MINUTE N° : 25/00200

DÉCISION DU : 20 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00236 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DCPD

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.A. 3F OCCITANIE C/ [L] [E], [R] [J] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant non représenté

Madame [R] [J] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante non représentée

Débats tenus à l’audience du : 16 Octobre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

Le 26 Novembre 2025

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 16 avril 2024, la S.A 3F OCCITANIE a donné à bail à M. [L] [E] et à Mme [R] [J] [Y] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 292,68 euros outre une provision pour charges.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire et une clause de solidarité entre les locataires.

Par acte du 28 février 2025, la S.A 3F OCCITANIE a fait signifier à M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 1.934,40 euros en principal correspondant à des loyers et charges impayés et au coût de l’acte.

L’acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 3 mars2025.

Par acte du 26 mai 2025, dénoncé le 27 mai 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la S.A 3F OCCITANIE a fait assigner M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir:

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

la condamnation solidaire de M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] au paiement par provision de la somme de 2.139,29 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 21 mai 2025 outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’ à la résiliation du bail, sauf à parfaire suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

l’expulsion de tous occupants du logement, sous astreinte 16 euros par jour de retard,

la condamnation de M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y], solidairement, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, du jour de la résiliation jusqu’au départ des lieux,

la condamnation solidaire de M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] à fournir leur avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,

la condamnation solidaire M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

la condamnation solidaire de M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La S.A 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, actualisant sa dette locative à la somme de 2.781,18 euros:

demande principalement l’homologation du plan d’apurement adressé aux locataires mais non encore retourné signé à la date de l’audience, avec suspension de la clause résolutoire et maintien des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

subsidiairement, n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement avec actualisation de la dette locative, suspension de la clause résolutoire et maintien des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Cité par acte remis à sa personne, le 26 mai 2025, M. [L] [E] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Citée par acte remis à sa personne, le 26 mai 2025, Mme [R] [J] STICKELn’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

Sur la recevabilité :

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides mentionnées à l’article L 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (article 24 III).

En l’espèce, la S.A 3F OCCITANIE, personne morale, a notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 28 février 2025, par acte du 3 mars 2025 (accusé de réception électronique produit aux débats).

L’assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 26 mai 2025, a été notifiée au Préfet du département du TARN le 27 mai 2025, l’accusé de réception électronique étant également produit aux débats.

L’affaire a été appelée à l’audience le 16 octobre 2025.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A 3F OCCITANIE justifie de sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues.

Les causes du commandement n’ont pas été honorées dans les délais.

Ainsi, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] n’est pas sérieusement contestable, ni contestée.

Suivant le décompte arrêté au 7 octobre 2025, la dette s’élève à la somme de 2.781,18 euros.

Par conséquent, M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, à titre de provision.

Sur l’homologation du plan et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y], du la S.A 3F OCCITANIE ou d’office, à la condition que M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] soient en situation de régler la dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) .

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il résulte du décompte actualisé produit et des explications à l’audience fournies par le bailleur que M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] ont repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la demande d’homologation d’un plan d’apurement formée par la S.A 3F OCCITANIE, et au regard de la reprise des paiements dont il est justifié, il sera fait droit à la demande de délai pour payer l’arriéré et il sera jugé qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le délai accordé a pour effet de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] seront en conséquence autorisés à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 100 euros et une 24 éme mensualité de 481,18 euros, à compter du 1er novembre 2025, en sus du loyer courant ou de l’indemnité mensuelle d’occupation, pour le cas où les délais ne seraient pas respectés, conformément au dispositif de la présente décision.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] ne se libèrent pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] se libèrent de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

Une indemnité mensuelle d’occupation sera fixée pour le cas où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, à la somme provisionnelle de 292,68 euros.

Il n’y a par ailleurs pas lieu de prononcer d’astreinte compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Enfin, M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] seront contractuellement tenus de justifier auprès de la S.A 3F OCCITANIE de leurs revenus lors de l’établissement de l’enquête de ressources annuelles associée, sans qu’il y ait lieu à condamnation sur ce point dès lors qu’aucun manquement n’est établi.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y], supporteront les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département

L’équité commande que soit allouée à la S.A 3F OCCITANIE une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire,

DÉCLARE la S.A 3F OCCITANIE recevable en son action;

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y], solidairement, à payer à la S.A 3F OCCITANIE la somme provisionnelle de 2.781,18 euros représentant l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 7 octobre 2025;

AUTORISE M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] à se libérer de cette somme en 23 mensualités de 100 euros et une 24 éme mensualité de 481,18 euros, à compter du 1er novembre 2025, en sus du loyer courant ou de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

DIT que les versements devront intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait paiement ;

DIT que tout défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

DIT que si M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] s’acquittent de leur loyer courant et se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en cas d’impayé ou faute de s’acquitter d’un seul versement à l’échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu’elle sera immédiatement acquise et que M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] devront quitter et rendre libre l’immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 7] après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le propriétaire pourra les contraindre par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte;

FIXE pour le cas où M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] ne respecteraient pas leurs engagements et où la clause résolutoire serait acquise, l’indemnité provisionnelle d’occupation due par M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] est fixée à la somme de 292,68 euros par mois, et les condamnent solidairement à son paiement, en tant que de besoin;

DIT que M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y] seront contractuellement tenus de justifier auprès de la S.A 3F OCCITANIE de leurs revenus lors de l’établissement de l’enquête de ressources annuelles associée ;

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y], in solidum, à payer à la S.A 3F OCCITANIE une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [R] [J] [Y], in solidum, aux dépens ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’ exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge