TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie COURTOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00701 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63AP

N° MINUTE :

5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [W] [F] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00701 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63AP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2022 à effet à la même date, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 4] ([Adresse 5], escalier B, 10ème étage, porte 83, pour un loyer mensuel initial de 1149,16 euros, outre les provisions sur charges.

Des loyers étant impayés, par actes de commissaire de justice du 13 février 2024, [Localité 6] HABITAT OPH a fait délivrer à Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I], un commandement de payer dans les 2 mois la somme principale de 5476,69 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de janvier 2024 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2024, PARIS HABITAT OPH a assigné en référé Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— condamner solidairement par provision Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 9535,64 euros au titre des loyers et charges, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, par provision Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer taxes et charges révisés et revalorisés de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner in solidum Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée une première fois l’audience du 11 février 2025 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 avril 2025. À cette audience, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 10033,32 euros, terme de février 2025 inclus. Il a souligné ne pas avoir été informé du départ de [X] [I], aucun congé n’ayant été transmis. Le bailleur a accepté l’octroi d’éventuels délais de paiement et ne s’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, il a constaté que le paiement du loyer courant avait repris depuis plusieurs mois.

Régulièrement assignés à étude, les locataires ont été représentés à l’audience par leur conseil qui a déposé des conclusions écrites et fait des observations orales. Ils ont soutenu que la reprise du loyer avait bien eu lieu, et qu’ils avaient effectué un paiement à hauteur de 1660,95 euros le 9 avril 2025 qui n’apparaissait pas dans le décompte actualisé. Ainsi, en précisant que Monsieur [P] [I] disposait d’une retraite mensuelle de 1400 euros, qu’il travaillait par ailleurs dans la restauration 2 jours par semaine et qu’un dossier FSL serait prochainement déposé, ils ont a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros mensuels en plus du loyer courant sur une période de 36 mois et demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 18 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (délai de 2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024 pour la somme en principal de 5476,69 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Malgré des paiements partiels insuffisants, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 avril 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aucune pièce n’étant produite permettant d’établir que Monsieur [X] [I] a quitté le logement et qu’il a délivré un congé valable au bailleur, celui-ci reste redevable de l’ensemble de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit que Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] sont redevables de la somme de 8372,37 euros (intégrant le virement du 9 avril 2025), échéance du mois de février 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité du contrat de bail (article 9), à payer la somme provisionnelle de 8372,37 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 5476,69 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, en précisant que le bailleur a accepté des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, que Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] semblent en situation de régler la dette locative, qu’ils ont réalisé d’importants efforts de paiements et qu’ils ont repris le paiement du loyer courant, ceux-ci seront autorisés à se libérer de la dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision et la suspension des effets de la clause résolutoire lui sera accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I].

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] au paiement de celle-ci, compte tenu de la clause de solidarité s’appliquant en l’espèce à cette indemnité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [Localité 6] HABITAT OPH d’une part, et Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] à [Localité 7], escalier B, 10ème étage, porte 83, sont réunies à la date du 13 avril 2024 à minuit,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] à verser à [Localité 6] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 8372,37 euros, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 5476,69 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision sur le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 premières mensualités de 50 euros chacune, puis en 12 mensualités de 100 euros chacune, puis en 11 dernières mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 6] HABITAT OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] soient condamnés solidairement à verser à [Localité 6] HABITAT OPH, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [I], Madame [W] [F] épouse [I] et Monsieur [X] [I] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection