TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Octobre 2024

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Juillet 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Olivier GIRAUD …………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/02761 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44JV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

representé par Maître Olivier GIRAUD avocat au barreau de Marseille

DEFENDEURS

Madame [N] [M]

née le 06 Juillet 1983 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alicia COLOMBO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [K]

né le 31 Janvier 1981 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la SA ERILIA a consenti à Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] un bail à effet au 4 février 2011 portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 480,55 euros, outre 119,55 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2022, la SA ERILIA a fait délivrer à Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] un commandement de payer la somme en principal de 3.986,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la SA ERILIA, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Marseille, aux fins de :

Constater acquise au profit de la société ERILIA la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [M] [N] et Monsieur [K] [L], ainsi que tout occupant de leur chef des lieux occupés sis [Adresse 3], logement n°28 du bâtiment F02, de l’ensemble immobilier [Adresse 5], en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est.

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de [M] [N] et Monsieur [K] [L],

LES Condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 10.033,54 euros, au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 11 janvier 2024, augmentée des intérêts de droit à compter de la présente.

Les Condamner au versement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter du titre à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux.

LA Condamner à verser à la Société ERILIA la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

Les Condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 15 juillet 2024, la SA ERILIA, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2.478,74 euros et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [M], représentée par son conseil, a repris ses conclusions aux termes desquelles elle a reconnu le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois.

L’assignation ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, un courrier recommandé a été adressé à Monsieur [L] [K] pour l’aviser de l’audience. Monsieur [L] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 30 août 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 avril 2024.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la SA ERILIA est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2022, pour la somme en principal de 3.986,20 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 novembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] sont redevables de la somme de 2.478,74 euros, selon décompte arrêté à l’échéance de juillet 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] solidairement au paiement de cette somme, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2022.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [M] justifie percevoir des revenus de l’ordre de 2.550 euros par mois. Il n’est pas contesté que le versement intégral du loyer a repris avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur et des propositions de règlement formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 770,98 euros, provisions sur charges comprises.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront en outre condamnés à payer in solidum à la SA ERILIA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la SA ERILIA recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail souscrit entre la SA ERILIA et Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] à effet au 4 février 2011, relatif au local d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 4] sont réunies à compter du 14 novembre 2022 ;

CONDAMNE Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] solidairement à payer à la SA ERILIA la somme de deux mille quatre cent soixante-dix-huit euros et soixante-quatorze centimes (2.478,74 euros) selon décompte arrêté à l’échéance de juillet 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2022 ;

AUTORISE Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de cent trois euros et vingt-huit centimes (103,28 euros) chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, aucune circonstance ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation non révisable d’un montant de sept cent soixante-dix euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (770,98 euros) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DEBOUTE la SA ERILIA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] in solidum à payer à la SA ERILIA la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [M] et Monsieur [L] [K] in solidum aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé à [Localité 7] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION