TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e GALLO Stéphane

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à M. [Z] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00940 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QO2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [W] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 21 juillet 2015 suivi d’un avenant en date du 2 décembre 2022, la SA LOGIREM a donné à bail à Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 389,03 euros outre 154,84 de provisions sur charges, 55,60 au titre de la consommation d’eau chaude et 36,80 au titre de la consommation d’eau froide.

Selon avenants signés les 31 janvier 2018 et 2 décembre 2022, les parties ont convenu que le contrat de bail reprenait tous ses effets au profit de Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIREM a fait signifier à Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] le 07 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 2113,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la SA LOGIREM a fait assigner Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux, soit à la date du 19 octobre 2023 ;

— condamner solidairement Madame et Monsieur [Z] à régler la somme provisionnelle de 2813,07 euros selon décompte arrêté au 7 décembre 2023, à parfaire au jour de l’audience ;

— dire que Madame et Monsieur [Z] ne peuvent prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’ils n’ont pas repris le règlement intégral du loyer courant ;

— dire que Madame et Monsieur [Z] ne peuvent prétendre à aucun délai de paiement de leur dette locative ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délais des lieux occupés par Madame et Monsieur [Z], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— autoriser le propriétaire, la SA LOGIREM à faire constater l’état des lieux par l’huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

— ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans un autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Madame et Monsieur [Z] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner solidairement Madame et Monsieur [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire ;

— dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner solidairement Madame et Monsieur [Z] à payer à la société LOGIREM la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile Ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA LOGIREM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 07 septembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 14 mars 2024, la SA LOGIREM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2732,65 euros, selon décompte en date du 29 février 2024, terme de février 2024 inclus. Elle donne son accord pour l’octroi de délais de paiements et un maintien dans les lieux sollicités en défense.

Comparant en personne, Monsieur [K] [Z] conteste le décompte en indiquant la nécessité de déduire la somme 698 euros versée le 4 mars 2024. Il sollicite des délais de paiement sur une période de 36 mois et une suspension de la clause résolutoire, la bailleresse ne s’y opposant pas.

Citée à étude, Madame [W] [Z] n’est ni comparante ni représentée.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi le 20 décembre 2023.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 décembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 21 juillet 2015 suivi d’un avenant en date du 2 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 6.6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 septembre 2023 pour la somme en principal de 2113,75 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 07 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail stipule la solidarité indivise entre les cotitulaires du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] restent devoir la somme de 2570,72 euros, à la date du 29 février 2024 (déduction faite du versement de 698 euros effectué par les locataires avant la date d’audience, soit le du 4 mars 2023 et déduction faite des frais de procédure), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2570,72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement verser à la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 742,02 euros actuellement,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA LOGIREM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juillet 2015 suivi d’un avenant en date du 2 décembre 2022 entre la SA LOGIREM et Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 07 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] à verser à la SA LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de deux-mille-cinq-cent-soixante-dix euros et soixante-douze centimes (2570,72) euros décompte arrêté au 29 février 2024, incluant la mensualité de février 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] à s’acquitter solidairement de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de soixante-et-onze euros (71 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 742,02 euros à ce jour ;

REJETTE les demandes de suppression des délais et d’astreinte ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [W] [Z] à verser à la SA LOGIREM une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE