TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01139 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D22K

AFFAIRE : S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES / [A] [J], [D] [I] épouse [J]

MINUTE N° : 25/00474

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [A] [J]

né le 28 Août 1986 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [D] [I] épouse [J]

née le 03 Octobre 1994 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2025

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 19 novembre 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA.

Expédition délivrée le même jour aux défendeurs.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 27 mai 2020, Monsieur [X] [Y] et Madame [Z] [E] ont donné en location à Monsieur [A] [J] et Madame [D] [I] épouse [J] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 755,38 €, charges en sus.

Par acte en date du 25 mai 2020, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre de la garantie VISALE, s’est portée caution.

Par acte en date du 14 octobre 2024 signifié à la CCAPEX, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer.

Par acte en date du 26 mai 2025 notifié au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ,

— ordonner l’expulsion des défendeurs, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 7775,45 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3824,96 € et à compter de l’assignation sur le surplus,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation au montant du loyer mensuel augmenté des charges,

— condamner solidairement les défendeurs à payer lesdites indemnités d’occupation à la demanderesse dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la juridiction a soulevé d’office le défaut de qualité et d’intérêt de la demanderesse à agir en expulsion et en paiement des indemnités d’occupation pour l’avenir.

La SASU ACTION LOGEMENT SERCICES maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 6775,45 €. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Elle fait valoir qu’elle est subrogée dans tous les droits du bailleur ce qui lui donne qualité pour solliciter la résiliation du bail et ses conséquences, et que le dispositif Visale a pour objet de décharger le bailleur de toute procédure, y compris celle en expulsion.

Elle précise que le paiement des loyers auprès des bailleurs a certainement repris puisque sa caution n’a pas été recherchée de nouveau.

Monsieur et Madame [J] ne contestent pas la dette due à la demanderesse et sollicitent l’octroi de délais de paiement selon une mensualité de 500 € et le maintien du bail. Ils exposent que Monsieur [J] perçoit des ressources mensuelles de 5500 € comprenant les prestations familiales suisses, tandis que Madame [J] recherche un emploi.

Le diagnostic social et financier fait état des ressources du couple, de leurs difficultés rencontrées en 2023, de leur tentative de mettre en place des paiements et de la carence de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à leur donner les informations nécessaires à cette fin.

MOTIFS

— Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

Que ces dispositions ont cependant seulement pour effet de subroger la caution dans les droits et actions attachés à la dette qu’elle a payée ;

Qu’ainsi, la caution est fondée à exercer l’action en paiement attachée à la créance qu’elle a acquittée, mais elle ne peut se prévaloir de ces dispositions ni pour agir en résiliation du bail et expulsion, actions non attachées directement à la dette, ni pour agir en paiement de sommes qu’elle n’a pas payées ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut donc invoquer les dispositions de l’article 2306 du code civil pour agir en résiliation du bail, en expulsion et en paiement des indemnités d’occupation qu’elle n’a pas payées ;

Attendu en revanche que l’article 8.1 de la convention de cautionnement stipule que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, après paiement par cette dernière de sommes dues par le locataire, est subrogée dans les actions en “recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation” ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES peut donc invoquer la subrogation conventionnelle pour agir en résiliation du bail et en fixation et paiement des indemnités d’occupation ;

Que néanmoins, la subrogation, même conventionnelle, ne peut prendre effet qu’après paiement de la créance ;

Qu’ainsi, la subrogation conventionnelle ne peut produire effet, s’agissant de l’indemnité d’occupation, que pour les indemnités d’occupation que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a effectivement réglées et non pas pour celles qu’elle est susceptible de régler dans l’avenir ;

Qu’au surplus, la subrogation conventionnelle ne portant pas sur l’action en condamnation au paiement des indemnités d’occupation mais seulement sur l’action en fixation de ces indemnités, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut être recevable à solliciter la condamnation des défendeurs au paiement des indemnités d’occupation que sur le fondement de la subrogation légale et pour les seules indemnités d’occupation qu’elle justifie avoir réglées depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

Attendu également que la subrogation conventionnelle stipulée à l’article 8.1 de la convention de cautionnement ne porte pas sur l’action en expulsion, laquelle n’est au demeurant pas attachée à la créance qu’elle a payée, mais à l’obligation de libérer les lieux résultant de l’acquisition de la clause résolutoire, dont seul le bailleur, en cette qualité, peut réclamer l’exécution ;

Que d’ailleurs, s’agissant de l’expulsion, l’article 8.2 de la convention de cautionnement, qui prévoit que la caution s’engage dès la déclaration d’impayé à procéder aux “actions contentieuses en recouvrement et/ou expulsion” ne se fonde pas sur la subrogation, mais sur un mandat donné par le bailleur, ce qui n’est pas le fondement invoqué en l’espèce et ce qui se heurterait en tout état de cause à la régle selon laquelle nul ne plaide par procureur ;

Attendu enfin qu’en tout état de cause, même à supposer qu’elle ait qualité à agir en fixation et condamnation au paiement des indemnités d’occupation qu’elle n’a pas encore acquittées, pour le cas où elle les acquitterait, et en expulsion pour mettre fin au cours des indemnités d’occupation, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est dépourvue d’intérêt à agir à ces fins, dès lors que d’une part la subrogation ne peut prendre effet qu’après le paiement, et que d’autre part l’intérêt à agir en justice doit être né et actuel ;

Qu’en conséquence, l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES n’est recevable qu’en ce qui concerne la demande en paiement des sommes qu’elles a déjà acquittées et la demande de résiliation du bail ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est en revanche irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation au paiement des indemnités d’occupation postérieures au mois de février 2025, qu’elle n’a pas acquittées ;

— Sur le fond

Attendu que le bail contient une clause résolutoire qui a été visée par le commandement de payer délivré le 14 octobre 2024 par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans l’action en résiliation ;

Que les défendeurs, sur lesquels pèse la charge de la preuve des paiements, ne démontrent pas avoir acquitté les causes de ce commandement dans le délai de deux mois, résultant de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat de bail ;

Qu’il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 14 décembre 2024, entre les parties à l’instance ;

Attendu par ailleurs que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir acquitté avec subrogation des bailleurs, au titre des échéances dues par les locataires, et tenant compte des versements opérés par ces derniers, la somme de 6775,45 € correspondant à des loyers et charges jusqu’au 14 décembre 2024 puis à des indemnités d’occupation dont le montant est équivalent à celui du loyer et charges, cette indemnité étant destinée à réparer le préjudice subi par les bailleurs du fait de l’occupation sans droit ni titre résultant de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant subrogée dans l’action en paiement à ce titre, il convient de condamner les défendeurs, solidairement en vertu de la stipulation contractuelle de solidarité portant tant sur les loyers que sur les indemnités d’occupation, au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3824,96 € et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Mais attendu que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version actuelle, permet au juge d’une part d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette et qui a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et d’autre part de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais s’il est saisi en ce sens ;

Qu’en l’espèce, il ressort des débats et de l’absence de prise en charge par la caution d’échéances postérieures au mois de février 2025 que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience, auprès de leurs bailleurs ;

Que par ailleurs, leurs ressources actuelles, de plus de 5500 €, leur permettent de régler leur dette locative dans un délai raisonnable ;

Qu’il convient donc de leur accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif et, conformément à leur demande, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, cette clause étant réputée ne jamais avoir joué si les défendeurs se libèrent selon les modalités fixées ;

Que dans le cas contraire, elle reprendra son plein et entier effet de sorte que le bail se trouvera résilié automatiquement ;

— Sur les autres demandes

Attendu que les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

Qu’ils seront aussi condamnés in solidum au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES irrecevable à agir en expulsion, et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle a déjà acquittées ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 27 mai 2020 consenti par Monsieur [X] [Y] et Madame [Z] [E] à Monsieur [A] [J] et Madame [D] [I] épouse [J], portant sur un logement situé [Adresse 3], à la date du 14 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [J] et Madame [D] [I] épouse [J] solidairement à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6775,45 € (SIX MILLE SEPT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS ET QUARANTE CINQ CTS) au titre des loyers et charges acquittées par elle, outre intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 sur la somme de 3824,96 € et à compter du 26 mai 2025 sur le surplus ;

AUTORISE Monsieur [A] [J] et Madame [D] [I] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 13 échéances de 500 € (CINQ CENTS EUROS) et d’une 14ème échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payable avant le 10 de chaque mois, en sus du loyer courant dû au bailleur, à compter du mois suivant le présent jugement ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

CONDAMNE Monsieur [A] [J] et Madame [D] [I] épouse [J] in solidum à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [J] et Madame [D] [I] épouse [J] in solidum aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 14 octobre 2024, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE