Du 08 novembre 2024

5AC

PPP Référés

N° RG 24/00096 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWTM

[Y] [O]

C/

[R], [U], [D] [I]

— Expéditions délivrées à

M^e Chantal DAVID

— FE délivrée à

Maître [V] [X] de la SELARL [X]-[E]

Le 08/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 novembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [O]

né le 03 Janvier 1954 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Chantal DAVID (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [R], [U], [D] [I]

né le 21 Avril 1931 à [Localité 7] (40)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître [V] [X] de la SELARL [X]-[E]

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 février 1994, Monsieur [H] [L] [A] a donné à bail à effet du 1er janvier 1994 à Monsieur [R] [I] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Monsieur [H] [L] [A] est décédé le 1er avril 2012.

Monsieur [Y] [O] est venu aux droits de Monsieur [H] [L] [A] après avoir hérité selon legs universel et envoie en possession du 19 septembre 2012.

Suivant acte du 29 mai 2020, Monsieur [Y] [O] a fait délivrer à Monsieur [R] [I] un congé pour vente du logement avec date d’effet au 31 décembre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 13 juin 2023, Monsieur [Y] [O] a fait délivrer au locataire un nouveau congé pour vente du logement avec date d’effet au 31 décembre 2023.

Monsieur [I] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé.

Par acte introductif d’instance du 23 janvier 2024, Monsieur [Y] [O] a fait assigner Monsieur [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 février 2024 aux fins de :

— Valider le congé délivré à Monsieur [R] [I] par acte de la SCP CARBONNIER-DE DEURWAERDERE, Commissaire de justice à Bordeaux, du 13 juin 2023

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [I] et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique

— Condamner Monsieur [R] [I] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 900€ à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à libération complète des lieux

— Condamner Monsieur [R] [I] à payer à Monsieur [Y] [O] la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

L’affaire initialement appelée à l’audience du 16 février 2024 a finalement été évoquée le 13 septembre 2024.

A l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [Y] [O], représenté par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [I]. Il fait valoir que le congé délivré est parfaitement régulier et que Monsieur [I] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un grief. Il indique que le congé précise qu’il s’agit du bien loué et porte la référence exacte du bail ainsi que l’adresse du bien figurant audit bail ; que le fait d’avoir décidé d’une copropriété n’a pas modifié la consistance des lieux loués à Monsieur [I]; que lot de copropriété ou pas, cela ne cause aucun grief à Monsieur [I] qui en tout état de cause, faute de financement, ne pouvait faire valoir son droit de préemption. Il précise que Monsieur [I] n’a pas été privé d’une partie des lieux loués ; que le bail signé le 10 février 1994 ne mentionne ni grenier ni partie de la cave. Il indique en outre qu’au stade de la délivrance du congé, la loi n’exige pas de remettre les diagnostics ou autres documents au locataire et que ce n’est que si ce dernier a fait valoir son droit de préférence et si la vente se poursuit que ces documents et le règlement de copropriété doivent être communiqués. Il ajoute que l’intention de vendre le bien est bien réelle et constante depuis plus de trois ans, date à laquelle un premier congé a été délivré à Monsieur [I]; que Monsieur [I] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une fraude dans la délivrance du congé à ce prix.

En défense, Monsieur [R] [I], représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes

En conséquence, A titre principal,

— Juger que le congé pour vente délivré par Monsieur [O] à Monsieur [I] est irrégulier et qu’il n’a produit aucun effet

A titre subsidiaire,

— Octroyer des délais de grâce à Monsieur [I] de trois ans pour quitter le logement qu’il occupe

En tout état de cause

— Condamner Monsieur [O] au paiement d’une indemnité de 3.000€ au titre de son préjudice moral

— Condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Il expose que le congé délivré par Monsieur [O] est irrégulier car l’objet de la vente n’est pas cité précisément; que le bien à vendre est incertain dans sa contenance et que l’intention de vendre du bailleur n’est pas réelle. Il soutient que le congé mentionne comme objet de la vente «des locaux qu’il occupe sis [Adresse 2]»; que la description du bien se limite à cette seule mention et que le bailleur invite le locataire à se reporter au bail conclu pour avoir plus amples détails ; que la surface habitable des locaux n’est pas précisée ; qu’il ignore la surface exacte du logement. Il soutient en outre qu’il existe une incertitude du bien à vendre, Monsieur [O] ayant fondamentalement modifié l’immeuble puisqu’il a opéré des divisions par lots et crée une copropriété ; qu’il ne s’agit donc plus de vendre un simple appartement mais un lot de copropriété. Il explique qu’en opérant la mise en copropriété, Monsieur [I] a été dépossédé d’une partie des locaux loués; qu’il bénéficiait d’une cave et d’un grenier. Il ajoute que la volonté de vendre de Monsieur [O] n’est pas réelle; qu’il n’est pas intéressé par le prix de la vente mais uniquement le déguerpissement de son locataire. Il sollicite à titre subsidiaire des délais de grâce expliquant bénéficier de revenus très modestes ; qu’en cas d’expulsion il va devoir se tourner vers un logement social faute de ressources et garanties suffisantes pour se loger dans le parc privé. Il réclame enfin l’indemnisation du préjudice qu’il subit du fait de cette procédure d’expulsion d’une violence inouïe; qu’il est âgé de 94 ans et qu’il dispose d’une retraite modique et vit dans le bien depuis 1960; que la situation constitue une angoisse réelle pour lui et que son préjudice moral est certain.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Monsieur [Y] [O]

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, l’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du congé pour vente, l’indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi. En outre, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de Monsieur [I] en ce qu’il s’est maintenu dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour vendre le logement qui lui a été signifié, sans qu’il n’ait accepté l’offre de vente, Monsieur [O] entend voir valider le congé et obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation.

