TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00579 – N° Portalis DB2R-W-B7J-DZVC

AFFAIRE : S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN / [R] [V], [W] [Z] [M] [E] épouse [V]

MINUTE N° : 25/00324

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

DEFENDEURS

Monsieur [R] [V]

né le 28 Novembre 1964 à [Localité 5] (ALLEMAGNE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [W] [Z] [M] [E] épouse [V]

née le 04 Décembre 1966 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 28 Mai 2025

JUGEMENT Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à Maître Sophie GIROD-ROUX.

Expédition délivrée le même jour aux défendeurs.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 13 février 2024, la S.A. SEMCODA a donné en location à Monsieur [R] [V] et Madame [W] [V] née [E] un logement et un garage situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1232,93 €, charges en sus.

Par acte en date du 4 novembre 2024, la S.A. SEMCODA a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire de ce seul bail.

Après avoir saisi la CCAPEX, la S.A. SEMCODA a, par acte en date du 5 mars 2025 notifié au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience, fait assigner Monsieur et Madame [V] devant le juge des contentieux des protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail, ou subsidiairement le prononcé de sa résiliation,

— la libération des lieux par les défendeurs, et en tant que de besoin leur expulsion avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 2563,40 € outre intérêts à compter du commandement sur la somme de 1649,91 € et à compter de l’assignation sur le surplus,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de cette somme,

— la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens incluant le coût du commandement, ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la S.A. SEMCODA maintient ses demandes, actualisant sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3313 €. Elle précise que cette somme contient des provisions sur charges, dont il a été expliqué aux défendeurs qu’elles seraient régularisées, ainsi que des loyers impayés, notamment le loyer dû au prorata des jours d’occupation lors de l’entrée dans les lieux. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail.

Madame [V] ne conteste pas la dette, à l’exception d’un jour de loyer facturé lors de l’entrée dans les lieux, qu’elle estime ne pas devoir. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement selon une mensualité de 1500 € puis des mensualités de 100 € et demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise qu’elle a très récemment obtenu les explications attendues concernant les charges.

Assigné à personne, Monsieur [V] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier fait état du litige ayant existé concernant les charges et de l’absence de difficultés financières de la famille.

MOTIFS

Attendu que conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que cependant, aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux conditions de suspension de la clause résolutoire dès lors que les débats ont eu lieu postérieurement à l’entrée en vigueur de celle-ci, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ;

Que le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, ajoute que lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article ;

Qu’en l’espèce, le bail contient une clause résolutoire laquelle a été visée par le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 ;

Qu’il ressort du décompte produit, non contesté, que ce commandement est demeuré partiellement infructueux pendant plus de six semaines ;

Qu’il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

Que ce même décompte fait apparaître un arriéré locatif d’un montant de 3313,64 € arrêté au 9 mai 2025, échéance d’avril 2025, tenant compte notamment d’une échéance de 837,61 € pour le mois de mars 2024, étant constant que les défendeurs sont entrés dans les lieux le 15 mars 2024 ;

Que cette somme de 837,61 € pour le mois de mars 2024 est justifiée dès lors qu’elle est inférieure au loyer réellement dû ;

Qu’en effet, le loyer mensuel, de 1570,53 € initialement, correspond à un loyer annuel de 18 846,36 € qui, ramené à un jour, s’élève à 51,63 € si bien que le loyer dû pour la période d’occupation du mois de mars 2024, de 17 jours (du 15 au 31 inclus), était donc de 877,71 € ;

Qu’en conséquence, Monsieur et Madame [V] seront condamnés, solidairement en vertu de la stipulation contractuelle de solidarité et de l’article 220 du code civil, au paiement de la somme de 3313,64 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1649,91 € et à compter de ce jour sur le surplus ;

Et attendu que compte tenu de l’accord des parties et de l’absence de difficultés financières des défendeurs qui sont en mesure de régler leur dette locative et qui acquittent les échéances courantes, il convient d’acccorder à ces derniers des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ;

Que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément à la demande des parties, et la clause sera réputée n’avoir jamais joué si les défendeurs se libèrent selon les modalités fixées ;

Que dans le cas contraire, elle reprendra son plein et entier effet de sorte que le bail se trouvera résilié automatiquement, l’expulsion pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Qu’il convient de prévoir en outre que dans une telle hypothèse, les défendeurs seront redevables, solidairement en application de l’article 220 du code civil, du solde de la dette, redevenu immédiatement exigible, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la déchéance du terme caractérisée par la défaillance dans le paiement intégral d’une échéance, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

Qu’il convient de fixer cette indemnité d’occupation au montant du loyer courant avant la défaillance, majoré des charges et taxes normalement exigibles, et révisable et majoré ou minoré dans les mêmes conditions que le loyer, s’agissant d’une indemnité réparant le préjudice effectivement subi par le bailleur ;

Attendu que les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

Attendu en revanche que la situation économique des parties commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 13 février 2024 consenti par la S.A. SEMCODA à Monsieur [R] [V] et Madame [W] [V] née [E], portant sur un logement et un garage (n°00007) situés [Adresse 3], sont réunies au 16 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] et Madame [W] [V] née [E] solidairement à payer à la S.A. SEMCODA la somme de 3313,64 € (TROIS MILLE TROIS CENT TREIZE EUROS ET SOIXANTE QUATRE CTS) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 sur la somme de 1649,91 € et à compter de ce jour sur le surplus ;

AUTORISE Monsieur [R] [V] et Madame [W] [V] née [E] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 1 échéance de 1500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS), puis de 18 échéances de 100 € (CENT EUROS) et d’une 19ème échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme :

— la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet,

— l’expulsion de Monsieur [R] [V] et Madame [W] [V] née [E] des lieux sus visés pourra être poursuivie au besoin avec le concours de la force publique dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, le sort des meubles laissés sur place étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— l’intégralité de la somme restant due au titre des loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

— une indemnité d’occupation mensuelle sera due ;

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Monsieur [R] [V] et Madame [W] [V] née [E] solidairement à payer à la S.A. SEMCODA une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer courant avant la défaillance, charges en sus, révisable et majorée ou minorée dans les mêmes conditions que le loyer, à compter de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] et Madame [W] [V] née [E] in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 4 novembre 2024, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

LE GREFFIER LE JUGE