TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 18 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 22/03461 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZZLQ

AFFAIRE : M. [P] [N] et Mme [B] [Y] ( Maître Christophe GALLI de la SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS)

C/ M. [J] [L] et Mme [E] [U] épouse [L] (Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [P] [N], né le 05 Août 1965 à [Localité 7] (76),

et

Madame [B] [S] [H] [Y], née le 04 Mars 1964 à [Localité 6] (27),

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

tous deux représentés par Maître Christophe GALLI de la SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [J] [L], né le 09 mai 1950 à [Localité 5] (13)

et

Madame [E] [U] épouse [L], née le 08 septembre 1952 à [Localité 5] (13)

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

tous deux représentés par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

***

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur et Madame [L] ont acquis par acte notarié en date du 20 décembre 1985 une maison avec jardin située [Adresse 1] à [Localité 4]. La construction de la maison a été achevée quelques mois avant l’achat.

En 2009, les époux [L] ont procédé à l’arrachement d’une haie de cyprès, ont confié à la société DONIA CONSTRUCTION des travaux de surévaluation d’un mur de soutènement et ont remblayé leurs terres.

Par acte notarié en date du 20 janvier 2017, les époux [L] ont vendu leur parcelle à Madame [Y] et Monsieur [N].

Madame [Y] et Monsieur [N] ont reçu un courrier de la ville de [Localité 4] en date du 20 avril 2017 faisant état de l’intervention des services municipaux le 19 avril 2017 au niveau du mur donnant sur l'[Adresse 2] en raison d’une menace d’effondrement sur la voie publique, de l’apparition de plusieurs fentes ainsi que d’un décrochement important entre le mur principal et le mur secondaire.

Ledit mur s’est effondré le 15 mai 2017, avant l’intervention des travaux de consolidation.

Les acquéreurs ont fait appel à leur assureur, qui a mandaté le cabinet d’expertise ELEX pour se rendre sur place et ont souscrit auprès de l’établissement SOCIETE GENERALE un crédit à la consommation d’un montant de 31 500 euros pour financer les travaux de reprise.

Ils ont ensuite sollicité la prise en charge des frais de remise en état, ou à défaut, l’annulation de la vente, auprès des époux [L].

***

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2017, Madame [Y] et Monsieur [N] ont assigné les époux [L] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, aux fins de versement d’une provision représentant les frais de reprise et de remise en état du mur effondré et à titre subsidiaire, d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 10 novembre 2017, le président du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une expertise judiciaire, désigné Monsieur [W] pour y procéder et débouté Madame [Y] et Monsieur [N] de leurs autres demandes.

Monsieur [W] a déposé son rapport le 4 novembre 2019.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2022, Madame [Y] et Monsieur [N] ont assigné les époux [L] devant la présente juridiction sur le fondement des articles 1641 et subsidiairement des articles 1604 et suivants du code civil aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 21 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme forclose l’action intentée par Monsieur [N] et Madame [Y] à l’encontre des époux [L] sur le fondement des vices cachés.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, Madame [Y] et Monsieur [N] demandent au Tribunal de :

Par application des articles 1641 et des articles 1604 et suivants du Code Civil,

Par application des articles 1603,1615,1625, 1626, 1130, 1131,1137,1240 du Code Civil ,

Par application de l’article 2224 du Code Civil,

Par application de l’article 1792 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER que le contenu de l’acte de vente du 20 janvier 2017 est entré dans le champ contractuel,

JUGER que Madame et Monsieur [L] ont manqué à leur obligation de délivrance,

JUGER que les époux [L] n’ont pas non plus respecté leur obligation de garantie,

JUGER qu’ils sont responsables de plein droit des désordres et des conséquences des constructions notamment sauvages qu’ils ont faites réaliser,

JUGER que Monsieur [N] et Madame [Y] ont subi une éviction partielle du bien qui leur a été vendu et ont subi un préjudice dont ils sont fondés à demander réparation,

JUGER que Monsieur [N] et Madame [Y] ont été victimes de dol de la part des époux [L],

JUGER que Monsieur [N] et Madame [Y] sont fondés à réclamer réparation du préjudice subi,

EN CONSEQUENCE : CONDAMNER les époux [L] à régler conjointement et solidairement à Monsieur [N] et Madame [Y] la somme de 37.146,36 euros TTC au titre du prêt souscrit pour faire face en urgence aux travaux nécessaires immédiats,

CONDAMNER les époux [L] conjointement et solidairement à verser à Monsieur [N] et Madame [Y] la somme de 19.124 euros au titre des travaux supplémentaires de parachèvement,

CONDAMNER les requis conjointement et solidairement à payer au titre du préjudice moral la somme de 20.000 euros à Monsieur [N] et 25.000 euros à Madame [Y],

CONDAMNER les requis conjointement et solidairement à payer aux concluants la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

ORDONNER la déduction du montant total des condamnations à intervenir, de la somme globale de 26.741 euros versée par la MACIF,

SUBSIDIAIREMENT, si le Tribunal estime que le dol commis par les époux [L] doit entraîner l’annulation de la vente, CONDAMNER les époux [L] conjointement et solidairement :

> Au remboursement de l’intégralité des frais d’acquisition : émoluments du notaire, frais d’agence immobilière et frais annexes, droits de mutation et autres…

> Au remboursement du prix d’acquisition, soit 420.000 euros

> Ces deux postes de préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte d’achat

> Aux dommages et intérêts correspondants au montant à payer pour l’acquisition d’un bien équivalent à celui acheté aux époux [L], soit une somme évaluée à 270.000 euros,

> Au remboursement des frais que les concluants ont dû exposer pour remettre les lieux en état, soit :

° le montant des travaux d’urgence, soit 37.146,36 euros,

° le montant des travaux complémentaires soit 19.124 euros,

> Au titre du préjudice moral et de désagrément de Monsieur [N] 20.000 euros;

> Au titre du préjudice moral et de désagrément de Madame [Y] 25.000 euros,

> Au titre du préjudice de jouissance, la somme de 15.000 euros,

ORDONNER la déduction du montant total des condamnations à intervenir, de la somme globale de 26.741 euros versée par la MACIF,

EN TOUTES HYPOTHESES : DEBOUTER les époux [L] de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER les requis conjointement et solidairement à payer aux requérants la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER les requis conjointement et solidairement à payer les dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise,

DIRE ET JUGER que le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions.

Ils soutiennent que les défendeurs ont surélevé le mur de clôture pour qu’il serve de mur de soutènement à des terres complémentaires qu’ils ont apportées, sur lesquelles a été mise en place une piscine ; or le mur n’était pas destiné à recevoir des terres de remblaiement ni la poussée de ces terres ni la poussée liée à l’implantation d’une piscine. Aussi, le mur ne se serait pas effondré s’il avait été édifié dans les normes et les règles de l’art et s’il n’avait pas l’objet d’une surélévation.

Ils ajoutent que Monsieur [L] n’a présenté aucune demande de permis de construire ni aucune déclaration de travaux concernant l’édification de la surélévation du mur de clôture et la construction de la piscine.

Ils relèvent que l’indication dans l’acte de vente est volontairement erronée puisqu’il est acquis que les travaux ont été faits dans un délai inférieur à 10 ans et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance puisque devaient être livrés une maison et ses accessoires directs, à savoir un abri et un jardin avec piscine.

Ils indiquent que les époux [L] n’ont pas respecté leur obligation contractuelle puisque, contrairement à leur déclaration, ils ont fait réaliser des travaux importants à savoir une surélévation du mur de clôture déjà haut, portant de 3 à 4,20 mètres de hauteur ce mur, et en construisant sur les terres remblayées et soutenues par ce mur une piscine et un abri. Ils mentionnent que la vente comportait l’usage normal de la piscine, du jardin et de l’abri et que l’effondrement du mur et d’une importante partie des terres de remblaiement a interdit leur usage.

Ils rappellent que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat et que la faute du vendeur est incontestablement à l’origine de cette situation.

Ils font par ailleurs état de l’obligation de garantir la chose vendue et de la qualité de constructeurs des époux [L] puisqu’ils ont vendu une maison et ses accessoires édifiés sur un terrain remblayé de terres soutenues par le mur de surélévation qu’ils ont fait construire. Ils précisent que le risque de glissement du sol leur était connu et que Monsieur [L] a remblayé seul, de sa propre initiative, derrière le mur de rehaussement mis en place par la société DONIA CONSTRUCTION, contrevenant aux préconisations du constructeur. Aussi, Monsieur [L] ne pouvait pas ne pas avoir conscience des risques d’un remblaiement inapproprié, puisque le professionnel avait refusé de le faire lui-même.

Ils relèvent par ailleurs la mauvaise foi avérée des vendeurs et leur attitude dolosive, puisqu’ils ne pouvaient ignorer la nature des travaux qu’ils avaient fait réaliser et leur déclaration discordante dans l’acte de vente du 21 février 2017, volontairement destinée à tromper les acheteurs. Dès lors, le fait de taire les conditions du remblaiement intervenu et l’absence d’existence légale de la piscine et de l’abri procède d’une attitude dolosive.

Ils font état de leur préjudice moral compte tenu des répercussions sérieuses sur l’état de santé de Madame [Y] ; de leurs préjudices matériels pour remédier aux désordres, étant précisé qu’un prêt a été souscrit pour financer les travaux et de leur préjudice de jouissance lié il à l’impossibilité d’utiliser la piscine et ses abords en raison des risques présentés par l’état du sol de l’été 2017 à l’été 2020. En cas d’annulation de la vente, ils sollicitent dans ce cas la restitution du montant des frais exposés, ainsi que le remboursement du prix d’acquisition et la réparation de leurs préjudices.

Ils concluent que l’indemnisation du sinistre par la MACIF n’est que partielle puisqu’elle n’a pris en charge que 12.050 euros TTC pour les dommages aux biens extérieurs selon le plafond de garantie, et 16.211 euros TTC pour les dommages à la piscine.

Enfin, ils affirment n’avoir commis aucune faute et que les époux [L] n’établissent aucun préjudice.

***

Par conclusions au fond notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, les époux [L] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1604 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1137 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

JUGER irrecevable et mal fondée l’action de Monsieur [N] et Madame [Y] à l’encontre de Monsieur et Madame [L] sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme,

JUGER irrecevable et irrecevable et mal fondée l’action de Monsieur [N] et Madame [Y] à l’encontre de Monsieur et Madame [L] sur le fondement de l’obligation de garantie,

JUGER irrecevable et mal fondée l’action de Monsieur [N] et Madame [Y] à l’encontre de Monsieur et Madame [L] sur le fondement la responsabilité décennale,

JUGER irrecevable et mal fondée l’action de Monsieur [N] et Madame [Y] à l’encontre de Monsieur et Madame [L] sur le fondement du dol,

DEBOUTER Monsieur [N] et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

METTRE HORS DE CAUSE Monsieur et Madame [L],

REJETER toute demande formulée à l’encontre de Monsieur et Madame [L],

CONDAMNER Monsieur [N] et Madame [Y] au paiement d’une somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de la procédure,

CONDAMNER Monsieur [N] et Madame [Y] au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre des dommages et intérêts au regard de la procédure manifestement abusive diligentée par eux en application des dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils expliquent que l’expert a retenu une raison technique, expliquant une fragilité du mur, à l’égard du phénomène climatique survenu en 2017, à savoir le sous-dimensionnement initial du mur lors de sa construction ; et une cause mécanique liée exclusivement à l’épisode de sécheresse, facteur déclencheur. Aussi, il n’est pas possible de retenir leur responsabilité pleine et entière. Ils mentionnent que si Monsieur [L] a commis une erreur en procédant à un remblaiement contre le mur litigieux, Monsieur [N] et Madame [Y] ont totalement occulté que le sinistre était garanti par la police catastrophe naturelle et ont sciemment dissimulé l’indemnisation de la MACIF antérieurement à la présente instance. Selon eux, les demandeurs ont donc été indemnisés du préjudice résultant de l’effondrement du mur.

Ils rappellent l’exclusivité de l’action en garantie des vices cachés dans le cas où la victime entend également se prévaloir d’un manquement du vendeur à l’obligation de délivrance. Or, le sous-dimensionnement du mur, ainsi que la diminution des réserves de sécurité par le remblaiement partiel de la surélévation relèvent bien de l’allégation de vices de construction affectant le mur, antérieurs à la vente et non apparents, répondant ainsi à la définition même des vices cachés.

Ils ajoutent que le bien immobilier a été délivré conformément à ce qui était prévu à l’acte et que seule la survenance d’un évènement de catastrophe naturelle a conduit au sinistre du 15 mai 2017. En outre, ils ne pouvaient pas connaître l’état de fragilisation du mur.

Ils précisent qu’il en est de même de la garantie d’éviction.

Ils affirment que l’absence de responsabilité décennale de l’entreprise DONIA CONSTRUCTION relative à la construction de cet ouvrage entraîne leur absence de responsabilité décennale et que les travaux de remblaiement ne sont pas constitutifs d’un ouvrage.

Ils expliquent que la société DONIA CONSTRUCTION n’a pas refusé de procéder au remblaiement et que la mention de la facture ne permettait pas à un profane, tel que Monsieur [L], de savoir qu’il était déconseillé de remblayer le mur.

Ils évoquent que la Cour de Cassation refusant le cumul des actions en garantie des vices cachés et en responsabilité contractuelle pour manquement du vendeur à son obligation légale d’information, les demandeurs ne sont pas recevables à invoquer la réticence dolosive. Ils estiment qu’il n’ont fait réaliser aucune construction ni rénovation de l’immeuble vendu, à savoir la maison d’habitation et que la rehausse du mur n’est ni une construction, ni une rénovation. Au demeurant, Monsieur [N] et Madame [Y] ne démontrent pas qu’ils n’auraient pas acheté la maison s’ils avaient été informés de la rehausse du mur et du remblaiement par les époux [L] en 2009 et ce rehaussement n’a jamais été intentionnellement caché par les vendeurs.

Ils contestent le caractère manifestement disproportionné et infondé des demandes et concluent que l’attitude de Monsieur [N] et Madame [Y] relève d’un acharnement procédural à leur encontre.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 4 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

Par ailleurs, les fins de non-recevoir mentionnées dans le dispositif des conclusions des époux [L] sont dépourvues de tout fondement juridique précis et auraient du être présentées au juge de la mise en état avant son dessaisissement, de telles irrecevabilités ne pouvant être tranchées par le tribunal statuant au fond, en application de l’article 789 du code de procédure civile. Elles seront donc déclarées irrecevables.

I/ Sur l’obligation de délivrance conforme

Au titre des articles 1604 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles.

L’obligation de délivrance comporte celle de livrer une chose conforme à ce qui avait été convenu. L’acquéreur ne peut être contraint d’accepter une chose différente de ce qui avait été convenu.

Le défaut de conformité s’apprécie au jour de la prise de possession de l’acquéreur.

Par ailleurs, il est constant en jurisprudence que si l’article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou à restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes.

Il est également constant en jurisprudence que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par l’article 1641 du code civil.

En l’espèce, il y a lieu de relever que Monsieur [N] et Madame [Y] fondent leur prétentions sur le défaut de délivrance conforme, c’est à dire l’article 1604 du code civil et non sur le fondement du vice caché, l’article 1641 du code civil, ce dernier ayant été déclaré irrecevable comme prescrit par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 mars 2023.

L’acte de vente intervenu le 20 janvier 2017 entre les époux [L] d’une part, Monsieur [N] et Madame [Y] d’autre part, porte sur la délivrance d’une parcelle de terrain sur partie de laquelle est édifiée une maison mitoyenne élevée d’un étage sur rez-de-chaussée et composée :

— au rez-de-chaussée, d’une entrée, un séjour, un WC, une cuisine, un cellier, une chambre, une véranda ;

— à l’étage, d’un dégagement, trois chambres, un dressing, une salle d’eau avec WC ;

— un abri extérieur, des combles et un jardin avec piscine.

Or, il n’est pas contesté que le bien immobilier en son intégralité, comprenant l’abri de jardin et la piscine, a été livré aux acquéreurs et que ceux-ci en ont régulièrement pris possession suite à la conclusion de l’acte authentique.

Le moyen des demandeurs consiste à indiquer que le bien qui leur a été délivré n’a pas permis une jouissance paisible et effective du jardin, de l’abri et de la piscine en raison des travaux de remblaiement et de surélévation du mur de clôture effectués par les vendeurs, suivis de l’effondrement du mur quelques mois après leur achat. En cela, ils affirment que ces désordres survenus en mai 2017 ont interdit l’usage des espaces extérieurs et limité l’usage normal attendu de la maison.

Ce moyen tend donc en réalité à expliquer que la chose qui a été vendue à Monsieur [N] et Madame [Y] n’était pas conforme à sa destination normale. Mais il s’agit ici d’un vice caché, fondement juridique déclaré irrecevable par le juge de la mise en état.

Force est de constater que sur le strict plan de la délivrance, il incombe aux vendeurs de délivrer à l’acquéreur un bien immobilier conforme aux caractéristiques visées au contrat, ce qui a bien été le cas en l’espèce. Le moyen tiré du défaut de délivrance conforme doit donc être écarté.

II/ Sur la garantie d’éviction

Aux termes de l’article 1625 du code civil, la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

L’article 1626 du code civil dispose que quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

La garantie d’éviction a pour objet d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue après la délivrance de celle-ci. Elle constitue ainsi le prolongement naturel de l’obligation de délivrance dont elle assure la pérennité.

Le vendeur doit non seulement s’abstenir de porter lui-même atteinte à la possession paisible de l’acheteur, mais il doit également le garantir contre les troubles émanant des tiers.

Il est constant que pour que soit établi le manquement à l’obligation de garantie, le trouble doit survenir postérieurement au transfert de la propriété du bien vendu. En ce sens, pour que les articles 1625 et 1626 soient applicables, les travaux effectués par les vendeurs, à l’origine du trouble causé à la possession des acquéreurs, doivent bien être postérieurs à la vente du bien immobilier et non antérieurs au transfert de propriété.

Or en l’espèce, Monsieur [N] et Madame [Y] font état d’un trouble dans la possession du bien immobilier et d’une éviction partielle de celle-ci en raison des travaux de remblaiement effectués en 2009 par Monsieur [L], soit largement antérieurement à la vente.

Une telle situation ne peut juridiquement s’analyser en une éviction, puisque les travaux incriminés ne sont aucunement postérieurs à la vente. Ce moyen correspond, encore une fois, à la garantie des vices cachés, fondement exclusif qui ne peut être invoqué par les demandeurs.

Le moyen tiré de la garantie d’éviction doit donc également être rejeté.

III/ Sur la garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 ajoute qu’est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

La qualification d’ouvrage suppose une construction immobilière, laquelle implique un ancrage au sol et une fixité ; ou encore des travaux importants réalisés sur existants, avec des apports de matériaux nouveaux et consistant en une transformation ou rénovation de l’immeuble existant.

En ce sens, ne rentrent pas dans les prévisions de l’article 1792 du code civil des travaux de terrassement et d’aménagement de terrain, qui n’incorporent pas de matériaux dans le sol au moyen de travaux de construction (Civ. 3 ème, 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-20.294).

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que les époux [L] ont confié à la société DONIA CONSTRUCTION la réalisation de travaux de rehausse « ne comprenant aucune poussée » d’un mur existant, comportant la fourniture et la pose d’agglos de 20 centimètres, ainsi que l’application d’un gobetti et d’une couche d’enduit mortier, selon facture du 20 mars 2009.

Il résulte du procès-verbal de constant établi le 15 mai 2017 par le commissaire de justice mandaté par Monsieur [N] et Madame [Y] que l’ensemble du mur fermant leur propriété côté Sud s’est effondré sur la voie publique, entraînant un important volume de terre, gravats, canalisations et souches d’arbres.

Dans son rapport en date du 4 novembre 2019, l’expert judiciaire confirme que les époux [L] ont fait surélever en 2009 le mur, d’une hauteur initiale de 2,85 mètres et d’une longueur de 16 mètres, par créneaux d’une hauteur allant de 80 centimètres à 1,35 mètres. Il mentionne qu’une clôture pleine d’une hauteur comprise entre 30 centimètres et 1 mètre a été ajoutée et qu’aucune déclaration de travaux n’a été déposée en mairie par les époux [L].

Monsieur [W] précise que les travaux de rehaussement réalisés par la société DONIA CONSTRUCTION n’étaient pas dimensionnés pour être remblayés mais qu’un remblaiement jusqu’à 30 centimètres a été constaté au-dessous de l’extrémité Ouest du mur.

L’expert conclut d’une part, que le mur a été insuffisamment dimensionné par rapport aux principaux efforts extérieurs que sont la poussée des terres et l’action du vent et que d’autre part, un épisode climatique exceptionnel survenu début 2017 est l’élément déclencheur du sinistre.

Plus précisément, il résulte du rapport que la semelle du mur d’origine était insuffisamment dimensionnée compte tenu de l’insuffisance du ferraillage vertical de nature à empêcher le basculement du mur, la réserve de sécurité réglementaire n’étant sans doute pas atteinte. Toutefois, ce défaut structurel d’origine, datant de 1985, n’est aucunement imputable aux défendeurs.

Le rehaussement du mur entre 80 centimètres et 1,35 mètre et le remblaiement partiel ont cependant aggravé la situation en impactant la stabilité générale du mur. L’expert estime à ce titre que la rehausse du mur, le remblaiement partiel du mur « en biseau » après rehausse et la pose de la clôture ont eu pour conséquence d’augmenter d’environ 44% la force de poussée des terres sur le mur et de 76% le moment de rotation des forces de poussée. Il est également retenu que le rehaussement du mur ne comprend aucun ferraillage ni dispositif d’ancrage pour reprendre la poussée d’un remblaiement et que Monsieur [L] a commis une erreur en remblayant le rehaussement du mur, non dimensionné à cet effet.

Aussi, s’agissant de la qualification intrinsèque de ces travaux réalisés en 2009, les travaux de rehaussement du mur confiés à la société DONIA CONSTRUCTION ont uniquement porté sur la pose d’agglos sur un mur de soutènement existant et déjà affecté de vices de construction, et l’application d’un enduit. Ces travaux n’ont aucunement impliqué un ancrage au sol ni un apport de matériaux nouveaux de nature à transformer l’ouvrage existant. Les travaux de rehaussement du mur ne sauraient donc être qualifiés d’ouvrages au sens de l’article 1792 du code civil.

De même, il n’est aucunement démontré que les travaux de remblaiement réalisés par Monsieur [L] sont constitutifs d’un ouvrage. Ceux-ci, visiblement dépourvus de toute opération de viabilisation, n’ont pas incorporé de matériaux dans le sol au moyen de travaux de construction.

En ce sens, Monsieur [N] et Madame [Y] ne peuvent valablement se prévaloir de l’application de la garantie décennale de leurs vendeurs.

A toutes fins utiles, il sera rappelé que l’éventuelle faute ou mauvaise foi de Monsieur [L] est indifférente s’agissant de l’article 1792 du code civil, où seule l’imputabilité des désordres aux ouvrages réalisés ou commandés par le vendeur réputé constructeur doit être caractérisée pour engager cette responsabilité de plein droit.

IV/ Sur le dol

En application de l’article 1137 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Les articles 1130 et 1131 du même code prévoient que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 20 janvier 2017 indique que le vendeur déclare « qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu’aucun éléments constitutifs d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble depuis moins de dix ans ou depuis son acquisition si elle est plus récente ».

S’il n’est pas contesté que les époux [L] n’ont effectivement pas spécifiquement informé leurs acquéreurs des travaux litigieux réalisés en 2009, il a déjà été dit que le rehaussement du mur de soutènement et le remblaiement ne constituent ni une construction ni un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

Il n’est donc pas établi que cette déclaration inscrite dans l’acte de vente constitue un mensonge de la part des vendeurs, destiné à tromper le consentement des acquéreurs.

