TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10199

N° Portalis DB3S-W-B7I-2E3V

Minute : 254/25

S.D.C. DU [Adresse 5]

[Adresse 12]

Représentant : Me [G], avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

SCI FAMILIA

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Me [B]

Copie délivrée à :

SCI FAMILIA

Le 19 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8],

Représenté par la SELARL [W] & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Jean-Claude GUIBERE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désigné le 30.04.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : 2024/001960 (AJ totale)

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

SCI FAMILIA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Non représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 17 et le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire la SELARL [W] et Associés, a fait citer la SCI FAMILIA, devant ce tribunal aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de:

* 2906,22 €, correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 17 juin 2024 avec intérêts de droit à compter du 22 décembre 2023, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l’assignation.

* 46 € au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

* 600€ à titre de dommages et intérêts.

* d’une indemnité sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la défenderesse s’acquitte imparfaitement du paiement des charges de copropriété, en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il sollicite le paiement des charges impayées, la réparation du préjudice résultant des impayés, cette situation persistante compromettant la bonne administration et l’équilibre financier de la copropriété.

A l’audience du 16 décembre 2024, le requérant, représenté, maintient ses prétentions mais indique toutefois que la SCI FAMILIA s’est acquittée de l’intégralité du montant des charges à l’exception de l’appel de charges du 4ème trimestre 2024.

La SCI FAMILIA, citée par procès-verbal de recherches infructueuses à son siège social, et à étude à l’adresse de son gérant, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que la SCI FAMILIA est propriétaire du lot 6 au sein de l’immeuble situé [Adresse 7]. Cette dernière est tenue de ce fait au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

La SCI FAMILIA s’étant acquittée de l’intégralité des charges antérieures à celles du 4ème trimestre 2024, il sera vérifié uniquement les pièces relatives à l’appel du 4ème trimestre 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande :

— la décision de l’administrateur judiciaire en date du 3 septembre 2024 au terme de laquelle il approuve le budget provisionnel pour l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025 pour un montant de 14 000 euros, et fixe le montant du fonds de travaux à un montant de 700 euros pour la période courant du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— le décompte individuel de charges arrêté à l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024 et l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024.

Il s’avère que le fonds travaux réclamé au titre du 4ème trimestre 2024 n’est pas calculé sur la base du montant de 700 euros décidé par l’administrateur judiciaire dans sa décision du 3 septembre 2024 et s’élève en réalité à 19,77 euros au lieu de 26,14 euros.

La défenderesse sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 415,27 euros au titre des charges impayées arrêtées à l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure ou l’assignation, la dette actuelle n’étant pas exigible à ces dates, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

***

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le requérant sollicite à ce titre la somme de 46 €.

Le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure en date du 22 décembre 2023. Il résulte du décompte de la créance que cette mise en demeure a d’ores et déjà facturée le 22 décembre 2023, pour un prix inférieur, et son coût a d’ores et déjà été réglé par la SCI copropriétaire. La demande afférente à cette mise en demeure sera en conséquence rejetée.

Les frais de commande d’acte de vente et d’état hypothécaire réalisés après la mise en demeure seront considérés comme nécessaires et la demande au titre des frais sera en conséquence admise pour la somme de 31 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Il apparaît que la copropriété est sous administration judiciaire de la SELARL [W] & Associés depuis le 8 août 2017 en raison d’une situation financière obérée, et que la SCI FAMILIA a d’ores et déjà fait l’objet de poursuites judiciaires. Elle ne peut donc ignorer l’importance pour chacun des copropriétaires de régler les charges en temps et en heure, les copropriétaires défaillants ayant désorganisé la trésorerie au point de nécessiter la nomination d’un administrateur provisoire.

La défenderesse sera par conséquent condamnée à la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, il n’apparaît pas inéquitable d’allouer à Me [T] [B] la somme de 900 € au titre des frais irrépétibles.

Il convient de condamner la défenderesse au paiement de cette somme, ainsi qu’aux dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, et en dernier ressort,

Condamne la SCI FAMILIA, à verser au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] :

«  la somme de 415,27 € au titre des charges impayées arrêté à l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

«  la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

«  la somme de 31 € au titre des frais nécessaires ;

Condamne la SCI FAMILIA à verser à Me [T] [B] la somme de 900 euros en application de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

Condamne la SCI FAMILIA au paiement des dépens.

Ainsi jugé et tenu à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge