TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

70E

Minute

N° RG 25/01708 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XIM

3 copies

GROSSE délivrée

le 08/09/2025

à la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES

COPIE délivrée

le 08/09/2025

à

Rendue le HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 25 Août 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

La SNC MARIGNAN AQUITAINE

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 7]

prise en son établissement régional situé

[Adresse 1]

prise en la personne de son Directeur de Région, Monsieur [O] [S], domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence “GREEN GARDEN” située [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 août 2025, la SNC MARIGNAN AQUITAINE a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de :

— lui voir enjoindre de procéder ou faire procéder, à ses frais, à toute mesure de nature à faire cesser l’empiétement constitué par l’apposition d’une ventouse extérieure d’évacuation de chaudière sur le pignon sud-ouest de l’immeuble en surplomb du terrain propriété de la SNC MARIGNAN AQUITAINE, dans un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant 90 jours, et au besoin avec toutes voies d’exécution de droit ;

— le voir condamné à démolir et supprimer la ventouse extérieure d’évacuation de chaudière apposée sur le pignon sud-ouest de l’immeuble en surplomb du terrain propriété de la SNC MARIGNAN AQUITAINE, dans un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant 90 jours, et au besoin avec toutes voies d’exécution de droit ;

— le voir condamné au paiement de la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Elle expose au soutien de ses prétentions qu’elle réalise en qualité de maître d’ouvrage une opération immobilière consistant en la construction de 42 logements collectifs, la réhabilitation d’une maison en établissement recevant du public et la réalisation d’un parc de stationnement, sur un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 11] qui est, à ce jour, occupé par un hangar à usage d’imprimerie. Elle précise que le terrain d’assiette du projet est situé à l’angle de la [Adresse 13] et de la [Adresse 12], à proximité de plusieurs immeubles dont la résidence GREEN GARDEN, édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9]. Elle explique que suite à l’obtention du permis de construire lui permettant d’exécuter son projet, elle est devenue propriétaire du terrain d’assiette. Elle fait valoir que les constats préventifs réalisés par Monsieur [C], suite à une ordonnance prononcée le 13 mars 2025 par la présente juridiction, ont permis de démontrer l’appartement n° 103 de la résidence GREEN GARDEN, au niveau du mur pignon sud-ouest, dispose d’une chaudière murale avec un tuyau de ventilation et d’évacuation des gaz brûlés traversant ce mur et sur lequel est posée une ventouse empiétant en surplomb sa propriété. Elle précise que la construction immobilière qu’elle projette prévoit justement que des bâtiments s’implantent au droit de ce mur pignon et qu’en conséquence, il est nécessaire que cette ventouse soit démolie ou déplacée. Elle indique avoir procédé à des démarches amiables afin de faire cesser cette situation, sans succès.

En réplique, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN a demandé à la présente juridiction de :

— débouter la SNC MARIGNAN AQUITAINE de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions.

— A défaut fixer un délai de trois mois pour retirer la ventouse à compter de la justification par la SNC MARIGNAN AQUITAINE de la réalisation des mesures préconisées par Monsieur [C] dans son rapport avant la mise en oeuvre des travaux de démolition et de construction à proximité du mur pignon S-O de la résidence GREEN GARDEN.

— dire ne pas y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

— condamner la SNC MARIGNAN AQUITAINE au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil, outre aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, il conteste l’empiétement allégué en demande, indiquant que Monsieur [C] n’était pas mandaté pour apprécier l’éventualité d’un empiétement, ajoutant qu’il ne dispose pas des compétences techniques en la matière. Il fait en outre valoir que la SNC MARIGNAN AQUITAINE ne justifie d’aucun bornage amiable ou judiciaire de nature à rendre incontestable l’emplacement exact de la limite divisoire qu’elle estime être empiétée. Elle indique encore s’interroger sur la découverte par la SNC MARIGNAN AQUITAINE de l’existence de cette ventouse alors que son projet a été conçu depuis plus ou moins trois ans. Elle estime que si la condamnation sollicitée par la requérante devait être accueillie, un délai raisonnable pour qu’elle s’exécute devrait être fixé puisque la ventouse en question doit permettre l’évacuation des gaz brûlés du système de la chaudière d’un lot privatif ce qui nécessitera de modifier le système actuel et de réaliser des travaux importants aux frais de la copropriété. Elle s’oppose en tout état de cause au prononcé d’une astreinte.

L’affaire, évoquée à l’audience du 25 août 2025, a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

La SNC MARIGNAN AQUITAINE sollicite en l’espèce la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO FRANCE AQUITAINE, à démolir et supprimer la ventouse extérieure d’évacuation de chaudière apposée sur le pignon sud-ouest de l’immeuble en surplomb du terrain propriété de la SNC MARIGNAN AQUITAINE, dans un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant 90 jours, et au besoin avec toutes voies d’exécution de droit.

Il résulte des éléments versés au débat, et notamment du procès-verbal de bornage du 28 novembre 2024 établi contradictoirement entre les parties et dressé par Monsieur [J], ainsi que des conclusions de Monsieur [C], expert judiciaire, dans son rapport d’expertise, outre des photographies qui y sont jointes, qu’il n’est pas contestable qu’est apposé sur le mur pignon Sud-Ouest de la résidence GREEN GARDEN édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], un élément s’apparentant à une ventouse extérieure d’évacuation de chaudière, en surplomb du terrain appartenant à la SNC MARIGNAN AQUITAINE, cadastré section [Cadastre 10].

Cet empiétement est constitutif d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en enjoignant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN de procéder ou faire procéder, à ses frais, à toute mesure de nature à le faire cesser et, en conséquence, en le condamnant à démolir et supprimer la ventouse objet du litige.

Il résulte toutefois des débats que les échanges entre les parties à ce sujet n’ont été engagés que peu de temps avant la délivrance de l’assignation au défendeur ; que celui-ci a pour autant déjà entrepris des démarches en obtenant un devis le 7 août 2025 de l’entreprise [K] et qu’il doit en outre obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’il ne saurait être condamné à procéder au retrait de la ventouse dans un délai de cinq jours à compter de la signification de la présente décision, manifestement insuffisante et qu’il convient en conséquence de lui accorder un délai de trois mois, conformément à sa demande, délai à l’issue duquel l’astreinte sera applicable.

La demande du Syndicat des copropriétaires, tendant à voir dire que le délai de trois mois commencera à courir à compter de la justification par la SNC MARIGNAN AQUITAINE de la réalisation des mesures préconisées par Monsieur [C] dans son rapport avant la mise en oeuvre des travaux de démolition et de construction à proximité du mur pignon S-O de la résidence GREEN GARDEN, ne peut par contre prospérer, dès lors que lesdites préconisations ne sont pas suffisamment précises pour pouvoir s’assurer de leur exécution et constituer le point de départ d’un délai, dont le non respect fera courir une astreinte à la charge du défendeur.

Le Syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

L’équité imposant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la demande formée par la SNC MARIGNAN AQUITAINE sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ENJOINT au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN de procéder ou faire procéder, à ses frais, à toute mesure de nature à faire cesser l’empiétement constitué par l’apposition d’une ventouse extérieure d’évacuation de chaudière sur le pignon sud-ouest de l’immeuble en surplomb du terrain propriété de la SNC MARIGNAN AQUITAINE, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois ;

CONDAMNE en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN à démolir et supprimer la ventouse extérieure d’évacuation de chaudière apposée sur le pignon sud-ouest de l’immeuble en surplomb du terrain propriété de la SNC MARIGNAN AQUITAINE, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,