DOSSIER N° RG 24/03601 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2BFR

Jugement du 16/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

SDC 71 cours Albert Thomas 69003 LYON

C/

S.C.I. VILLON INVESTISSEMENTS

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e GREFFET (T.502)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi seize octobre deux mil vingt cinq,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LABBE Véronique

GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIER lors du délibéré : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du 71 cours Albert Thomas 69003 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS ELYGESTION, dont le siège social est sis 76 rue Crillon – 69006 LYON

représenté par M^e Cédric GREFFET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 502

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. VILLON INVESTISSEMENTS,

Monsieur [R] [K], gérant, dont le siège social est 205 avenue de Pontardon – 64000 PAU

non représentée

Citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile par procès-verbal de recherches infructueuses de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience

et de la mise en délibéré : 03/12/2024

Prorogé du 20/05/2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VILLON INVESTISSEMENTS est propriétaire des lots n°241 et 282 dans l’immeuble sis 71 cours Albert Thomas à LYON (69003) régi par le statut de la copropriété.

Le 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires du 71 cours Albert Thomas à LYON (69003) représenté par son syndic a délivré une sommation de payer à la SCI VILLON INVESTISSEMENTS portant sur la somme principale de 3.136,31 euros au titre des charges de copropriété et visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’invitant à une procédure amiable de règlement du litige.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du 71 cours Albert Thomas à LYON (69003) représenté par son syndic la SAS ELY GESTION a fait assigner la SCI VILLON INVESTISSEMENTS devant le président du tribunal judiciaire de céans selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire :

La somme de 1.413,77 euros au titre des charges échues (quatrième trimestre de l’exercice 2024 inclus), outre actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 7 février 2024,La somme de 40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, La somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour retard dans l’exécution en application de l’article 1231-1 du code civil, La somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 décembre 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du 71 cours Albert Thomas à LYON (69003), représenté par son syndic en exercice est représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et formule des observations orales. Il maintient l’intégralité de ses demandes initiales et précise que la SCI VILLON INVESTISSEMENTS a déjà été condamnée au terme d’une procédure judiciaire en 2021 au titre de charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires expose que malgré plusieurs relances, la SCI VILLON INVESTISSEMENTS n’a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d’assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement et le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Assignée selon un procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI VILLON INVESTISSEMENTS n’a pas comparu.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025, prorogée au 30 septembre 2025 puis au 16 octobre 2025 pour y être rendue la présente décision par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est rendue par défaut.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic verse aux débats les pièces suivantes :

Un relevé de matrice cadastrale du 24 janvier 2024 attestant que la SCI VILLON INVESTISSEMENTS est propriétaire des lots n°241 et 282 de l’immeuble sis 71 cours Albert Thomas à LYON (69003),Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la SAS ELYGESTION par acte sous seing privé du 28 juin 2024, Les procès-verbaux d’assemblée générale des 4 juin 2021, 30 juin 2022, 30 juin 2023 et 28 juin 2024 approuvant les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 (exercice du 1er janvier au 31 décembre de chaque année), et les budgets prévisionnels 2024 et 2025, Les appels de fonds adressés à la SCI VILLON INVESTISSEMENTS du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024 (quatrième trimestre de l’exercice 2024 inclus), Une répartition des charges individuelle pour les exercices 2021, 2022 et 2023, Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 24 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 3.499,76 euros (quatrième trimestre de l’exercice 2024 inclus),Un relevé général des dépenses de la copropriété pour les exercices 2021, 2022 et 2023,Une sommation de payer du 7 février 2024 portant sur la somme principale de 3.136,31 euros visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Au regard de ces éléments, déduction faite des frais divers lesquels seront examinés ci-après, le syndicat des copropriétaires rapporte suffisamment la preuve du principe et du montant de sa créance qui sera fixée à la somme de 1.413,77 euros selon décompte arrêté au 24 octobre 2024 au titre des charges de copropriété échues et impayées à cette date (quatrième trimestre de l’exercice 2024 inclus).

Par conséquent, la SCI VILLON INVESTISSEMENTS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic la somme de 1.413,77 euros au titre des charges de copropriété terme du 4e trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 7 février 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur le paiement des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 40 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure.

Néanmoins, à supposer qu’ils correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, force est de constater que l’article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d’aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En particulier, l’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic démontre, comme en attestent les décomptes versés aux débats, que la SCI VILLON INVESTISSEMENTS n’a pas payé ses charges de copropriété sur une période allant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024 (décompte du 24 octobre 2024), de sorte que la situation financière de la copropriété a nécessairement été fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant la trésorerie.

Par conséquent, la SCI VILLON INVESTISSEMENTS sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic, la somme de 600 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI VILLON INVESTISSEMENTS, partie succombante, est condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 7 février 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et invitant à une procédure amiable de règlement du litige

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement par défaut, en dernier ressort, selon la procédure prévue par l’article 481-1 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI VILLON INVESTISSEMENTS à payer au syndicat des copropriétaires du 71 cours Albert Thomas à LYON (69003), pris en la personne de son syndic la SAS ELY GESTION les sommes suivantes :

1.413,77 euros (MILLE-QUATRE-CENT-TREIZE EUROS ET SOIXANTE-DIX-SEPT CENTIMES) au titre des charges de copropriété échues et impayées à la date du 24 octobre 2024 (quatrième trimestre de l’exercice 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 7 février 2024, 600 euros (SIX-CENTS EUROS) au titre des dommages et intérêts,600 euros (SIX-CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du 71 cours Albert Thomas à LYON (69003) de sa demande au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la SCI VILLON INVESTISSEMENTS aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 7 février 2024,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE