MINUTE N°

N° RG 24/00789 – N° Portalis DB22-W-B7I-SR6T

Monsieur [I] [B]

Madame [H] [C]

C/

Madame [U] [M] [N] épouse [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [B], né le 03 janvier 1984 – demeurant [Adresse 4] – SUISSE

Non comparant, Représeentée par Maître Guillaume NICOLAS, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [H] [C], née le 29 octobre 1985 à [Localité 6] (Oise – 60) – [Adresse 4] – SUISSE

Non comparante, représeentée par Maître Guillaume NICOLAS, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [U] [M] [N] épouse [T], née le 18 février 1979 à [Localité 8] (Val-de-Marne – 94) – demeurant [Adresse 2]

Non comparante, représeentée par Maître Stéphanie BRILLET, avocat au barreau de VERSAILLES

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n°C-78646-2024-008847 accordée par décision du bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] le 18 octobre 2024, rectifiée par décision du 24 mars 2025)

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

En présence de Emmanuelle [Z], auditrice de justice

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Guillaume NICOLAS

1 copie certifiée conforme à : Maître Stéphanie BRILLET

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] ont donné à bail à Madame [U] [M] [N] épouse [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] au [Localité 10] par contrat du 22 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 1 152 € et 215 € de provisions sur charges.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [B] et Madame [C] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 janvier 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Madame [M] [N] épouse [T] le 20 novembre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Et en conséquence,

— Prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [M] [N] épouse [T] et des occupants de son chef des lieux avec l’assistance de la force publique si besoin est, en application des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [M] [N] épouse [T] au paiement de la somme de 7 195,89 € au titre des loyers impayés, arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, outre les intérêts de droit sur cette somme ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer, charges comprises, et condamner Madame [M] [N] épouse [T] à en payer le montant ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamner Madame [M] [N] épouse [T] à leur payer 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] ont été représentés par leur Conseil. Ils ont actualisé le montant de leur créance pour la porter à la somme de 13 173,69 €, échéance de mars 2025 incluse. Ils ont indiqué que le dernier versement de loyer a eu lieu en septembre 2024 et qu’ils s’opposaient à tous délais de paiement.

Madame [U] [M] [N] épouse [T] a été représnté par son Conseil. Elle a reconnu la dette dans son principe et son montant. Elle a expliqué avoir 1896 € de revenus par mois, avec 1 900 € de charges, et qu’elle élevait seule un enfant de 14 ans. Elle a indiqué avoir signé une cession de 350 parts sociales de la société Groupe AZ PARE BRIZ, qui devrait lui rapporter une somme de 15.000 € au mois de mai 2025. Elle avait acheté 1000 parts sociales de cette société à un prix de 1 € la part. Elle a enfin proposé de régler 150 € en plus du loyer à partir du mois de mai.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, les bailleurs étant des personnes physiques, il n’y avait pas lieu de notifier le commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non six semaines.

Le bail conclu le 22 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 2.II) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 6 959, 37 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 mars 2024.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

En l’espèce, le décompte produit par Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] fait apparaître que Madame [M] [N] épouse [T] a effectué un dernier versement de 4 000 € en date du 20 septembre 2024, sans avoir effectué d’autres versement depuis. Elle n’a donc pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges au jour de l’audience.

Par ailleurs, les indications fournies par Madame [U] [M] [N] épouse [T] sur sa situation professionnelle et financière ne démontrent pas qu’elle est en mesure de régler sa dette locative, tout en assumant le paiement de ses loyers et charges courants ainsi que ses dépenses de la vie quotidienne. Ses revenus sont en effet inférieurs aux charges qu’elle déclare. Par ailleurs, la valeur des parts sociales qu’elle entend céder n’est pas démontrée, puisqu’il est uniquement produit une attestation d’engagement de rachat de parts sociales qui ne mentionne pas le prix auquel ces parts sociales pourraient être rachetées, et une balance générale de la société pour l’année 2024 qui mentionne un très faible résultat.

Madame [U] [M] [N] épouse [T] ne remplit donc pas les conditions pour que des délais de paiement lui soient accordés.

En conséquence, l’expulsion de Madame [U] [M] [N] épouse [T] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois d’avril 2025, la dette locative incluant les loyers et charges impayés jusqu’au mois de mars 2025.

Madame [U] [M] [N] épouse [T] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable d’avance le 1er jour de chaque mois, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] produisent un décompte, arrêté au 1er mars 2025, démontrant que Madame [U] [M] [N] épouse [T] reste devoir la somme de 13 173,15 €, échéance de mars 2025 incluse.

Madame [U] [M] [N] épouse [T] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 13 173,15 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 6.959,37 €, à compter de l’assignation sur celle de 7 195,89 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [M] [N] épouse [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C], Madame [U] [M] [N] épouse [T] sera condamnée à payer à Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort

DECLARE recevable l’action de Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2023 entre Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] et Madame [U] [M] [N] épouse [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] au [Localité 11] sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [M] [N] épouse [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [M] [N] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [M] [N] épouse [T] à verser à Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] la somme de 13 173,69 €, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 6 959,37 €, à compter de l’assignation sur celle de 7 195,89 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [M] [N] épouse [T] à verser à Monsieur [I] [B] et Madame [H] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [U] [M] [N] épouse [T] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [U] [M] [N] épouse [T] à payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [M] [N] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 21 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,