Surtout, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que Monsieur [L] ne pouvait légitimement suspecter les conséquences de son erreur de remblaiement, puisque le mur n’a présenté aucun signe de défaillance durant sept années avant la vente et aucun signe extérieur ne pouvait laisser présager du basculement du mur dans les quatre mois qui ont suivi la transaction.

Dès lors, les demandeurs ne démontrent nullement que leurs vendeurs avaient connaissance des vices ou fragilités affectant le mur avant la conclusion de la vente et se sont volontairement abstenus d’en informer leurs acquéreurs.

Enfin, Monsieur [W] précise bien que le terrain acquis se trouve dans une zone fortement exposée au phénomène de retrait / gonflement des sols argileux, impliquant des mouvements de terrain importants. A ce titre, la sécheresse du début de l’année 2017 ayant conduit au classement de la commune de [Localité 4] en situation de catastrophe naturelle constitue l’élément déclencheur du sinistre.

Il apparaît ainsi que si le mur de soutènement d’origine souffrait d’un coefficient de sécurité insuffisant et si le rehaussement du mur et le remblaiement partiel de 2009 ont accru la poussée des terres et le moment de rotation exercé par les terres et le mur, c’est bien la forte sécheresse survenue début 2017 qui constitue la cause déterminante de l’effondrement du mur. C’est bien la raison pour laquelle l’assureur multirisques habitation de Monsieur [N] et Madame [Y] a accepté, aux termes du protocole transactionnel conclu le 17 novembre 2020, de mobiliser sa garantie au titre de la catastrophe naturelle et d’indemniser ses assurés des conséquences du sinistre et des désordres causés à la piscine.

Enfin, si les vendeurs n’ont aucunement averti les acquéreurs de l’absence de déclaration en mairie ou d’obtention de permis de construire relatif à la piscine et à l’abri de jardin, ce manquement n’est pas directement lié à la survenance du sinistre.

Dès lors, le moyen tiré de l’existence d’un dol commis par les vendeurs doit également être écarté.

En conséquence, aucun fondement juridique invoqué par Monsieur [N] et Madame [Y] n’ayant été accueilli, ces derniers doivent être déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Conformément à leur demande, les époux [L] seront mis hors de cause.

V/ Sur la procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’engagement de la responsabilité délictuelle exige la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

S’agissant de la procédure abusive, il convient d’établir que les requérants ont commis une faute ayant fait dégénérer en abus leur droit d’agir en justice devant le juge judiciaire.

Or en l’espèce, les époux [L] échouent à démontrer le caractère abusif de la présente instance introduite par Monsieur [N] et Madame [Y], dans la mesure où le rapport d’expertise judiciaire mettait bien en évidence une faute du vendeur liée aux travaux de remblaiement. Le caractère infondé ou inopportun des fondements juridiques choisis par les demandeurs ne suffit pas à constituer une faute civile, en l’absence de toute mauvaise foi ou intention de nuire de ceux-ci.

Les époux [L] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.

VI/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Selon l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [P] [N] et Madame [B] [Y] succombant, ils seront condamnés aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et à payer à Monsieur [J] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

DECLARE IRRECEVABLES les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [J] [L] et Madame [E] [U] épouse [L], relevant de la compétence du juge de la mise en état,

DEBOUTE Monsieur [P] [N] et Madame [B] [Y] de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du prêt souscrit, des travaux supplémentaires de parachèvement, de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [P] [N] et Madame [B] [Y] de leur demande subsidiaire au titre de l’annulation de la vente et de leurs demandes subsidiaires de dommages et intérêts au titre du remboursement des frais d’acquisition, du prix d’acquisition, du montant à payer pour l’acquisition d’un bien équivalent, du remboursement des frais exposés pour la remise en état des lieux, de leur préjudice moral et de désagrément et de leur préjudice de jouissance,

MET HORS DE CAUSE Monsieur [J] [L] et Madame [E] [U] épouse [L],

DEBOUTE Monsieur [J] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] et Madame [B] [Y] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE Monsieur [P] [N] et Madame [B] [Y] à payer à Monsieur [J] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président