REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00125

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 24/00637

N° Portalis DB2R-W-B7I-DUV4

MC/LT

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], , dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GESTION TRANSACTION MONT BLANC (GTMB) dont le siège social est situé [Adresse 3],

représentée par Maître Valerie SAUGE, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant et par Maître François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant.

DÉFENDERESSE

S.A.S. CAP IMMOBILIER, société au capital de 3 316 875 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 391 600 103, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en son agence [Adresse 5], [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès-qualité audit siège,

représentée par Maître Anne-lise BARBIER de la SELARL ANNE-LISE BARBIER, avocats au barreau de CHAMBERY.

Société AB2C, placée en redressement judiciaire par jugement du 4 octobre 2022, puis en liquidation judiciaire par jugement du 7 novembre 2022.

sans avocat constitué.

INTERVENANT [Localité 2] :

SELARL MJ ALPES, prise en la personne de Maître [S] [D], en qualité de mandataire judiciaire de la société AB2C, dont le siège social est sis [Adresse 7],

sans avocat constitué.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Marie CHIFFLET, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente

Madame Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE

Madame Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 26 Novembre 2025

Débats tenus à l’audience publique du : 02 Mars 2026, devant CHIFFLET Marie et

VILQUIN Anne-Sophie qui en ont fait rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Mai 2026

DECISION

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 Mai 2026, rédigé par CHIFFLET Marie.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], constatant sur son ensemble immobilier dont le lot « espaces verts » a été réceptionné le 20 avril 2009, des désordres affectant des poutres en chêne verticales constituant un muret de soutènement, a, par l’intermédiaire de son syndic la société CAP IMMOBILIER, procédé le 9 octobre 2014 à une déclaration auprès de l’assureur dommage ouvrage, la société AVIVA ASSURANCES.

Une quittance subrogative, à hauteur de 52 755,37 euros a été signée le 11 février 2016 par la société CAP IMMOBILIER en exécution de la garantie dommage ouvrage au titre de ce désordre.

Les fonds n’ont pas été affectés à la réparation des désordres, l’assemblée générale des copropriétaires désignant, en décembre 2018, la société A2BC afin de réaliser une étude technique.

Considérant que les désordres s’étaient aggravés, une seconde déclaration de sinistre a été adressée par la société CAP IMMOBILIER le 14 janvier 2019.

La société AVIVA ASSURANCES a refusé sa garantie, au motif que la seconde déclaration de sinistre était intervenue postérieurement à l’expiration du délai décennal, et que les travaux indemnisés en 2015 n’avaient pas été réalisés.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité en référé une mesure d’expertise, laquelle a été ordonnée le 30 septembre 2021.

Parallèlement, par acte délivré le 2 juin 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a assigné la société CAP IMMOBILIER en responsabilité, devant le tribunal judiciaire de Bonneville, sollicitant le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise.

Par une ordonnance du 19 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire et a ordonné la radiation de l’affaire.

Par acte du 19 juillet 2022, la société COMPAGNIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBILIER – (CAP IMMOBILIER) a assigné la société A2BC en garantie devant le tribunal judiciaire de Bonneville.

La société A2BC ayant été placée en redressement judiciaire par jugement du 4 octobre 2022, puis en liquidation judiciaire par jugement du 7 novembre 2022, la société CAP IMMOBILIER a, par acte du 28 avril 2023, appelé en cause la SELARL MJ Alpes en la personne de Maître [S] [D], en qualité de mandataire judiciaire.

Les instances au fond ont été jointes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 juin 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 15 septembre 2025 et non signifiées à la SELARL MJ Alpes, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] demande de :

— " Déclarer responsable la Société Cap immobilier – 4807 IMMOBILIER de la non-interruption des différentes prescriptions, tant auprès des locateurs d’ouvrage primitifs et de leurs compagnies d’assurances qu’auprès de la Société Aviva Assurances, afin d’obtenir réparation des dommages affectant les madriers qui servaient de soutènement aux terres de la [Adresse 9], ces actions étant désormais impossibles,

— Condamner la Société Cap Immobilier – 4807 IMMOBILIER à supporter l’entière réparation des dommages et préjudices subis par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9], déduction faite de la somme déjà versée par la Société Aviva Assurances le 03 juin 2016,

— Juger donc qu’il échet, avant déduction de cette somme, de condamner la Société Cap Immobilier – [Adresse 10] IMMOBILIER à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9] les sommes suivantes :

o 74.517,74 euros TTC au titre des travaux nécessaires à la dépose et à la réinstallation des compteurs de gaz et des compteurs électriques, avec actualisation au jour de leur réalisation en fonction de la décision à intervenir,

o 433.264,80 euros TTC au titre de la reconstruction des murs de soutènement à leur endroit initial, avec actualisation de ce montant au jour de la commande des travaux en fonction de la décision à intervenir,

À titre subsidiaire, si le Tribunal devait juger que les murs de soutènement ne devaient pas être reconstruits à leur état initial,

— Condamner la Société Cap Immobilier au versement de la somme de 258.600 euros TTC sur ce poste de réparation, avec actualisation au jour de la commande des travaux,

À titre très subsidiaire, renommer l’Expert [N] avec pour mission de fournir au Tribunal tout élément lui permettant d’apprécier la solution technique de reconstruction des murs de soutènement à leur état initial,

— En tout état de cause, juger qu’il échet de condamner la Société Cap Immobilier au versement des sommes suivantes :

o 12.547,64 euros au titre des honoraires stricto sensu de l’Expert Judiciaire,

o 6.783 euros au titre du règlement des prestataires désignés par l’Expert Judiciaire pour l’assister dans le cadre de sa mission,

o 10.824,13 euros au titre des honoraires versés à la Société ALPES SAVOIE-EXPERTISES de Monsieur [G],

o 42.244 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile se décomposant comme suit :

28.000 euros au titre des honoraires d’avocat,14.244 euros au titre des honoraires de conseil technique.- Juger que l’exécution provisoire est de droit et qu’en tout état de cause, elle s’impose en raison de la nature du litige et de l’urgence. "

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

— que le syndic a commis une faute en n’alertant pas les copropriétaires sur les conséquences de l’acceptation ou du refus de la quittance subrogative, alors qu’il savait que la solution réparatoire était inadaptée,

— qu’il a commis une faute en laissant expirer, sans agir, le délai d’action en responsabilité décennale sans information à ce titre donnée aux copropriétaires, auxquels il a laissé croire qu’une action était toujours possible,

— qu’il a aussi laisser expirer le délai de prescription biennale à l’encontre de la société AVIVA ASSURANCES pour contester la quittance subrogative,

— que lors de la désignation du syndic suivant en novembre 2020, le délai de la garantie décennale était déjà expirée, empêchant aussi d’agir contre la société AVIVA ASSURANCES,

— que le syndic a été défaillant en choisissant de recourir à Monsieur [G] dans un délai qui ne permettait pas à ce dernier de rendre son rapport avant l’expiration du délai décennal,

— que le syndic a été défaillant en ne s’assurant pas de l’existence d’une assurance responsabilité civile de la société A2BC,

— que l’expert judiciaire n’a pas été en mesure de renseigner complètement la juridiction sur le coût réel des travaux de reprise, un nouveau devis de la société TSM étant attendu après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, afin de respecter strictement les gabarits de passage d’accès au garage existant, indispensable à la sécurité des usagers en phase d’exploitation,

— qu’en outre, les deux concessionnaires principalement intéressés, à savoir ENEDIS et GRDF, ont adressé leurs propres devis pour les travaux annexes indispensables d’enlèvement et de remise de leurs compteurs et réseaux postérieurement au dépôt du rapport.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 13 mai 2025 et non signifiées à la SELARL MJ Alpes, la SAS Cap Immobilier demande de :

— " Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Carrés d’Oléa de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Carrés d’Oléa à verser à la société Cap Immobilier la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Écarter l’exécution provisoire de droit. "

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’un syndic, même professionnel, n’est tenu dans l’exercice de ses fonctions que d’une obligation de moyen et non de résultat,

— que le syndic n’est absolument pas un professionnel dans le domaine de la construction et qu’il ne lui appartient pas de prendre position sur l’efficacité ou la pérennité des travaux de réfection proposés par l’expert de l’assureur dommages-ouvrage, et qu’il n’est débiteur auprès du syndicat des copropriétaires d’une obligation de conseil et de mise en garde que dans la limite de ses compétences,

— qu’elle a expressément précisé au syndicat des copropriétaires que l’indemnité proposée couvrait l’intégralité des travaux préconisés par l’expert et l’a averti qu’il ne disposerait plus de recours relatif à ce sinistre s’il décidait de ne pas les mettre en œuvre et ou d’affecter cette somme à la réalisation d’autres travaux,

— que le syndicat des copropriétaires a préféré confier à Monsieur [T] [G], exerçant au sein de la société A2BC – Alpes Savoie Expert, une étude avant travaux afin de s’assurer de l’efficacité des travaux de réfection proposés par l’assureur dommages-ouvrage, lequel s’était engagé à établir un diagnostic sur le pourrissement des poutres en bois ainsi qu’à assurer un suivi et un conseil quant à la réactivation de l’assurance dommages-ouvrage,

— que le syndicat des copropriétaires a lui-même causé ses préjudices actuels allégués, en acceptant la proposition initiale de la société Aviva Assurances alors qu’il était parfaitement informé de la possibilité de la refuser, et en refusant d’exécuter les travaux prescrits malgré la perception des fonds afférents, tout en sachant pertinemment que cette inaction l’empêcherait d’effectuer un recours ultérieur contre l’assureur du fait de la signature d’une quittance subrogatoire,

— que son mandat est arrivé à expiration avant l’expiration du délai permettant de contester le refus de garantie opposé à la suite de la seconde déclaration de sinistre,

— que le syndicat des copropriétaires n’avait pas l’intention de poursuivre les constructeurs, si bien que l’expiration du délai de garantie décennale n’est pas imputable au syndic,

— que la mission de suivi et de conseil quant à la réactivation de l’assurance dommages-ouvrage confiée par le syndicat des copropriétaires à Monsieur [G] démontre qu’il n’a jamais été envisagé de se retourner contre les constructeurs d’origine, et que cette mission incombait à Monsieur [G], si bien que sa non-exécution n’est pas imputable au syndic,

— que la solution réparatoire alternative devisée et présentée par le syndicat des copropriétaires après le dépôt du rapport du rapport d’expertise judiciaire ne peut en aucun cas être retenue par la juridiction, l’expert ayant expressément refusé de rouvrir les opérations d’expertise, considérant à juste titre que sa mission avait été remplie et que seul le devis de la société TSM devait être pris en considération,

— que le syndic ne saurait par ailleurs être condamnée à prendre en charge les honoraires de la société A2BC et du conseil technique, mandatés par le syndicat des copropriétaires.

La SELARL MJ Alpes n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est l’organe exécutif des décisions de l’assemblée générale et l’organe de représentation du syndicat des copropriétaires ;

Qu’en outre, et compte tenu du contrat passé avec le syndicat des copropriétaires, il est également mandataire de ce dernier au sens des dispositions des articles 1991 et suivants du code civil, ce qui implique une obligation d’information et de conseil, laquelle ne peut toutefois qu’être limitée à ses compétences ;

Qu’ainsi, si le syndic est tenu de renseigner et conseiller le syndicat des copropriétaires sur les modalités de fonctionnement et d’organisation de la copropriété, sur la gestion comptable de celle-ci, sur l’administration, l’entretien et la conservation de l’immeuble, son obligation de conseil ne saurait exiger qu’il renseigne le syndicat des copropriétaires sur l’existence et les délais de prescription des actions judiciaires qui peuvent lui être ouvertes, sauf à ce que ces actions présentent un caractère d’évidence tel qu’elles relèvent de son champ naturel de compétence, notamment pour un syndic professionnel de l’immobilier ;

Qu’en l’espèce, en premier lieu, la société CAP IMMOBILIER justifie avoir informé les membres du conseil syndical, par mail du 15 septembre 2015, que la proposition d’indemnisation faite par la société AVIVA ASSURANCES en réparation des désordres affectant les poutres de soutènement « couvrirait les travaux proposés par l’expert » désigné par cet assureur et que s’il était choisi « d’effectuer d’autres travaux que ceux proposés par l’expert, vous n’aurez plus de recours sur ce sinistre » ;

Que ces termes sont suffisamment clairs pour considérer que les copropriétaires ont bien été informés des conséquences attachées à l’acceptation de l’indemnisation, et notamment de l’effet de l’absence de mise en œuvre de la solution réparatoire financée par l’assureur dommage ouvrage ;

Qu’en deuxième lieu, alors que le mail du syndic du 15 septembre 2015 faisait manifestement suite à des doutes du conseil syndical sur la pertinence des réparations et n’excluait en rien la possibilité pour les copropriétaires de ne pas accepter la proposition de l’assureur, il n’est pas contesté que le syndic a bien reçu le pouvoir de signer la quittance subrogative, si bien qu’il ne saurait lui être reproché dans le même temps de n’avoir pas informé le syndicat des actions pouvant lui permettre de remettre en cause cet acte ;

Qu’en troisième lieu, si la concrétisation de la désignation de la société A2BC, en la personne de Monsieur [G], en décembre 2018 soit plus d’un an après l’adoption de la résolution de l’assemblée générale ayant décidé du recours à un avis technique, apparaît tardive en ce qu’elle ne permettait pas sérieusement d’obtenir ledit avis technique avant l’expiration du délai décennal en avril 2019, il n’est cependant pas démontré que cela soit imputable au syndic en sa qualité d’organe exécutif des décisions de l’assemblée générale puisque celle-ci avait elle-même, dans sa résolution n°13 e adoptée le 26 septembre 2017, « donné mandat au conseil syndical pour le choix de l’entreprise en charge de la réalisation de cette étude » et qu’aucun élément n’est produit concernant la date à laquelle ce choix a été opéré de manière effective par le conseil syndical ;

Qu’en quatrième lieu, à défaut de détenir, avant l’expiration du délai décennal, tout élément technique venant contredire l’expertise diligentée en 2014 par l’assureur dommage ouvrage, le syndic ne pouvait pas être tenu d’informer le syndicat des copropriétaires d’éventuelles actions à engager contre l’assureur dommage ouvrage, lesquelles ne présentaient aucun caractère d’évidence lui imposant de prodiguer un tel conseil ;

Que de même, faute d’élément technique remettant en cause la solution réparatoire retenue par l’assureur dommage ouvrage et en l’état de la quittance subrogative signée, le syndic ne pouvait pas être tenu d’informer le syndicat des copropriétaires d’éventuelles actions à engager contre les constructeurs, qui ne présentaient aucun caractère d’évidence puisque, bien que la nature décennale du désordre apparaisse manifeste, le syndicat des copropriétaires n’était alors plus titulaire de l’action dans laquelle il avait subrogé l’assureur dommage ouvrage ;

Qu’en dernier lieu, si le syndic a commis une faute en ne veillant pas à ce que la société A2BC justifie de son assurance responsabilité civile, et en incitant les copropriétaires à envisager une procédure judiciaire contre la société AVIVA ASSURANCES, assureur dommage ouvrage, lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2018 alors que le délai décennal avait déjà expiré , il convient de relever que ces deux manquements sont sans lien de causalité avec les préjudices allégués par le demandeur, y compris au titre des frais d’expertise et d’avis technique engagés par la suite ;

Qu’en effet, l’éventuelle faute de la société de la société A2BC susceptible d’engager sa responsabilité et la garantie de son assureur si elle avait été assurée n’est pas caractérisée compte tenu de l’expiration du délai décennal à peine quatre mois après sa désignation, ne permettant pas de lui imputer l’absence de dépôt de son rapport dans ce délai ;

Que par ailleurs, l’information erronée donnée au syndicat des copropriétaires sur la possibilité d’un recours contre l’assureur dommage ouvrage malgré l’expiration du délai décennal n’est ni à l’origine de la privation d’un tel recours ni même à l’origine de frais résultant de l’engagement en vain d’un tel recours ;

Qu’il résulte de l’ensemble des ces éléments que les manquements de la société CAP IMMOBILIER, en lien avec le préjudice allégué, ne sont pas établis, si bien que sa responsabilité n’est pas engagée ;

Et attendu au surplus que le syndic, même professionnel, n’est investi (sauf exceptions étrangères au débat) d’aucun pouvoir décisionnel propre et que le syndicat des copropriétaires, composé de copropriétaires qui ne sont pas frappés d’incapacité juridique, ne peut arguer de l’obligation d’information et de conseil du syndic pour prétendre être dispensé de se renseigner lui-même, notamment auprès d’un professionnel du Droit, sur les droits et actions dont il dispose, comme le ferait d’ailleurs un propriétaire individuel en dehors d’un régime de copropriété ;

Qu’ainsi en l’espèce, il appartenait au demandeur lui-même, qui s’interrogeait déjà manifestement sur la pertinence de la solution réparatoire indemnisée par l’assureur dommage ouvrage, de ne pas se contenter des informations données par le syndic et de se renseigner utilement, non seulement pour décider d’accepter ou non de signer la quittance subrogative mais aussi, ensuite, pour connaître et mener de la manière la plus adaptée les actions indemnitaires pouvant lui être ouvertes ;

Que d’ailleurs, le syndicat des copropriétaires, malgré l’information donnée par le syndic, a fait le choix de percevoir l’indemnité sans l’affecter aux travaux préconisés par l’assureur dommage ouvrage, ce qui traduit bien qu’il était en mesure, quelles que soient les informations données ou non par le syndic, de se renseigner par lui-même et que sa propre négligence à le faire a participé au préjudice qu’il invoque;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sera débouté de l’intégralité de ses demandes, l’action en garantie formée contre la société A2BC étant de ce fait sans objet ;

Attendu que le demandeur, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à payer à la société COMPAGNIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBILIER – (CAP IMMOBILIER) la somme de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes autres prétentions ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Marie CHIFFLET