TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01436 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OSB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00375

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société LF OPPORTUNITE IMMO, représentée par la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0419

ET :

La société Y.J. MODE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Soc LAM de la SELASU SL LXW AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0530

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EXPOSE DU LITIGE

Par assignation des 24 et 28 juillet 2025, la société LF OPPORTUNITE IMMO demande que soit constatée la résiliation au 25 février 2025 du bail qu’elle a conclu les 18 et 31 mai 2021 avec la société Y J MODE portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], que soit ordonnée l’expulsion de cette société et de tous occupants de son chef sous astreinte et que cette société soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 85225,62 € avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 24 janvier 2025, celle de 8522,62 € au titre de la clause contractuelle relative aux retards de paiement, celle de 10953 € par mois à titre d’indemnité d’occupation et celle de 3500 € au titre des frais irrépétibles.

Elle demande que le dépôt de garantie lui soit attribué à titre d’indemnité provisionnelle.

La société Y J MODE conclut au débouté de la demanderesse en ses prétentions au regard des contestations soulevées et demande la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

Subsidiairement elle demande des délais de paiement pour s’acquitter en 24 mensualités avec suspension des effets de la clause résolutoire, que la somme provisionnelle soit réduite à 48991,24 € et que la demanderesse soit déboutée de ses demandes au titre de la clause pénale, de l’attribution du dépôt de garantie et des frais irrépétibles.

Elle fait valoir :

— la nullité du commandement de payer en ce qu’il est mentionné deux sommes différentes à payer (67976,30 € et 61458,71 €), en ce que la somme mentionnée sous l’intitulé « loyers restant dus » comprend des taxes foncières, des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et des honoraires divers, en ce que à la date du 1er janvier 2025, l’intitulé « notre appel facture émise » vise 10 montants sans libellé ni explication, en ce que le décompte mélange des sommes dues au titre du bail et des facturations externes contestables (taxes diverses, efacturation assurance, frais de commandement de payer, frais de saisie conservatoire, honoraires « DEEPKI »;

— qu’alors que selon le bail le loyer doit être révisé au 1er novembre, la bailleresse applique une augmentation au 1er janvier;

— que le bail ne précise pas le montant des provisions sur charges et taxes d’ordure ménagère et que le bailleur applique la TVA sur les charges et les impôts;

Le bailleur répond :

— qu’il n’y a pas contradiction entre les sommes réclamées;

— que suite à une erreur d’impressiondu décompte la facture du 1er trimestre 2025 détaille les sommes sans mentionner leur libellé mais que le preneur avait bien reçu l’appel détaillé;

— que les frais et taxes sont bien dus au même titre que le loyer et les charges;

— que l’indexation du loyer est réalisée sur le premier trimestre de l’année du fait que l’indice n’est publié que fin septembre alors que le loyer trimestriel est facturé le 1er septembre.

MOTIFS

Sur le bail ;

Bien que le bail produit par la demanderesse ne soit ni daté ni signé par les parties, et qu’il ne soit pas justifié de sa signature électronique par la production de l’attestation idoine, la défenderesse ne conteste pas qu’elle est liée par les termes de ce document ;

Selon ce bail, le loyer annuel convenu est de 62322,60 € HT/HC et les locaux loués situés au [Adresse 4] ;

Sur le commandement ;

Le 24 janvier 2025, le bailleur a fait commandement au preneur de lui payer la somme de 67976,30 € au titre des loyers (61458,71 €) et de la clause pénale (6145,87 €) ;

Le décompte annexé au commandement distingue clairement les appels trimestriels au titre des loyers, provisions sur charges et provisions sur taxes, les paiements, et les appels au titre de la taxe bureau et de la taxe stationnement; chaque appel trimestriel distingue loyers, provision sur charges, provision sur taxe, TVA sur loyers et TVA sur charges; seul l’appel du 1er janvier 2025 ne contient aucun libellé au regard de chacune des sommes mais il peut être aisément pourvu à ce défaut par référence aux autres appels trimestriels ;

Dès lors, le preneur était à même, au vu de ce décompte, de vérifier la conformité au bail des sommes qui lui étaient réclamées et l’exhaustivité des paiements réalisés ;

Le commandement, qui reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée au bail et celles de l’article L 145-41 du code de commerce, est donc valable ;

Le preneur soutient que la somme de 36510,04 € qu’il a versé en raison du défaut de régularisation d’une garantie bancaire à première demande constitue une avance sur loyers productive d’intérêts à son bénéfice, que le bailleur a indûment augmenté annuellement le loyer et que les provisions sur charges sont injustifiées ;

Il estime en conséquence que doit être déduite la somme de 122591,24 € selon le décompte suivant :

avances de loyers…………………………………………36510,04

intérêts sur avances de loyers………………………… 4481,20

augmentation de loyer injustifiée……………………40000

provisions sur charges et taxes……………………….41600;

Le bail stipulant une clause d’échelle mobile et les appels trimestriels mentionnant expressément les éléments de calcul de l’indexation, il appartient au preneur, s’il conteste l’actualisation de justifier du calcul alternatif selon lui conforme au bail; la simple affirmation que toutes les indexations sont indues n’est pas sérieuse ;

Si effectivement la somme de 31161,30 € versée par le preneur constitue un complément de dépôt de garantie et est productif d’intérêts si la totalité du dépôt excède deux termes de loyer, il ne s’ensuit pas que la restitution de ce dépôt de garantie est exigible par le preneur avant le terme du bail ;

Le décompte annexé au commandement fait apparaître des régularisations annuelles de charges et il n’est dès lors pas sérieux de prétendre que l’intégralité des provisions sur charges versée depuis l’origine serait indue ;

La somme de 61458,71 € visée au commandement étant manifestement exigible en exécution du bail et le preneur ne justifiant pas de son paiement dans le mois du commandement, la clause résolutoire a produit ses effets au 24 février 2025 ;

Sur la demande de suspension des effets de la clause ;

Le défendeur n’invoque aucune circonstance particulière pouvant expliquer ses retards de paiement et ne produit aucune pièce à cet égard;

Cette demande sera rejetée et la résiliation du bail constatée au 24 février 2025;

Sur les demandes de provision ;

Il sera alloué au demandeur une provision de 61458,71 €, le surplus des demandes ayant trait à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge et étant a priori manifestement excessives;

Sur la demande d’attribution à titre indemnitaire du dépôt de garantie ;

Il n’y a pas lieu de faire droit de ce chef en référé;

Sur l’indemnité d’occupation ;

L’occupation des lieux postérieurement à la résiliation cause au bailleur un préjudice justifiant que lui soit allouée une indemnité mensuelle de 10000 € charges et taxes comprises;

Sur l’astreinte ;

Le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision, cette demande sera rejetée;

Sur les frais irrépétibles ;

Il est équitable d’allouer à la demanderesse la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

— Constatons la résiliation du bail au 24 février 2025 ;

— Disons en conséquence que la société Y J MODE et tout occupant de son chef devra libérer les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente, et ordonnons à défaut son expulsion dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons la société Y J MODE à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 61458,71 € à titre de provision sur les loyers et charges échus à la date de la résiliation ;

— Condamnons la société Y J MODE à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO une indemnité mensuelle d’occupation de 10000 € du 1er mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamnons la société Y J MODE à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Rejetons toutes autres demandes ;

— Condamnons la société Y J MODE aux dépens qui compredront le coût du commandement et de la dénonciation à la caution.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 FEVRIER 2026.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT