TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11064 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I6T

Minute : 25/01122

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES TYL JARDIN [Adresse 5]

Représentant : M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

Monsieur [U] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY

Copie délivrée à :

Monsieur [U] [C]

Le 23 Octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 octobre 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES TYL JARDIN SIS [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS EST, ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires TYL JARDIN [Adresse 5] a fait citer Monsieur [U] [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes:

* 5 480,72 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 novembre 2024 inclus

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts

* 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il demande que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.

A l’appui, il fait valoir que Monsieur [C] ne règle que très irrégulièrement les charges de copropriété, ce qui lui cause un préjudice particulier car il se trouve dans l’obligation de faire l’avance des charges; que des frais de recouvrement ont dû être exposés.

Par conclusions signifiées à domicile le 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires TYL JARDIN [Adresse 5] demande que Monsieur [C] soit condamné à lui payer les sommes suivantes:

* 5 185,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2025 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement du 14 février 2022 sur 1 330,88 euros et de l’assignation pour le surplus

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts

* 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il demande que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.

Il reprend les moyens de son acte introductif d’instance et, y ajoutant, fait valoir que depuis l’assignation et malgré un règlement, la dette est de 5 185,84 euros 1er appel 2025 inclus.

A l’audience du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes.

Monsieur [C] ne comparaît pas.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot;

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue par cet article;

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges;

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget ;

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que Monsieur [C] est propriétaire des lots suivants, représentant les tantièmes suivants selon le règlement de copropriété produit:

-1106 consistant en un appartement Bât A, représentant 103/10 000 des parties communes générales

-1308 consistant en un parking Bât P représentant 8/10 000 des parties communes générales

Il est donc tenu de ce fait au paiement de sa quote-part de charges de copropriété;

Le demandeur verse à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2021 approuvant les comptes pour l’exercice 2020, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et le fonds travaux, la réalisation des travaux de réfection des toitures terrasses et les honoraires du syndic et les modalités d’appel des fonds, la souscription d’un contrat d’entretien des toitures terrasses et les travaux d’installation d’une tête vigik sur le portillon d’entrée de l’immeuble

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2022 approuvant les comptes pour l’exercice 2021, approuvant les comptes travaux fermeture portillon Bât A et les comptes travaux réfection toitures terrasses , votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 septembre 2023 approuvant les comptes pour l’exercice 2022, ratifiant l’appel de fonds exceptionnel du 01/09/2023, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, ainsi que le fonds travaux, des travaux de mise en place d’un boîtier d’ouverture et fermeture porte cabine et les honoraires du syndic et les modalités d’appel des fonds

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2023, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, ainsi que le fonds travaux, l’annulation de l a résolution de la précédente assemblée générale concernant les travaux de mise en place d’un boîtier d’ouverture et fermeture porte cabine, les travaux de changement de la console code/vigik du sas et les honoraires du syndic et les modalités d’appel des fonds, les travaux de réfection du complexe d’étanchéité de la terrasse de la chambre appartenant à un copropriétaire et les honoraires du syndic et les modalités d’appel des fonds

— le décompte individuel de charges du 8 juin 2021 au 7 janvier 2025 et les appels de fonds correspondant

— les régularisations pour les exercices 2021, 2022 et 2023

Il ressort du relevé produit que la somme due au titre des charges de copropriété pour la période du 8 juin 2021 au 7 janvier 2025, appel du 1er janvier 2025 inclus, s’établit à 3 453,04 euros;

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

Du relevé de compte, il ressort que le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme totale de 1 732,80 euros;

Le contrat de syndic produit prévoit, s’agissant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), des frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (350 euros TTC) et de constitution du dossier transmis à l’avocat (au “temps passé”) uniquement en cas de diligences exceptionnelles et fixe les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à 40 euros TTC et les frais de relance à 30 euros TTC;

Il convient de rappeler que la constitution de dossiers pour l’avocat du syndicat des copropriétaires, entre dans les diligences normales du syndic, ne justifiant pas, sauf complexité particulière, le paiement d’émoluments spécifiques, ce qui ressort d’ailleurs du contrat de syndic lui-même, or il n’est justifié d’aucune diligence inhabituelle, ni d’une complexité particulière, de sorte que les frais ainsi facturés ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance;

Il n’est pas possible de déterminer à quoi correspondent certains frais facturés (par exemple selarl Franck….ctx 18/11/2024 et 17/12/2024: 109,46 euros);

Il n’est pas justifié des intérêts appelés;

Il est justifié de l’envoi de trois mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (novembre 2021, août 2022, février 2023) et de trois courriers de relance, ainsi que de la délivrance de deux commandements de payer (14/02/2022: 88,76 euros; 07/06/2023: 140,45 euros) ;

Les paiements très irréguliers de Monsieur [C] ont entraîné pour le syndicat des copropriétaires des frais à hauteur de 362,21 euros qui doivent rester à sa charge;

Il est formé une demande de dommages-intérêts;

Le créancier auquel son débiteur a causé un préjudice indépendant du retard dans l’exécution

de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires

de la créance;

En l’espèce, le paiement très irrégulier des charges de copropriété (aucun paiement entre le 8 juin 2021 et le 20 avril 2022, puis entre le 20 avril 2022 et le 5 juillet 2023, puis entre le 5 juillet 2023 et le 10 juin 2024) cause indéniablement au syndicat un préjudice résultant de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé de faire l’avance de fonds pendant de nombreux mois;

Ce préjudice sera réparé par l’allocation de la somme de 300 euros;

Déduction faite des sommes appelées à titre d’intérêts (1,20 euros) et de frais non justifiés (350 euros) et compte tenu de l’imputation au crédit du compte du solde des travaux de fermeture portillon et de réfection des toitures terrasses, il était dû la somme de 545,55 euros (1 638,03 – 395,91 – 1,20 – 350 – 1,76 – 0,02 -343,59) à la date de délivrance du commandement de payer du 14 février 2022;

Cette somme ayant été réglée le 20 avril 2022, les intérêts courront à compter de la délivrance de l’assignation;

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise;

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière;

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, contraint d’agir en justice, alors que ni le principe ni le montant de la créance ne sont contestés, les frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour l’instance;

Il lui sera alloué la somme de 500 euros de ce chef;

Monsieur [C] sera tenu aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort

Condamne Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires TYL JARDIN [Adresse 5] la somme de 3 453,04 euros au titre des charge de copropriété appel du 1er janvier 2025 inclus ;

Condamne Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires TYL JARDIN [Adresse 5] la somme de 362,21 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Condamne Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des TYL JARDIN [Adresse 5] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière;

Condamne Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires TYL JARDIN [Adresse 5] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne Monsieur [U] [C] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le Greffier Le Juge