TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 mars 2026

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 mars 2026

à M^e RIAHI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02566 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ME5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F], [E] [L] [N]

né le 26 Mars 1973 à [Localité 1]

domicilié : chez [Adresse 1]

représenté par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X], [B], [R] [U]

née le 23 Octobre 1972 à [Localité 2]

domiciliée : chez [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [A] [V]

née le 20 Février 1993 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e RIAHI Makram, avocat au barreau de Marseille

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C13055-2025-011236 du 22/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 août 2022, M. [F] [N] et Mme [X] [U] ont consenti un bail d’habitation à Mme [A] [V] sur des locaux situés au Horizon Méditerranée, [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 780 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 190,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [A] [V] le 8 janvier 2025.

Par assignation du 9 avril 2025, M. [F] [N] et Mme [X] [U] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 048,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 18 décembre 2025, M. [F] [N] et Mme [X] [U] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2025, s’élève désormais à 10 096,04 euros. M. [F] [N] et Mme [X] [U] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s’opposent à tout délai de paiement ainsi qu’à tout délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Mme [A] [V] ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire concernant l’expulsion, elle sollicite un délai supplémentaire d’un an afin de quitter le logement. En tout état de cause, elle sollicite le débouté des demandeurs au titre de l’article 700, le partage des dépens, et demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [N] et Mme [X] [U] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 190,08 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [A] [V] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [F] [N] et Mme [X] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion de Mme [A] [V] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation médicale. Il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [F] [N] et Mme [X] [U] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025, Mme [A] [V] leur devait la somme de 10 096,04 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [A] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 048,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 943,61 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [N] et Mme [X] [U] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [A] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [F] [N] et Mme [X] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 août 2022 entre M. [F] [N] et Mme [X] [U], d’une part, et Mme [A] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au Horizon Méditerranée, [Adresse 3] [Adresse 4] est résilié depuis le 4 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [A] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [A] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au Horizon Méditerranée, [Adresse 3] [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [A] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 943,61 euros (neuf cent quarante-trois euros et soixante et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [A] [V] à payer à M. [F] [N] et Mme [X] [U] la somme de 10 096,04 euros (dix mille quatre-vingt-seize euros et quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 048,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [A] [V] à payer à M. [F] [N] et Mme [X] [U] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [A] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025 et celui de l’assignation du 9 avril 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge