TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2025

N° RG 25/03054 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UBG

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [N]

Né le 31 Octobre 1943 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [D] épouse [N]

Née le 10 Août 1942 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [G]

Né le 08 Novembre 1949 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Constance DRUJON D’ASTROS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame [P] [X] épouse [G]

Née le 25 Novembre 1955 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 7]

Représentée par Maître Constance DRUJON D’ASTROS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. PHEBUS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentés par Maître Constance DRUJON D’ASTROS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 octobre 2023 M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] ont acquis auprès de la SCI Phebus, nue-propriétaire et de M. [K] [G] et Mme [P] [G] née [X], usufruitiers, une maison à usage d’habitation située [Adresse 4].

A la suite de leur acquisition, M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] ont constaté des inondations au niveau du local technique et atelier au sous-sol, en dessous de la piscine, lors des épisodes pluvieux.

M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] ont fait réaliser une recherche de fuite le 14 janvier 2025, ayant donné lieu à un rapport de la société Sud Est étanchéité.

Un procès-verbal de constat a été établi le 13 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] ont assigné la SCI Phebus, M. [K] [G] et Mme [P] [G] née [X] en référé, au visa notamment de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise.

A l’audience du 10 octobre 2025, M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D], représentés par leur conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, demandent de :

— venir la SCI Phebus, M. [K] [G] et Mme [P] [G] née [X] entendre ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise à leur contradictoire,

— ordonner une expertise,

— débouter la SCI Phebus, M. [K] [G] et Mme [P] [G] née [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Phebus, M. [K] [G] et Mme [P] [G] née [X] à verser à M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

La SCI Phebus, M. [K] [G] et Mme [P] [G] née [X], représentés par leur conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, demandent de :

— juger que les époux [N] ne justifient pas d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise,

— débouter M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— confier à l’expert judiciaire la mission d’usage en telle matière, à savoir :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 4],

— entendre les parties, entendre tout sachant, prendre connaissance de tout document utile,

— décrire les désordres invoqués et indiquer leur date d’apparition,

— déterminer leur origine en présentant à cette occasion les éléments de fait qui permettront de dégager d’éventuelles responsabilités,

— préciser la gravité des désordres allégués, indiquer leur conséquence sur la solidité et l’usage de la maison,

— dire si ces défauts sont de nature à rendre la maison impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée ou à en diminuer tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus,

— dire si ces défaut étaient de nature à être ignorés des vendeurs,

— dire si ces défauts étaient de nature à échapper à un examen attentif des acquéreurs,

— indiquer les travaux propres à remédier auxdits désordres, en chiffrer le coût, déterminer leur prévisibilité,

— condamner solidairement M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] à payer à la SCI Phebus, M. [K] [G] et Mme [P] [G] née [X] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils font notamment valoir qu’aucune action en garantie des vices cachés ne peut prospérer dès lors que le vice était apparent et connu des acquéreurs, que le vice n’affecte pas une partie habitable mais également l’existence d’une clause d’exonération des vices cachés.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] versent aux débats un procès-verbal de constat du 13 février 2025 faisant état notamment d’une forte odeur d’humidité dans le local technique de la piscine ainsi que des traces d’eau sur le sol.

La SCI Phebus, M. [K] [G] et Mme [P] [G] née [X] se prévalent de l’existence d’une clause d’exonération des vices cachés, de ce que le vice était apparent et connu des acquéreurs mais également de ce que le vice n’affecte pas une partie habitable de sorte qu’aucune action en garantie des vices cachés ne peut prospérer.

M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] contestent cette argumentation, indiquant notamment que la clause d’exonération des vices cachés ne s’applique pas si le vendeur avait connaissance du vice et qu’ils n’avaient aucune connaissance de la réalité et de la gravité des désordres.

Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier une clause contractuelle d’exclusion de garantie, ni d’apprécier l’existence de vices cachés ou de procéder à une qualification des désordres, à plus forte raison alors qu’une expertise est demandée et qu’elle est de nature à non seulement apporter un éclairage sur la nature et l’origine des désordres mais également de permettre une qualification des désordres à l’issue des opérations expertales.

Dès lors, il apparaît que M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] justifient qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués.

Il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’état, chaque partie conservera la charge respective de ses frais irrépétibles.

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D].

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[I] [T]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Courriel : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions de M. [F] [N] et Mme [V] [N] Née [D], le procès-verbal de constat en date du 13 février 2025, et dans le rapport de recherche de fuite du 14 janvier 2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes en décrivant tous les moyens d’investigations employés, et en précisant notamment s’ils proviennent d’une usure normale, d’une négligence dans l’entretien, de travaux non conformes aux règles de l’art ou d’une autre cause…

— donner tous les éléments permettant à la juridiction d’établir si une personne normalement attentive et avisée était en mesure de déceler ces vices ou désordres à la date de souscription du contrat,

— donner tous éléments permettant à la juridiction d’établir si ces désordres ont pu être dissimulés, et à quelle période,

— indiquer pour chaque vice ou désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D] du fait des vices ou désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de faire les comptes entre les parties,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D], d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de M. [F] [N] et Mme [V] [N] née [D].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 31 Octobre 2025 à :

— [I] [T], expert judiciaire (LS)

— service expertises

Grosse délivrée le 31 Octobre 2025 à :

— Maître Aurélie REYMOND

— Maître Constance DRUJON D’ASTROS