De son côté, Monsieur [I] conteste la validité du congé pour vendre arguant de son irrégularité et de ce qu’il n’a produit aucun effet.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour vendre ni de se prononcer sur son irrégularité, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur la validité du congé pour vente sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit à la demande de Monsieur [G] d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] et à sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [H] [L] [A] et Monsieur [I] ont conclu un contrat de bail le 10 février 1994 à effet du le 1er janvier 1994 pour une durée de 3 ans reconductible lequel a été reconduit tacitement à plusieurs reprises étant précisé que Monsieur [Y] [O] est venu aux droits de Monsieur [H] [L] [A].

Il est constant que Monsieur [O] a fait délivrer à Monsieur [I], par acte d’huissier du 13 juin 2023, un congé pour vente à effet au 31 décembre 2023.

Si le congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il contient l’indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi précitée et qu’il a été délivré par le bailleur dans un délai de six mois, il convient de relever la discordance entre le bien loué et le bien offert à la vente.

En effet, le contrat de bail stipule que les locaux loués comportent : «une entrée-couloir de distribution-WC-première pièce principale- cuisine – deuxième pièce principale-troisième pièce principale-quatrième pièce principale-cinquième pièce principale-débarras-cabinet de toilette». Le congé pour vente délivré le 13 juin 2023 mentionne quant à lui que le congé est donné pour des locaux que le locataire occupe [Adresse 2] tout en précisant que les locaux consistent « en un appartement d’une surface d’environ 98m2 de trois pièces principales au premier étage de la copropriété».

Or, en matière de congé pour vente, l’offre doit correspondre en tous points au bien loué, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Cette discordance constitue une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de constater la validité du congé pour vente.

Au surplus, s’agissant du défaut d’intention de vendre et du prix vente du bien figurant dans le congé, Monsieur [I] soutient que le prix de vente proposé est le même que celui proposé dans le précédent congé délivré par le bailleur et qu’il est étonnant que le prix de vente du bien soit resté similaire après trois années et que le bailleur n’ait pas ajusté le prix de vente au prix du marché ce que le demandeur réfute faisant valoir que le prix du mètre carré dans ce quartier est resté stable.

Il résulte effectivement des éléments versés aux débats qu’un premier congé pour vente a été délivré à Monsieur [I] le 29 mai 2020 lequel mentionne une offre à hauteur de 330.000€ net vendeur hors frais et que le second congé délivré à Monsieur [I] le 13 juin 2023 indique également un prix de vente fixé à la somme de 330.000€ net vendeur, non compris les frais légaux d’acquisition.

Nonobstant l’absence de production d’un avis de valeur ou d’estimation, un débat existe également quant au prix proposé dans le congé, à sa sur-estimation et donc à son caractère éventuellement dissuasif. Ces éléments conduisent à s’interroger sur la réelle intention de Monsieur [O] entourant la délivrance du congé aux fins de vente à Monsieur [I].

Le juge des référés n’étant pas compétent pour apprécier l’intention des parties, la réalité du motif du congé ni pour se prononcer sur une éventuelle fraude liée au prix de vente excessif, force est de constater qu’il existe une contestation sérieuse relative à la validité du congé pour vente délivré Monsieur [I] qu’il appartient au juge du fond de trancher.

Partant, les demandes formées par Monsieur [O] tendant à valider le congé, à voir ordonner l’expulsion de Monsieur [I] ne peuvent utilement prospérer en l’état en référé. Par ailleurs, la demande de condamnation de Monsieur [I] au paiement d’une indemnité d’occupation, demande subséquente, sera de fait tout naturellement rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Monsieur [I]

— Sur la demande tendant à juger le congé pour vente irrégulier

Le juge des référés, juge du provisoire et de l’évidence, ne dispose pas du pouvoir de juger irrégulier un congé délivré par un bailleur, une telle décision, par son caractère définitif, relevant de l’appréciation des juges du fond. Si les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 disposent qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée, une telle prérogative relève nécessairement des juges saisis du fond du litige. Il n’y a donc pas lieu à statuer en référé sur la demande tendant à juger le congé irrégulier.

— Sur la demande formulée à titre subsidiaire d’octroi de délais pour quitter les lieux

Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur [O], la demande de Monsieur [I] tendant à lui octroyer des délais de grâce formulée à titre subsidiaire est devenue sans objet.

— Sur la demande de condamnation au titre du préjudice moral

Monsieur [I], qui sollicite la condamnation de son bailleur à lui verser la somme de 3.000€ au titre du préjudice moral subi de fait de la procédure d’expulsion, ne produit aucun élément permettant de caractériser le préjudice allégué. Au demeurant, il réclame cette somme sans aucune précision ou démonstration quant au montant sollicité. Partant, il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O], ayant succombé en ses demandes, sera condamné aux dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [O] sera débouté de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [O] à verser à Monsieur [I] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé quant aux demandes formulées par Monsieur [Y] [O] ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [O] de sa demande en paiement en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [O] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [O] à verser à Monsieur [R] [I] la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION