 6003,91 € au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux égale à 10% des sommes dues, une indemnité de résiliation de 77281,38 € et celle de 5000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle demande que lui soit déclaré acquis le dépôt de garantie de 10200 € et que soit ordonnée la séquestration des meubles.

La société AK-EL conclut au débouté de la demanderesse en ses prétentions en faisant valoir d’une part que le commandement est imprécis sur les sommes réclamées en ce qu’il ne précise pas les échéances dues et en ce qu’il ne lui est pas annexé de décompte d’autre part que les sommes appelées sont supérieures à celles dues au titre des loyers pour la période du 1er mai 2023 au 1er mai 2024, qu’il n’est pas justifié de la régularisation des charges, que sur l’année civile le bailleur appelle la somme de 4440 € sans justificatif, que le commandement vise une somme de 60039,14 € alors qu’à la date du commandement il aurait été du la somme de 48084,95 € selon le décompte en date du 1er juillet 2024.

Subsidiairement, elle demande des délais pour s’acquitter de sa dette en 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Très subsidiairement elle demande que si la résiliation était constatée, l’expulsion soit soumise à l’existence d’une ordonnance dépourvue de toute voie de recours.

Elle demande la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles.

La SCI LES JARDINS DE LONGCHAMP demande la somme de 117974,10 € au titre des loyers et charges arrêtés au 3 mars 2025 et celle de 132975,06 € au titre de l’intérêt de retard de 1%.

Elle s’oppose aux délais sollicités.

Elle soutient que le commandement mentionne précisément les sommes réclamées et qu’un décompte y est bien annexé, que s’agissant des charges il n’est réclamé que la quote-part de taxe foncière afférente aux locaux loués et que le décompte locatif au 23 juillet 2024 est bien conforme au commandement quant aux sommes dues à la date de celui-ci.

MOTIFS

Selon l’article 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux;

Le bail litigieux stipule en son article IX sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance;

Pour produire ses effets le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail doit contenir un détail suffisamment clair de la créance invoquée pour permettre à son destinataire de vérifier et de contester utilement les montants réclamés par rapport aux stipulations contractuelles;

En l’espèce est annexé au commandement produit aux débats un décompte mentionnant les appels à paiement, les paiements effectués et le solde après chaque écriture du 1er janvier 2016 au 1er mars 2024; le solde dû au 1er mars 2024 mentionné sur ce décompte est 60039,14 €;

Chaque appel à paiement mensuel mentionne, sous l’intitulé « EM EMISSION » suivi de l’indication du mois et de l’année, une somme globale sans distinction des loyers, charges et taxes;

Or le décompte établi par le bailleur au 23 juillet 2024 ventile le solde dû au 1er mai 2024 (70266,60 €) entre loyer (48084,95 €), provisions charges

(14615,50 €), remboursement taxe foncière (2194 €), « CRL » (4330,18 €) et « dépôt garantie propriétaire » (1041,97 €), ce dont il résulte clairement que chaque appel comprend outre le loyer, des provisions sur charges voire d’autres sommes;

Ainsi, compte tenu du montant du loyer de mars 2024 mentionné dans le commandement ( 3946,09 €) et du fait que la somme de 48084,95 € inclut les loyers d’avril et mai 2024, la somme due au titre des loyers à la date du commandement était de 40192,77 € (48084,95 – 2x3946,09) si bien que la somme totale visée par le commandement incluait nécessairement, outre les loyers, une somme de 19846,37 € ( 60039,14 – 40192,77) réclamée pour une autre cause;

Or la somme de 19846,37 € (soit un tiers de la somme réclamée) correspond à 53,6 x 370 €, soit les provisions sur charges dues contractuellement pour plus de 4 ans et soumises à régularisation annuelle;

Dès lors, en l’absence de détail et de ventilation dans le commandement des sommes réclamées, le locataire n’a pas été mis en mesure d’en vérifier l’exigibilité, notamment au regard de la régularisation annuelle des charges;

La contestation est donc sérieuse et la demanderesse sera déboutée de ses demandes en référé;

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés pour l’instance;

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déboutons en référé la SCI LES JARDINS DE LONGCHAMP de ses demandes;

Rejetons la demande de la société AK-EL au titre des frais irrépétibles;

Laissons les dépens à la charge de la SCI LES JARDINS DE LONGCHAMP.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 JUIN 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ulrich SCHALCHLI