TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 24/02274 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZODY

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 05/05/2025

à la SARL ALBRESPY AVOCATS

M^e Clémence HAUTBOIS

M^e Baptiste ROBELIN

COPIE délivrée

le 05/05/2025

au service expertise

Rendue le CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 31 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. PAUMAX ARENA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, M^e Baptiste ROBELIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

A.M. A. MERIDIAN [Localité 6] URVILLE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Clémence HAUTBOIS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, M^e Eric METAIS, avocat plaidant au barreau de PARIS

I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 23 octobre 2024, la S.A.S. PAUMAX ARENA a assigné la S.A.R.L. MERIDIAN BORDEAUX URVILLE 2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par dernières conclusions du 7 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, elle demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise permettant d’apporter la preuve des désordres affectant les locaux commerciaux qu’elle a pris à bail, situés à [Adresse 7], la mise sous séquestre des loyers, et la condamnation de la S.A.R.L. MERIDIAN [Localité 6] URVILLE 2 au paiement de la somme de 2.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Elle expose qu’en vertu d’un bail commercial consenti par acte sous privé en date du 17 décembre 2022 par la S.A.R.L. MERIDIAN [Localité 6] URVILLE 2, elle exploite un espace de e-sport en réalité virtuelle sous franchise EVA, les locaux loués consistant en une surface totale d’environ 2744 m² comprenant un espace de stockage d’une surface au sol d’environ 2400 m² et un espace de bureaux d’accompagnement en mezzanine d’une surface d’environ 344 m², que l’état des lieux d’entrée signé entre les parties le 4 octobre 2022 faisait état de plusieurs défauts nécessitant la réalisation de travaux, mais qu’aucune réparation n’a été réalisée par le bailleur, alors que les lieux présentent de nombreux désordres portant sur des fuites et infiltrations de la toiture, le débordement des égouts, ainsi qu’un état d’insalubrité et l’absence de sécurisation du parc de stationnement.

Elle fait valoir que la méconnaissance par le bailleur de ses obligations légales et contractuelles entraîne une perte de chiffre d’affaires importante et constitue un trouble manifestement illicite justifiant la mise sous séquestre des loyers.

Par dernières conclusions du 28 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, la S.A.R.L. MERIDIAN [Localité 6] URVILLE 2 formule les plus expresses protestations et réserves quant à la demande de désignation d’un expert judiciaire en proposant une mission d’expertise.

Elle conclut au débouté pour le surplus et sollicite la condamnation de LA S.A.S. PAUMAX ARENA à lui payer la somme de 4.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle conteste l’état dégradé des locaux tel que décrit par la société locataire, et indique que, s’agissant de locaux en copropriété, elle dépend de la décision des copropriétaires pour réaliser les travaux de réfection de la toiture, lesquels ont été votés à sa demande dans le cadre d’une assemblée générale du 7 juillet 2024 pour un budget de 36.000 € TTC., ce qui démontre qu’elle n’est pas resté inactive.

En ce qui concerne les nuisances olfactives invoquées, elle indique qu’elle a missionné la société TECHNO VIDANGE, qui est intervenue dès que le preneur s’est plaint.

Elle ajoute que le parc de stationnement n’est pas inclus dans l’assiette du bail, le parking constituant une partie commune de l’ensemble immobilier.

Elle considère que le preneur ne peut se prévaloir d’une privation de jouissance des locaux donnés à bail lui permettant de s’abstenir du paiement des loyers.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du Code de Procédure Civile dispose que, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés, et l’impossibilité pour le demandeur de réunir lui même des éléments de preuve.

Les parties sont liées par un bail commercial depuis le 17 décembre 2022, et la société locataire produit un constat de commissaire de justice établi après visite des lieux le 20 juin 2023 faisant état d’infiltrations.

L’expertise ne préjudiciant pas au fond, il y a lieu de l’ordonner, aux frais avancés du demandeur, la mesure ayant pour objet de vérifier contradictoirement les désordres allégués.

La mission de l’expert sera celle définie au dispositif, à l’exclusion de toute autre demande des parties.

Il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution ne peut être mise en œuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue inutilisable au regard de l’activité prévue par le bail.

En l’espèce, il n’est pas justifié par la S.A.S. PAUMAX ARENA d’une impossibilité d’exploitation, ni même d’une perte de chiffre d’affaires résultant de l’état dégradé des locaux.

Faute de preuve de ce que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, la demande de consignation des loyers doit être rejetée.

S’agissant d’une expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145, il appartient au demandeur de faire l’avance des frais et dépens.

III – DECISION

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonne une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [W] [B], [Adresse 4],

Mèl : [Courriel 8]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous constats d’état des lieux ; visiter les lieux et les décrire ;

– vérifier si les dégradations alléguées existent ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance et la localisation ; en préciser la date d’apparition ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– en rechercher la cause en précisant quels ont été les travaux d’entretien réalisés par le bailleur ou le preneur et leur efficacité ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis et proposer une base d’évaluation ;

Fait injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Dit que l’expert ne communiquera directement aux parties les documents médicaux ainsi obtenus directement de tiers concernant la victime qu’avec son accord ; qu’à défaut d’accord de celle-ci, ces éléments seront portés à la connaissance des parties par l’intermédiaire du médecin qu’elles auront désigné à cet effet.

Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport ;

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe.

Dit que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement :

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport)

Dit que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de six mois, sauf prorogation expresse ;

Fixe à la somme de 4 500 euros la provision que le demandeur devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque.

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal pour contrôler les opérations d’expertise ;

Rejette toutes autres demandes.

Dit que la S.A.S. PAUMAX ARENA conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,