TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/02318 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CVT

Minute : 25/00096

Madame [T] [E] [W]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C0835

C/

Madame [L] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Madame [T] [E] [W]

domiciliée : chez Société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [L] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 9 novembre 2023, Mme [T] [W] a consenti à Madame [L] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer en principal de 1034 € payable chaque mois à terme échu, outre les provisions mensuelles sur charges de 150 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 2068 €.

Le 19 juin 2024, Mme [T] [W] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 5973,20 € arrêtée à la date du 13 juin 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 14 octobre 2024, Mme [T] [W] a fait citer Madame [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement, et constater que Mme [L] [I] est devenue occupante sans droit ni titre,

«  à défaut d’avoir libérer les lieux dans le délai imparti, ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, en faisant procéder s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives

«  condamner la défenderesse au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 9528,25 € arrêtée au 5 septembre 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 et d’une majoration de 10 % conformément aux termes du contrat de bail ;

Ï d’une indemnité d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application des termes du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux occupés,

Ï de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, Mme [T] [W], représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 13 121,07 € arrêtée à la date du 13 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [L] [I], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [T] [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 9 novembre 2023, contient en son article XIV des conditions générales, une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 5973,20 euros arrêtée au 13 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’elle déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2024.

A compter du 20 août 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Madame [L] [I] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu de commettre dès à présent un commissaire de justice afin de faire constater et estimer des réparations locatives, hypothétiques à ce stade de la procédure.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [T] [W] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, sont réputées non écrites toutes clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Selon l’article 4 p), sont réputées non écrites toutes clauses qui font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [L] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 20 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La clause du bail selon laquelle le locataire déchu de tout droit d’occupation devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle égale à deux fois le loyer quotidien jusqu’à restitution des clés, sera réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera en conséquence fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Mme [T] [W] produit un décompte indiquant que Madame [L] [I] reste devoir la somme de 9528,25 € arrêtée à la date du 5 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Il conviendra de déduire de la somme réclamée les sommes correspondant à des frais de relance et à des frais de rejet de prélèvement, soit la somme de 74,25 euros en vertu de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

La clause du bail prévoyant que tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entrainera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues sera réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989

Madame [L] [I] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 9454 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 5902 € à compter du 19 juin 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [T] [W], Madame [L] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 9 novembre 2023, par Mme [T] [W] à Madame [L] [I] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 10] sont réunies à la date du 19 août 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [T] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à commettre un commissaire de justice afin de faire constater et estimer des réparations locatives ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [L] [I] à payer à Mme [T] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 20 août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [L] [I] à verser à Mme [T] [W] à titre provisionnel la somme de 9454 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 5902 € à compter du 19 juin 2024, et sur le surplus à compter du 14 octobre 2024;

Condamnons Madame [L] [I] à verser à MME [T] [W] une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [L] [I] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.

La greffière, Le juge