TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04738 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZTV

N° MINUTE :

2025/6

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis La société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE – [Adresse 1]

représentée par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839

DÉFENDERESSE

S.C.I. KOVOI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M.[H] [Z] [V] (extrait KBIS)

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04738 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZTV

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI KOVOI, dont le gérant est M. [Z] [H], est propriétaire des lots n° 102 et 153 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE en exercice, a assigné la SCI KOVOI devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-5.306,13 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025, date de la mise en demeure,

-1.600 € de dommages-intérêts,

-1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens ainsi que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration.

À l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La SCI KOVOI, représentée par son gérant, reconnaît le montant de la somme qui lui est réclamée et sollicite des délais de paiement (2 ou 3 mois). Elle ne s’oppose pas au principe de payer des dommages-intérêts et des frais irrépétibles (article 700) mais elle demande d’en diminuer le montant au maximum.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit toutes les pièces nécessaires à l’établissement de la réalité de sa créance. La SCI KOVOI reconnaît qu’elle n’a pas payé toutes ses charges de copropriété et explique qu’elle a rencontré des difficultés de trésorerie en raison de loyers impayés de la part de son locataire qui n’a pas encore quitté les lieux.

En revanche, le syndicat inclut au décompte des frais d’avocat qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 319,01 €. La somme due au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 juillet 2025 sera donc fixée à la somme de 4 987,12 €.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025, date de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande de condamner la SCI KOVOI à payer « les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration ». Or, le syndicat des copropriétaires ne chiffre pas sa demande et se contente de verser aux débats deux factures qui confondent frais, honoraires et dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande relative aux frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les impayés de la SCI KOVOI perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La SCI KOVOI sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 150 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à l’audience, la SCI KOVOI indique qu’elle pourra s’acquitter de sa dette dans un délai de trois mois.

Afin de faciliter l’apurement de la dette, il sera fait droit à sa demande et la SCI KOVOI sera donc tenue de payer les sommes dues qu’à compter du 20 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

La SCI KOVOI, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI KOVOI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, la somme de 4 987,12 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, de sa demande relative aux frais nécessaires,

CONDAMNE la SCI KOVOI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, la somme de 150 € au titre des dommages-intérêts,

AUTORISE la SCI KOVOI à s’acquitter des sommes susvisées qu’à compter du 20 janvier 2026,

CONDAMNE la SCI KOVOI aux dépens,

CONDAMNE la SCI KOVOI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier La Juge