TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 23/01973 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YFM6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01344

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 Mai 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] [Localité 13] [Adresse 11], représenté par son syndic le CABINET SYNDIC ET VOUS

dont le siège social est [Adresse 8]

représentée par M^e Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0959

ET :

La société SCI [P]

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Jonathan BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0103

Monsieur [I] [X]

[Adresse 6]

non comparant, ni représenté

La société ALLOUMARKETS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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Par acte du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [X] afin que celui-ci procède à la démolition d’un mur édifié dans la cour, évacue les matériaux qui y sont entreposés et lui paye la somme de 5000 € à titre de provision sur dommages et intérêts.

Par assignation des 14, 15 et 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] demande que Monsieur [X] et la SCI [P] soient solidairement condamnés à démolir l’ensemble des constructions édifiées au-delà de leurs lots et à procéder à la dépose des matériaux et déchets entreposés, de façon à rendre les parties communes libres de toute occupation, sous astreinte de 150 € par jour de retard, et à leur payer la somme de 10000 € à titre de provision sur la réparation de son préjudice et la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Il demande subsidiairement à être autorisée à procéder à la destruction des constructions édifiées sur les parties communes en lieu et place et aux frais de Monsieur [X] et de la SCI [P].

Il demande que la décision soit déclarée opposable à la société ALLOUMARKETS.

Il fait valoir :

que Monsieur [X] et la SCI [P] sont respectivement propriétaires du lot n° 58 (anciennement n°3) et des lots n° 59 et 60 (anciennement 4 et 5), la société ALLOUMARKETS étant locataire de la SCI [P];

que par jugement du 26 juin 2019 confirmé par arrêt du 22 février 2023, le tribunal de Bobigny a :condamné solidairement Monsieur [X] et Monsieur [B], qui est l’auteur de la SCI [P], à :la démolition des constructions illicites dans la cour commune;la recréation de mur à la stricte limite des lots n° 58, 59 et 60, côté cour;la remise en état du lot n° 57 et du débarras commun accolé;condamné Monsieur [X] à réaliser sous astreinte les travaux de recréation d’un plancher béton au droit de la trémie créée dans le lot n° 58;déclaré la décision opposable à la société SOUF alors locataire des locaux commerciaux;

que Monsieur [X] a démoli le mur en plâtre mais l’a remplacé par un mur en parpaings;

qu’un mur subsiste dans la cour commune et que celle-ci est encombrée de matériaux de construction.

Dans le dernier état de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande :

— l’autorisation de faire démolir le mur construit dans la cour de l’immeuble, partie commune et débarrasser celle-ci des matériaux qui l’encombrent et ce aux frais de monsieur [X];

— subsidiairement que soit ordonnée une expertise afin que soient décrites les atteintes aux parties communes, déterminée l’ancienneté des travaux et le donneur d’ordre et précisés les moyens propres à y remédier;

— que Monsieur [X] soit condamné à lui payer la somme de 10000 € à titre de provision sur la réparation de son préjudice et la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir :

— que Monsieur [X] a démoli le mur en plâtre mais l’a remplacé par un mur en parpaings;

— que Monsieur [X] avait initialement comparu et s’était engagé à démolir le mur mais n’en a rien fait;

— que les lots 58, 59 et 60 ont été réunis en un seul local commercial, exploité par la société ALLOUMARKET, et que ce local fait l’objet de l’extension au détriment des parties communes;

— que la demande d’expertise est formée au contradictoire de la SCI [P];

— que la SCI [P] prétend sans en justifier que les travaux de reconstruction du mur entre ses lots et ceux de Monsieur [X] ont été effectués;

— que Monsieur [V] représentait tant la SCI ALLOUMARKET lors de la conclusiondu bail commercial avec la SCI [P], que la SCI ANNAA SANDWICH lors de la conclusion d’un bail avec Monsieur [X];

— que même si la société [P] est personnellement étrangère à la situation d’emprise, elle reste néanmoins responsable envers le syndicat des dommages causés par son locataire aux parties communes.

La SCI [P] conclut à sa mise hors de cause en faisant valoir que dans le dernier état de ses écritures le demandeur ne formule contre elle aucune demande.

Elle conclut à l’irrecevabilité des demandes du syndicat pour défaut d’intérêt à agir en faisant valoir qu’aucune emprise par elle-même n’est caractérisée, le géomètre mandaté par le syndic n’ayant, faute d’accès au magasin ALLOUMARKET, pu procéder à des constatations mais ayant dressé un plan sur les seules infiormations qui lui étaient données par le syndic;

Elle soutient que son auteur, Monsieur [B] a refait le mur de séparation entre le lot 58 et 59 et que la remise en état du lot 57 ne pouvait se faire qu’à partir du lot 58 propriété de Monsieur [X] auquel il n’avait pas accès.

Elle demande la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS

Si le défaut de production aux débats du rapport d’expertise sur la base duquel a été rendu le jugement du tribunal de Bobigny du 26 juin 2019 confirmé par la cour d’appel n’est pas fait pour faciliter la compréhension du litige, il ressort des écritures du syndicat des copropriétaires et des plans et procès-verbaux de constat qu’il produit qu’il estime que les lots 58, 59 et 60, anciennement 3, 4 et 5 auraient été réunis entre eux et avec le lot 57, un garage à bicyclettes et un passage existant entre ces différentes parties de la copropriété pour être affectés à l’exploitation d’un commerce unique, ou plusieurs commerces soumis de fait à une gestion unique;

En l’absence de plan dressé contradictoirement situant les ouvrages litigieux et identifiant clairement la venelle jouxtant le mur de parpaings critiqué, les demandes d’autorisation de procéder à démolition et débarras ne peuvent qu’être rejetée en référé;

Il en est de même de la demande de provision sur dommages et intérêts à la charge de Monsieur [X] dont il n’est pas clairement précisé quel dommage elle aurait vocation à réparer et alors qu’il est fait état d’un engagement pris par Monsieur [X] dont aucune preuve n’est rapportée;

L’incapacité de fait dans laquelle se trouve le syndicat des copropriétaires de déterminer précisément par qui ont été réalisés les travaux qui réaliseraient un empiètement sur les parties communes ni de situer précisément les ouvrages dont il conteste la réalisation résulte d’une part d’une difficulté technique et d’autre part du caractère occulte de l’empiètement réalisé, ce qui justifie la demande d’expertise in futurum au contradictoire des propriétaires des lots 58, 59 et 60;

Il sera ordonné une expertise par un géomètre aux frais avancé du syndicat des copropriétaires;

Il est équitable de rejeter en l’état la demande de la SCI [P] au titre des frais irrépétibles;

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance publique, réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Désignons

Monsieur [C] [K]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.43.65.64.08

Port. : 06.11.70.50.13

Email : [Courriel 12]

expert inscrit sur la liste de la cour de paris, avec pour mission de :

1) Se rendre sur les lieux au [Adresse 4] en présence du syndicat des copropriétaires, de Monsieur [X], de la SCI [P] et de la société ALLOUMARKET, ou ceux-ci dûment convoqués;

2) Examiner tous ouvrages dénoncés par le syndicat des copropriétaires et notamment le mur en parpaings photographié par le commissaire de justice le 22 août 2023, le mur de carreaux de plâtre et le panneau BA13 photographiés par le commissaire de justice le 5 juillet 2024, les décrire et évaluer la date approximative de leur édification;

3) Rechercher si le lot 57 était à l’origine de la copropriété bâti ou en état de cour;

4) Rechercher quel était le statut, à l’origine de la copropriété, ou lors des dernières modifications votées par l’assemblée générale, de l’espace séparant les lots 3, 4 et 5 d’une part, à usage de garages, et d’autre part le garage à bicyclette (partie commune, partie privative, bâti, cour);

5) Dire si les lots 58, 59 et 60 communiquent entre eux ou avec d’autres lots ou parties communes et de quelle façon;

6) Dire si à son avis la configuration et l’aménagement actuels des lots 57, 58, 59, 60, du garage à bicyclette et de l’espace figurant sur le plan initial entre celui-ci et ceux-là révèlent l’affectation à l’exploitation d’un commerce unique;

7) Dresser le plan des locaux litigieux en y faisant clairement figurer toutes les ouvertures et les ouvrages litigieux dont le mur de carreaux de plâtre, le panneau BA13 et le mur de parpaings;

8) Dire si la configuration actuelle des lieux et les ouvrages dénoncés révèlent des empiètements de parties privatives sur d’autres parties privatives, de parties communes sur parties privatives ou de parties privatives sur parties communes et matérialiser ces empiètement sur le plan;

9) Faire toutes observations de nature à permettre à la juridiction saisie de statuer sur les empiètements éventuels;

Disons que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] consignera la somme de 6000 € à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 15 novembre 2025;

Disons que l’expert déposera son rapport au plus tard le 15 mai 2026 après avoir adressé aux parties un prérapport et avoir répondu à leurs observations éventuelles;

Rejetons toutes autres demandes;

Laissons provisoirement les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT