TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/01334 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D3GO

AFFAIRE : [K] [V] / [O] [C] [S] [Y]

MINUTE N° : 26/00205

DEMANDEUR

Monsieur [K] [V]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL ADVOCATEM SELARL, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

DEFENDERESSE

Madame [O] [C] [S] [Y]

née le 25 Avril 1974 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000849 du 21/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par Maître Jonathan HUDRY de la SARL JUDIC’ALPES, avocat au barreau de BONNEVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 04 Mars 2026

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 29 avril 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à la SELARL ADVOCATEM SELARL.

Expédition délivrée le même jour à Maître Jonathan HUDRY + préfecture.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 8 juin 2018, Monsieur [K] [V] a donné en location à Madame [O] [Y] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1000 €, outre une provision mensuelle sur charges de 100 €.

Par acte en date du 30 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer.

Par acte en date du 1er août 2025 notifié au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience, Monsieur [V] a fait assigner Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail, ou subsidiairement le prononcé de sa résiliation,

— la libération des lieux par la défenderesse sous astreinte et, à défaut, son expulsion, avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 6238,47 €, outre intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025,

— la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au loyer conventionnel, jusqu’à la restitution des lieux,

— la condamnation de la défenderesse à justifier de l’entretien annuel de la chaudière sous astreinte,

— la condamnation de la défenderesse aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A la dernière audience, soutenant oralement ses dernières écritures, Monsieur [V] maintient ses demandes, actusalisant toutefois sa demane en paiement à la somme de 15 547,65 € outre les charges justifiées. Il sollicite aussi la remise en état de l’appartement.

Il fait valoir :

— que la défenderesse ne peut pas se prévaloir d’une exception d’inexécution dès lors qu’il a fait procéder au remplacement de la chaudière en avril 2024 et qu’il ne réclame aucun loyer antérieur au jugement du 26 mars 2025,

— que les prétendues moisissures, infestation de rats et déféctuosité de la porte ne sont pas démontrés, ainsi que l’a d’ailleurs relevé le jugement du 26 mars 2025,

— que la défenderesse ne démontre pas non plus qu’il se soit immiscé chez elle,

— que l’octroi de délais n’est pas justifié,

— que la défenderesse a modifié une chambre pour la transformer en deux petites pièces sans son accord et ne justifie pas de l’entretien annuel de la chaudière.

Soutenant oralement ses dernières écritures, Madame [Y] s’oppose aux demandes et sollicite de voir :

— à titre principal rejeter les demandes,

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, à charge pour le demandeur de justifier des allocations perçues de la CAF et de les déduire des sommes dues,

— en tout état de cause, condamner le demandeur à lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— que si la chaudière du logement a été remplacée en avril 2024, elle dysfonctionne toujours et est inadaptée, si bien que l’indécence et l’inhabilité du logement reconnues par le jugement du 26 mars 2025 persistent,

— que le logement est aussi mal isolé, la terrasse manque de s’effondrer, la porte d’entrée est défectueuse, les volets ne fonctionnement pas, des rats sont présents, et dernièrement la lumière de la cuisine a cessé de fonctionner,

— que le bailleur pénètre dans son logement et porte atteinte à la jouissance paisible des lieux,

— que le bailleur ne justifie pas des charges réclamées, faute de compteur au nom de la locataire,

— que l’entretien annuel ne s’applique pas à la chaudière électrique installée,

— qu’elle ne perçoit que des prestations de la CAF et bénéficie d’une RQTH,

— qu’elle a été contrainte de vivre dans un logement indécent et d’engager des frais conséquents de chauffage d’appoint.

MOTIFS

— Sur les manquements allégués par la défenderesse

Attendu qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et en bon état d’usage et de réparation ;

Que selon le décret du 30 janvier 2002, le logement, pour être décent, doit notamment comporter un équipement de chauffage conforme aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement ;

Qu’en cas de manquement du bailleur à cette obligation de nature à rendre le logement inhabitable, le locataire peut invoquer une exception d’inexécution l’exonérant de son obligation de paiement ;

Qu’en l’espèce, il est constant que le système de chauffage a été remplacé, une chaudière neuve ayant été installée, ce qui établit que le bailleur a procédé à la réparation du désordre relatif au chauffage ;

Que si Madame [Y] prétend que cette chaudière est inadaptée et ne fonctionne toujours pas, elle n’en rapporte aucune preuve, la présence d’un électricien photographié à une date semblant être le 30 janvier 2025 ne permettant en rien de remettre en cause la bonne marche et l’adaptation de la chaudière, dont la mère de la locataire indique d’ailleurs non pas qu’elle est techniquement inadéquate mais seulement énergivore ;

Que la photographie d’un thermostat, sans date certaine ni objet certain, ne permet en rien de caractériser un dysfonctionnement de la chaudière, Madame [G] ayant d’ailleurs elle-même indiqué en décembre 2025 ne pas avoir “eu de chauffage pendant plusieurs années”, au passé, ce qui corrobore le fait que ce désordre a depuis lors été réparé, Madame [Y] ne justifiant quant à elle d’aucun signalement à son bailleur sur ce point depuis 2024 ;

Que par ailleurs, les photographies révélant des points de moisissures n’ont ni date certaine ni objet certain et ne suffisent pas à établir la réalité du défaut d’isolation que Madame [Y], comme sa belle-fille et sa mère, invoquent alors que ces photographies de moississures peuvent dater de l’époque à laquelle le chauffage dysfonctionnait ;

Qu’en outre, Madame [Y] ne rapporte aucune preuve de la défectuosité de la porte et de la terrasse, les photographies produites ne révélant pas de tels désordres et n’ayant en tout état de cause ni date certaine ni objet certain ;

Qu’enfin, si l’attestation de Madame [Q] mentionne que des souris remontent de l’étage du dessous, ce qu’apparaît confirmer Madame [G] en indiquant avoir vu “des souris plusieurs fois”, il n’est cependant pas démontré pour autant la réalité d’une infestation actuelle susceptible d’être imputée au bailleur ;

Qu’en conséquence, Madame [Y] ne peut pas se prévaloir d’une exception d’inexécution pour faire échec à la demande de résiliation du bail et à la demande en paiement ;

Attendu que la responsabilité civile du bailleur suppose que soit caractérisé un manquement de sa part ainsi qu’un préjudice en résultant pour le locataire ;

Qu’en l’espèce, d’une part, le manquement passé du bailleur à son obligation de délivrance a déjà été réparé par l’exception d’inexécution reconnue par le jugement du 26 mars 2025, ayant exonéré la locataire du paiement des loyers correspondants, et aucun manquement persitant à ce jour n’est établi ;

Que d’autre part, le seul fait que le bailleur ait, de manière fautive, cru pouvoir réclamer de faire usage du terrain objet de la location, n’a causé aucun préjudice à Madame [Y] dans la mesure où il n’est pas établi que Monsieur [V] ait de manière effective privé sa locataire de la jouissance de ce terrain ;

Qu’enfin, Madame [Y] ne rapporte aucune preuve de l’immixtion de son bailleur dans le logement ou de troubles causés par celui-ci à sa jouissance paisible ;

Qu’en conséquence, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

— Sur la résiliation du bail et les demandes en paiement

Attendu que conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux ;

Qu’en l’espèce, le bail contient une clause résolutoire laquelle a été visée par le commandement de payer délivré le 30 avril 2025 ;

Qu’il ressort du décompte produit et à défaut de toute preuve de paiement par la défenderesse que les causes de ce commandement, dues en vertu du contrat de bail et postérieure à la période d’exception d’inexécution retenue par le jugement du 26 mars 2025, n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois ;

Qu’il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location à la date du 30 juin 2025 ;

Et attendu que si l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux conditions d’octroi de délais et de suspension de la clause résolutoire dès lors que les débats ont eu lieu postérieurement à l’entrée en vigueur de celle-ci, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement et, à la demande du bailleur ou du locataire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, c’est à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience ;

Qu’au demeurant, sa situation financière ne lui permet manifestement pas d’assumer le loyer courant, a fortiori en sus de la dette locative ;

Qu’il en résulte que les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas remplies ;

Que les demandes à ce titre seront donc rejetées ;

Qu’ainsi, il sera ordonné à Madame [Y] de libérer les locaux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans la huitaine de la présente décision et il sera ordonné, à défaut d’exécution volontaire, son expulsion ;

Que la mesure d’expulsion permettant de garantir la libération des lieux, l’astreinte n’est pas nécessaire ;

Attendu que l’obligation au paiement du loyer par la défenderesse résulte du bail et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en outre, étant occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, elle est redevable depuis cette date, d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation, révisable dans les mêmes conditions, cette indemnité ayant pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur ;

Qu’en revanche, s’agissant des charges régularisées, il appartient au bailleur de justifier de la nature de ces charges et de leur répartition ;

Qu’en l’espèce, les justificatifs produits par Monsieur [V], dont certains ne sont d’ailleurs pas à son nom, ne permettent pas d’établir la réalité des charges réclamées, la facture d’eau produite, au nom de Madame [V], comme le justificatif de taxe d’ordure ménagère ne correspondant pas aux sommes réclamées, sans pour autant que le bailleur ne produise de quelconque élément quant à une éventuelle répartition de ces charges entre différents locataires du bâtiment ;

Que la somme de 763,12 € réclamée au titre de la régularisation de charges de l’année 2025 n’est donc pas fondée, si bien que seul le montant du loyer révisé, de 1098 € est dû jusqu’en décembre 2025 inclus, à titre de loyer ou d’indemnité d’occupation, puis la somme mensuelle de 1222,55 €, soumise à régularisation annuelle de charges ;

Qu’ainsi au total, il convient d’une part de condamner la défenderesse à payer au demandeur la somme de 14 647,65 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 4 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure sur la somme de 2176 € ;

Qu’il convient d’autre part de la condamner au paiement de l’indemnité d’occupation ci-dessus définie à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Sur les autres demandes

Attendu qu’il ressort tant des débats que des pièces porduites par le demandeur lui même que la chaudière installée par ses soins en 2024 est une chaudière électrique, si bien qu’aucune obligation d’entretien annuel ne pèse sur la locataire en vertu des articles R224-41-4 et suivants du code de l’environnement ;

Que par ailleurs, l’obligation générale d’entretien incombant au locataire en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et rappelé dans le contrat de bail litigieux, n’impose pas nécessairement qu’il soit procédé à la révision annuelle d’une chaudière électrique ;

Qu’en conséquence, la demande de Monsieur [V] tendant à ce qu’il doit procédé à l’entretien annuel de la chaudière et qu’il en soit justifié sous astreinte sera rejetée ;

Que s’agissant de la transformation de la chambre, Monsieur [V] ne produit aucun élément démontrant la réalité de celle-ci, le seul fait que la défenderesse ne formule aucune observation ne pouvant valoir reconnaissance d’une transformation des lieux sans accord du bailleur ;

Qu’au surplus, l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas au bailleur d’exiger la remise en état des lieux avant le départ des lieux, sauf mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du local, ce qui n’est pas le cas de la transformation alléguée ;

Qu’en conséquence, la demande de remis en état formulée oralement sera rejetée ;

Attendu que la défenderesse, succombant principalement à l’instance, sera condamnée aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

Attendu en revanche que la situation économique des parties commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [Y] bénéficiant de l’aide jurdictionnelle totale ;

Attendu que l’exécution provisoire s’applique de plein droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la résiliation du bail en date du 8 juin 2018 consenti par Monsieur [K] [V] à Madame [O] [Y], portant sur un logement situé [Adresse 3], est acquise au 30 juin 2025 ;

DEBOUTE Madame [O] [Y] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Madame [O] [Y] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

DIT que faute par Madame [O] [Y] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [K] [V] la somme de 14 647,65 € (QUATORZE MILLE SIX CENT QUARANTE SEPT EUROS ET SOIXANTE CINQ CTS) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 2176 € ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [K] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 1222,55 €, révisable et soumise à régularisation annuelle de charges, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [K] [V] du surplus de sa demande en paiement ;

DEBOUTE Monsieur [K] [V] de sa demande de remise en état et de justificatif de l’entretien annuel de la chaudière sous astreinte ;

DEBOUTE Madame [O] [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 30 avril 2025, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux régles relatives à l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE