Du 13 décembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01088 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZHGE

[F] [T]

C/

[U] [H]

— Expéditions délivrées à

M. [U] [H]

— FE délivrée à

M^e Sophie LEVY

Le 13/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [F] [T]

née le 27 Juillet 1979 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sophie LEVY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL PUYBARAUD – LEVY

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [H]

né le 13 Octobre 1953 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 février 2017, à effet du 17 février 2017, Monsieur [I] [J] et Madame [K] [J] ont donné à bail à Monsieur [U] [H] et Madame [M] [H] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 7] ainsi qu’une place de stationnement n°62 située à la même adresse.

Madame [M] [H] est décédée le 11 février 2019, laissant Monsieur [U] [H] seul locataire du logement.

Par acte de vente en date du 7 octobre 2020, Madame [F] [T] a acquis le bien situé [Adresse 5], à [Localité 7] devenant ainsi propriétaire et bailleresse de Monsieur [U] [H].

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, Madame [F] [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.755,54 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, Madame [F] [T] a assigné Monsieur [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location qui a été consentie à Monsieur [U] [H] suivant contrat de location du 3 février 2017 et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives à compter du 10 mai 2024,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [H] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 5], à [Localité 7], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique,

— Dire que faute par Monsieur [U] [H] de le faire, le requérant pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la Force Publique,

— Condamner Monsieur [U] [H] à payer au requérant, à titre provisionnel la somme de 2.823,37 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus au 16 mai 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— Condamner Monsieur [U] [H] à payer au requérant la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [H],

— Condamner Monsieur [U] [H], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement et du présent acte.

Lors de l’audience du 9 août 2024, Madame [F] [T], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.020,59 euros au 1er août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

L’affaire mise en délibéré au 20 septembre 2024 a fait l’objet d’une réouverture des débats afin que Madame [F] [T] justifie de son intérêt né et actuel à agir en ce qui concerne sa qualité de propriétaire et bailleresse et, au jour de la délivrance de l’assignation, au regard de la date d’effet du commandement de payer, justifie de la date effective de réception du virement d’un montant de 1.883,90 euros comptabilisé le 30 mai 2024.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024, Madame [F] [T], représentée par son conseil expose que la dette locative est soldée et qu’elle ne maintient que ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

En défense, Monsieur [U] [H] comparaît et expose avoir soldé sa dette locative.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 août 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 2 avril 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail, l’expulsion et l’arriéré locatif

Il convient de donner acte à Madame [F] [T] qu’elle ne maintient pas ses demandes de ce chef dès lors que Monsieur [U] [H] a réglé la dette locative depuis la délivrance de l’assignation.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 3 février 2017 comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Madame [F] [T] a fait signifier à Monsieur [U] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 1755,54 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 29 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Au regard du délai de deux mois applicable, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ne pouvaient être acquis que le 30 mai 2024 puisque le locataire avait jusqu’au 29 mai 2024 à minuit pour apurer sa dette.

La demanderesse a fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé le 28 mai 2024, soit antérieurement à l’expiration du délai de deux mois permettant au locataire d’apurer sa dette.

Selon le décompte actualisé au 4 octobre 2024 produit par la demanderesse, la créance visée par le commandement de payer du 29 mars 2024 a été soldée par un virement d’un montant de 1.883,90 euros du locataire comptabilisé le 30 mai 2024, le solde d’un montant de 75,22 euros correspondant à un reliquat au titre du coût du commandement de payer, soit 149,50 euros comptabilisé le 16 mai 2024.

Ainsi, dans la mesure où l’instance n’était pas fondée au jour de la délivrance de l’assignation puisque la créance a été réglée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer mettant en œuvre la clause résolutoire et que le solde d’un montant de 75,22 euros correspondant à un reliquat au titre du coût du commandement de payer, a été réglé postérieurement à la délivrance de l’assignation, il convient de rejeter la demande de condamnation du défendeur aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de rejeter une telle demande dans la mesure où il n’est pas fait droit à la demande de condamnation du défendeur aux dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la dette locative a été acquittée par Monsieur [U] [H] et que Madame [F] [T] ne maintient pas ses demandes relatives au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion et à l’arriéré locatif ;

REJETONS les demandes formulées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS pour le surplus les demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION