TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72A

Minute

N° RG 24/01617 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLSG

3 copies

GROSSE délivrée

le 16/06/2025

à la SCP BAYLE – JOLY

la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

Rendue le SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [O] [T]

[Adresse 2] [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE – JOLY, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS B2D IMMO exerçant sous la dénomination Cabinet GALLIEN, a fait assigner Mme [T] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de la voir condamner à lui payer:

— la somme de 2 248,38 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 02 juillet 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du 03 août 2023, date de la première mise en demeure, et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-1 du code civil ;

— la somme de 370 euros au titre des frais de suivi du dossier ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que Mme [T], qui est propriétaire du lot n° 105 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], ne s’acquitte plus du paiement de ses charges en sa qualité de copropriétaire en dépit notamment des mises en demeure des 03 août et 02 septembre 2023 et du commandement de payer du 05 octobre 2023.

L’affaire, appelée à l’audience du 04 novembre 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— le demandeur, le 18 mars 2025, par des écritures aux termes desquelles il maintient intégralement ses demandes ;

— la défenderesse, le 11 février 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande:

— à titre liminaire, que l’action du syndicat des copropriétaires soit déclarée irrecevable en l’absence de conciliation ou de médiation ou de procédure participative préalable, et que le demandeur soit condamné à lui régler une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— à titre principal, que le demandeur soit débouté de sa demande dans le cadre d’une procédure accélérée au fond et condamné à lui régler une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— à titre subsidiaire, que le demandeur soit débouté de sa demande de réglement des frais non justifiés pour un montant de 1 218,44 euros et de ses demandes au titre de l’article 9 du contrat, au titre des dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;

— à titre infiniment subsidiaire, que la demande soit rejetée concernant le paiement des frais de relance (60 euros), des frais d’ouverture de dossier (180 euros), des frais de commandement de payer (124,08 euros), de la facturation d’injonction de payer (100 euros) et des honoraires d’huissier (121,86 euros), ainsi que celles concernant la somme de 370 euros en application de l’article 9 du contrat et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, et que sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile soit ramenée à de plus justes proportions.

Elle fait valoir que l’assignation n’a été précédée d’aucune tentative amiable ; que les courriers qui lui ont été adressés ne comportent aucune sommation de payer permettant de les qualifier de mises en demeure ; qu’elle a réglé la somme de 958,86 euros dans les 30 jours suivant la délivrance du commandement de payer, laissant un solde dû de 542,50 euros qui correspond à divers frais qui ne constituent pas une provision sur charges relevant de la procédure accélérée au fond selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’elle conteste la somme de 484,80 euros mise à sa charge dans le cadre de la recherche de fuites qui ne lui sont pas imputables, ainsi que les frais de relance et d’expertise pour 207,70 euros, et ceux liés à la procédure d’injonction de payer, déclarée caduque en raison de la carence du demandeur qui doit garder à sa charge les frais exposés pour 525,94 euros ; qu’elle a en outre effectué le 02 juillet 2024 des virements pour un montant total de 530,62 euros TTC qui n’ont pas été pris en considération ; que ses demandes d’explications sur le solde n’ont reçu aucune réponse pertinente ; que la demande de dommages et intérêts est injustifiée.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

sur l’irrecevabilité alléguée :

Aux termes des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.

La défenderesse soutient en l’espèce que l’action n’a été précédée d’aucune tentative de conciliation préalable.

Le demandeur se prévaut de la tentative de conciliation organisée le 07 juin 2023. Même si, comme l’oppose la défenderesse, cette conciliation concernait la problématique des fuites d’eau, il est patent que les deux litiges sont liés, la défenderesse contestant dans le cadre de la présente instance certains frais en lien avec la recherche desdites fuites. Par ailleurs, le contexte litigieux entre les parties peut être considéré comme un motif légitime au sens du 3° de l’article 750-1 rendant impossible une tentative de conciliation. Enfin, il convient de relever que les courriers recommandés adressés à Mme [T] mentionnent tous deux qu'”en cas de difficultés, nous vous remercions de prendre contact rapidement avec nos services”, ce qui peut s’interpréter comme une proposition d’arrangement amiable.

Il convient en conséquence de déclarer l’action recevable.

sur la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond :

La défenderesse soutient ensuite, au visa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qu’il ne peut être recouru à la procédure accélérée au fond que pour agir en paiement de sommes dues au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2, c’est-à dire de charges échues, et que compte tenu du règlement effectué par elle dans les 30 jours du commandement de payer, elle n’était redevable, à la date de l’assignation, que de frais et de provisions non échues.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété modifié par l’article 17 de l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

L’argumentation de Mme [T] consiste à soutenir que les deux courriers qui lui ont été adressés les 03 août et 02 septembre 2023 ne valent pas mises en demeure.

Tous deux sont ainsi rédigés : “Malgré notre précédente relance, nous constatons qu’il vous reste à nous devoir le somme de 964,23 (994,23) euros. Nous vous rappelons que les charges de copropriété doivent être payées dans les 10 premiers jours du trimestre. Aussi, nous vous demandons de bien vouloir nous régler dans les meilleurs délais afin que nous puissions honorer les factures qui incombent à votre copropriété (…)”.

Ces deux courriers, adressés en recommandé à la défenderesse qui en a accusé réception, constituent bien des mises en demeure au sens de l’article 19-2 de la loi. Aucun versement n’étant intervenu dans le délai de 30 jours à compter de la mise en demeure, le syndicat des copropiétaires a saisi à bon droit le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Sur les charges échues et les provisions à venir sur l’exercice en cours ; et les frais de procédure

Au vu des pièces produites :

— le contrat de syndic,

– les mises en demeure en date des 03 août et 02 septembre 2023,

– le commandement de payer en date du 25 octobre 2023,

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2024,

– le décompte actualisé au 02 juillet 2024,

_ les appels de fonds,

le demandeur rapporte la preuve de sa créance pour un montant de 1 179,38 euros déduction faite :

— des frais en lien avec les fuites, dont l’imputabilité n’est pas établie à ce jour (96 euros + 238,80 euros + 147,70 euros frais d’expertise judiciaire) ;

— des frais liés à la procédure d’injonction de payer, déclarée caduque en raison de la carence du syndicat des copropriétaires (121,86 + 100 euros) ;

— des frais de recouvrement (60 + 124,08 + 180 euros) pris en compte de manière distincte.

La défenderesse sera donc condamnée à payer la somme de 1 179,94 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 août 2023.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété permet d’imputer au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance. Les honoraires exposés par le syndic de la copropriété pour le recouvrement de la créance seront retenus à hauteur de 364,08 euros (60 euros + 124,08 + 180).

Sur les dommages et intérêts

La copropriété ne dispose pas d’autre trésorerie que les fonds dus par les copropriétaires au titre des charges de sorte que tout retard dans le paiement trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité. Il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts et de condamner la défenderesse à lui payer la somme de 400 euros.

Sur les autres demandes

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision mise à disposition au greffe, rendue par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 19-2 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] recevable en son action;

Condamne Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de de l’immeuble VILLA 105, représenté par son syndic la SAS B2D IMMO exerçant sous la dénomination Cabinet GALLIEN, les sommes de :

—  1 179,94 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 02 juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 03 août 2023, date de la première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-1 du code civil ;

—  364,08 euros au titre des frais de procédure ;

—  400 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne Mme [T] aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,