Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 11 décembre 2024, n° 23/05216

TJ Bordeaux 11 décembre 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Inexécution définitive du contrat
La cour a estimé que la clause pénale était applicable en raison de l'inexécution définitive du contrat, et qu'aucune mise en demeure n'était nécessaire dans ce cas.
Accepté
Perte financière due à l'inexécution du contrat
La cour a reconnu la légitimité de la demande de dommages-intérêts en raison de la perte financière subie par Monsieur [N] suite à l'inexécution du contrat.
Accepté
Droit au paiement des honoraires en tant que mandataire
La cour a jugé que la SARL ABEC Immobilier avait droit au paiement de ses honoraires en raison de son rôle de mandataire dans la vente.
Accepté
Préjudice pécuniaire subi en raison de l'inexécution du contrat
La cour a reconnu le préjudice pécuniaire subi par la SARL ABEC Immobilier en raison de l'inexécution du contrat.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 11 déc. 2024, n° 23/05216
Numéro(s) :	23/05216
Importance :	Inédit
Dispositif :	MEE - incident
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Baptiste MAIXANTElodie VITAL-MAREILLE
Parties :	SARL ABEC IMMOBILIER c/ SAS CTI PROMOTION

Texte intégral

N° RG 23/05216 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X62X

7EME CHAMBRE CIVILE

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7EME CHAMBRE CIVILE

50G

N° RG 23/05216

N° Portalis DBX6-W-B7H-X62X

N° de Minute 2024/

AFFAIRE :

[E] [Y] [N]

SARL ABEC IMMOBILIER

SAS CTI PROMOTION

Grosse Délivrée

le :

M^e Baptiste MAIXANT

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le ONZE DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Nous, Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en état de la 7ème Chambre Civile,

assistée de Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier,

Vu la procédure entre :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [Y] [N]

né le 12 Octobre 1942 à [Localité 11] (AUSTRALIE)

de nationalité Australienne

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL ABEC IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SAS CTI PROMOTION

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/05216 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X62X

Suivant promesse synallagmatique notariée de vente en date du 22 décembre 2022, Monsieur [E] [Y] [N] s’est engagé à vendre à la SAS CTI Promotion qui s’est engagée à l’acheter un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 10] pour un montant de 715.000 €. L’acte prévoyait également le règlement d’une somme de 30.000 euros au titre des honoraires pour la SARL ABEC Immobilier intervenue en qualité de mandataire à la charge de l’acquéreur.

Il était prévu une clause pénale qui stipulait que si toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse étant remplies, l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique, elle devra verser à l’autre une somme égale à 10 % du prix à titre de dommages-intérêts.

La signature de l’acte de vente était prévue au plus tard le 03 avril 2023 et soumise à plusieurs conditions suspensives, notamment, dans l’intérêt de l’acquéreur, la justification par le vendeur de la prise en charge d’un traitement contre les termites de manière à ce que soit révélée l’absence d’infestations de termites dans l’immeuble, lors de la vente.

Estimant que la condition suspensive n’était pas remplie, la SAS CTI Promotion n’a pas signé la réitération de la vente.

Par acte en date du 20 juin 2023, Monsieur [N] et la SARL ABEC Immobilier ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SAS CTI Promotion aux fins de la voir condamnée à payer la somme de 71 500 euros au titre de la clause pénale, 12 885 euros au titre d’une perte financière subie par Monsieur [N], 30 000 euros à la SARL Abec Immobilier au titre de ses honoraires ou à titre subsidiaire 30 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’un préjudice pécuniaire subi par la SARL ABEC Immobilier, outre 4 000 euros à Monsieur [N] et la SARL ABEC Immobilier chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions d’incidents notifiées par voie électronique le 04 avril 2024 et les 07 et 08 octobre 2024, la SAS CTI Promotion, demande au juge de la mise en état de déclarer les demandes de Monsieur [N] irrecevables pour « défaut d’intérêt né et actuel » pour n’avoir pas sommé préalablement à son action en justice la société CTI Promotion de passer acte, de déclarer les demandes de la société Abec Immobilier irrecevables pour défaut d’intérêt né et actuel, de rejeter en conséquence leurs demandes, de les condamner solidairement à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre de les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Suivant conclusions incidentes notifiées par voie électronique les 03 et 08 octobre 2024, Monsieur [E] [Y] [N] et la SARL ABEC IMMOBILIER demandent au juge de la mise en état de débouter la SAS CTI PROMOTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à leur payer chacun la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS :

Conformément à l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Enfin, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La SAS CTI Promotion fait valoir qu’en l’absence de sommation de passer acte, Monsieur [N] ne peut prétendre à une indemnité au titre de la clause pénale ni l’agence immobilière à une quelconque indemnité.

Monsieur [N] et la SARL ABEC Immobilier font valoir qu’en présence d’une inexécution définitive, il n’y a pas lieu à mise en demeure préalable de passer l’acte.

En l’espèce, la stipulation de pénalité prévue à la promesse synallagmatique de vente est rédigée de la manière suivante : « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 10 % du prix à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Ainsi, quand bien même, la clause ne ferait que reproduire les termes de la loi, il en résulte que les parties qui ont choisi de se soumettre au contrat qu’elles ont signé, ont prévu qu’en cas d’inexécution définitive, une mise en demeure préalable n’était pas nécessaire.

Monsieur [N] n’a pas mis en demeure la SAS CTI Promotion de passer l’acte. Il a par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2023 fait sommation au Notaire de convoquer les parties pour procéder à la signature de l’acte de vente sous huitaine.

Dans un courrier du 27 mars 2023, la SAS CTI Promotion a écrit au Notaire : « en l’absence de production du rapport à quelques jours de la date butoir, et compte tenu des risques et des inquiétudes que cela entraîne sur notre opération, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons pas poursuivre l’opération. Nous vous remercions de nous confirmer que nous reprenons notre liberté à compter de ce jour, et que nous sommes désormais déliés de tout engagement l’un envers l’autre concernant cette opération ». Puis dans un mail du 05 avril 2023, la SAS CTI Promotion a écrit au Notaire : « nous considérons de notre côté que la condition suspensive n’a pas été réalisée dans le délai et que par conséquent, nous sommes déliés de la promesse ».

Il ressort du relevé des formalités hypothécaires que l’immeuble a finalement été vendu à un autre acquéreur le 30 mai 2024.

Il en résulte que, alors la date prévue pour la signature de l’acte de vente prévue au plus tard le 03 avril 2023 était dépassée, après le premier mail du 27 mars 2023, la SAS CTI Promotion a dans le mail du 05 avril 2023 clairement affirmé qu’elle se considérait comme déliée de la promesse. Aucun échange n’est produit qui serait intervenu ensuite entre les parties et montrerait qu’elle serait revenue sur cette intention et que des négociations se seraient poursuivies. A la date de l’assignation, le 20 juin 2023, l’inexécution du contrat apparaissait ainsi définitive. En conséquence, aucune mise en demeure préalable n’était nécessaire à la mise en œuvre de la clause pénale conformément à sa rédaction.

En outre, le fait que Monsieur [N] ait ultérieurement vendu l’immeuble ne le prive pas de sa qualité à demander la mise en œuvre d’une clause pénale et/ou des dommages et intérêts, sa qualité à agir résultant de sa qualité de partie au contrat avec la SAS CTI Promotion qui n’est pas remise en cause par la vente ultérieure.

En conséquence, les fins de non-recevoir soulevées par la SAS CTI Promotion le concernant seront rejetées et les demandes de Monsieur [N] seront déclarées recevables.

Quant à la SARL ABEC Immobilier, la recevabilité de ses demandes n’est pas subordonnée à la mise en œuvre de la clause pénale ni à une qualité de propriétaire et les motifs d’irrecevabilité la concernant seront également rejetés.

En conséquence, les fins de non-recevoir soulevées par la SAS CTI Promotion la concernant seront rejetées et les demandes de la SARL ABEC seront déclarées recevables.

La SAS CTI Promotion sera condamnée aux dépens de l’incident et au titre de l’équité à payer à Monsieur [N] et à la SARL ABEC la somme de 450 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par la SAS CTI PROMOTION.

DÉCLARONS recevables les demandes de Monsieur [E] [Y] [N] et de la SARL ABEC IMMOBILIER.

CONDAMNONS la SAS CTI PROMOTION à payer à Monsieur [E] [Y] [N] la somme de 450 euros et à la SARL ABEC IMMOBILIER la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SAS CTI PROMOTION aux dépens de l’incident.

RAPPELONS le calendrier de procédure Mise en état :

Orientation 10/01/2025 + IC aux demandeurs à défaut clôture partielle

OC 11/04/2025

PLAIDOIRIE 17/06/2025 à 14 HEURES (COLLÉGIALE)

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en état de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT