COUR D’APPEL DE [Localité 20]

TOTAL COPIES 8

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

5

COPIE EXPERT

2

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 24/03470 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCEF

Pôle Civil section 1

Date : 18 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [M] [U] épouse [N]

née le 07 Juin 1978 à [Localité 21], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Y] [U] gestionnaire de patrimoine

né le 05 Avril 1981 à [Localité 20], demeurant [Adresse 13]

Madame [K] [U]

née le 21 Août 1976 à [Localité 20], demeurant [Adresse 5]

Madame [Z] [S] veuve [KR] représentée par madame [M] [N] et M [Y] [U] selon jugement du 23/11/23 juge tutelles de [Localité 26]

née le 08 Janvier 1947 à [Localité 24] MAROC, demeurant [Adresse 19]

Monsieur [J] [N]

né le 17 Mai 1971 à [Localité 27] (78), demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [CT] [G]

né le 13 Mars 1967 à [Localité 18] (84), demeurant [Adresse 3]

Madame [XN] [W], [O] [L] épouse [G]

née le 12 Novembre 1973 à [Localité 26] (34), demeurant [Adresse 3]

Madame [JF] [G] épouse [B]

née le 17 Mai 1965 à [Localité 17], demeurant [Adresse 6]

Madame [E] [C] [D] [G] épouse [HH]

née le 25 Mars 1956 à [Localité 28], demeurant [Adresse 11]

Madame [Z] [X] [G] épouse [SG]

née le 02 Novembre 1959 à [Localité 28], demeurant [Adresse 8]

Madame [I] [CE] [G] veuve [H]

née le 12 Octobre 1954 à [Localité 28], demeurant [Adresse 9]

Madame [X] [R] [G] épouse [RL]

née le 22 Juin 1961 à [Localité 29], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Cyril CARRIERE de la SCP LIDA-CARRIERE, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

SA GAN ASSURANCES inscrite au RCS de [Localité 22] sous le numéro 542 063 797 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

Compagnie d’assurance MIC INSURANCE COMPANY RCS [Localité 22] 885 241 208 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.assureur COULEUR FACADE, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Celine ALCALDE de la SELARL DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de MONTPELLIER,

M^e Armelle BOUTY-DUPARC, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. MT, immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le n° 421797788, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 25]

représentée par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Romain LABERNEDE

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 07 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 12 décembre 2024, mis à disposition par anticipation au 18 Novembre 2024

JUGEMENT : rédigé et signé par Christine CASTAING, première vice présidente et le greffier et mis à disposition le 18 Novembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 5 mars 2018 passé en l’étude de Me [WT] [MO], notaire à [Localité 23], Monsieur [CT] [G] a vendu à Madame [Z] [KR] veuve [U], Madame [K] [U], Madame [M] [U] épouse [N] et Monsieur [Y] [U] une maison de village située sur la commune de [Adresse 30], cadastrée Section AI n°[Cadastre 10] Lieudit [Adresse 7], d’une contenance de 86 ca.

Autorisés par ordonnance présidentielle du 18 juin 2024, par assignation à jour fixe délivrée le 20 juin 2024, les consorts [U], Madame [Z] [KR] veuve [U] étant représentée par [M] [N] et [Y] [U] selon habilitation conférée par jugement du juge des tutelles de SETE du 23 novembre 2023, ont fait appeler à comparaître devant le tribunal judiciaire de ce siège M. [G] [CT], Mme [L] [XN] épouse [G], Mme [G] [JF] épouse [B], Mme [G] [E] épouse [HH], Mme [G] [Z] épouse [SG], Mme [G] [I] veuve [H], Mme [G] [X] épouse [RL] afin notamment de voir prononcer la résolution et, à défaut la nullité, de la vente intervenue le 5 mars 2018, et obtenir la restitution du prix et de toutes les sommes engagées au titre de cette vente, ainsi que la réparation de l’ensemble des préjudices subis.

Ils exposent notamment avoir mis en cause l’ensemble des parties signataires de l’acte de vente ou citées par celui-ci, cette vente intervenant suite à une donation faite de son vivant, le 21 décembre 1994, par la mère de Monsieur [CT] [G], Madame [E] [DK] veuve [G], à savoir en leur qualité de conjointe du vendeur pour Madame [XN] [L], en qualité de donatrice pour Madame [XX] [DK] veuve [G], décédée le 9 mars 2019, en leur qualité d’héritiers réservataires pour Madame [I] [G], Madame [IK] [G], Madame [Z] [G], Madame [X] [G], Madame [T] [G] et Madame [IC] [G], et en qualité de conjoint de l’acquéreur pour Monsieur [J] [N].

Autorisés par ordonnance du 18 juillet 2024, les consorts [G] ont assigné à jour fixe par exploit du 19 juillet 2024 afin d’appel en cause la Société MT, intervenue pour effectuer des travaux de façade avant la vente en 2016 et son assureur le GAN.

Par acte en date du 26 août 2024, la Compagnie GAN a fait assigner la Société MIC INSURANCE COMPAGNIE en sa qualité d’assureur de la Société COULEUR FAÇADE, n’ayant plus d’existence légale, intervenue en sous-traitance de la Société MT, afin notamment qu’elle la relève et garantisse de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

A l’audience du 2 septembre 2024 à laquelle les trois affaires ont été appelées, la jonction a été prononcée et l’instance unique n° RG 24-3470, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

Dans leurs dernières écritures communiquées par voie électronique le 23 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [U], au visa de l’article 16 du Code de procédure civile, des articles 1641 et suivants et 1130 et 1137 du Code civil, demandent au tribunal de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— Juger recevable l’action des consorts [U],

— Juger toutes les pièces versées aux débats, dont le rapport d’expertise de Monsieur [A] [YS] et le rapport d’expertise du Cabinet AMIEX opposables à Monsieur [CT] [G], ainsi qu’aux autres parties à l’instance

En conséquence,

— Débouter les consorts [G], ainsi que toute autre partie de leurs demandes tendant à voir organiser une expertise judiciaire avant dire droit, et plus généralement de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre des consorts [U],

— Prononcer la résolution et, à défaut la nullité du contrat de vente immobilière intervenue le 5 mars 2018 selon acte notarié de Maître [WT] [MO], notaire associé membre de la Société Civile Professionnelle SCP [MO] & SCHRBERICH à POUSSAN (Hérault), entre Monsieur [CT] [G] (Vendeur) et Madame [K] [U], Madame [M] [U], épouse [N], Monsieur [Y] [U], Madame [Z] [KR] veuve [U] (acquéreurs), du bien susvisé

— Juger que le jugement à intervenir prononçant la résolution ou la nullité de ce contrat de vente immobilière sera opposable aux autres parties visées à l’acte du 5 mars 2018, à savoir : en qualité de conjointe du vendeur : Madame [XN] [L], en qualité de donatrice : Madame [TS] [DK] veuve [G], semble-t-il décédée le 9 mars 2019 ou à ses ayants-droits, en leur qualité d’héritiers réservataires pour Madame [I] [G], Madame [IK] [G], Madame [Z] [G], Madame [X] [G], Madame [T] [G] et Madame [IC] [G], et en qualité de conjoint de l’acquéreur pour Monsieur [J] [N],

— Conditionner la restitution par les consorts [U] du bien immobilier désigné ci-dessus à l’entière restitution, par Monsieur [CT] [G], du prix d’acquisition du bien, soit 163.100 €, et des frais et émoluments afférant a cette acquisition tels que déterminés ci-après,

— Condamner [CT] [G] à verser à Mesdames [Z] [KR] veuve [U], [M] [U] épouse [N], [K] [U] et [Y] [U] les sommes suivantes :

. 163.100 euros au titre de la restitution du prix de vente,

. 6.900 euros au titre de la commission de l’agence immobilière,

. 9.146 euros au titre des droits de mutations

. 12.263,34 euros au titre des frais notariés,

. 1.993 euros au titre des taxes foncières des années 2021, 2022 et 2023

. 9.938,11 euros au titre des frais de relogement de Mme [KR] de décembre 2022 à novembre 2023,

. une indemnité mensuelle de 950 € courant de décembre 2023 jusqu’a la totale restitution par lui du prix de vente de l’immeuble ainsi que des frais et émoluments afférant a cette vente

. 660 euros au titre des frais d’expertise privée du cabinet AMIEX,

. 4.575,76 euros au titre des frais d’expertise privée de Monsieur [A] [YS]

. 10.000 euros au titre du préjudice moral subi

SubsidiairementEt si le Tribunal estimait que les pièces versées aux débats, dont les rapports d’expertise du cabinet AMIEX et de Monsieur [YS] ne permettent pas de l’éclairer suffisamment,

Ordonner avant dire droit une expertise judiciaire, aux frais avancés de M. [CT] [G]

En toute hypothèse- Assortir le jugement de l’exécution provisoire de droit,

— Condamner [CT] [G] à verser à Mesdames [Z] [KR] veuve [U], [M] [U] épouse [N], [K] [U] et [Y] [U] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [G] au visa des articles 1130, 1137, 1353 et 1641 du Code civil, 1792 et suivants du Code civil, 16, 122 et 123, 514 et 514-1 du Code de procédure civile et 331 et 367 du Code de procédure civile, demandent au tribunal de :

A titre principal, JUGER inopposable aux consorts [G] le rapport d’expertise privé du cabinet AMIEX

JUGER inopposable aux consorts [G] le rapport d’expertise privé de M. [A] [YS],

En conséquence,

JUGER que les consorts [U] ne rapportent pas la preuve du bien fondé de leurs prétentions à l’encontre de Monsieur [CT] [G] aux fins d’annulation de la vente selon acte authentique du 5 mars 2018,

DEBOUTER les consorts [U] de l’intégralité de leurs fins et prétentions à l’encontre de Monsieur [CT] [G] et de Madame [XN] [L] épouse [G], Madame [JF] [G] épouse [B], Madame [Z] [G] épouse [SG], Madame [I] [G] veuve [H], Madame [E] [G] épouse [HH] et Madame [X] [G] épouse [RL]

A titre subsidiaire, METTRE hors de cause Madame [XN] [L] épouse [G], Madame [JF] [G] épouse [B], Madame [Z] [G] épouse [SG], Madame [I] [G] veuve [H], Madame [E] [G] épouse [HH] et Madame [X] [G] épouse [RL],

Sur la demande des consorts [U] au titre des vices cachés,

DECLARER irrecevable l’action des consorts [U] fondée sur l’article 1641 du Code civil au titre des vices cachés comme étant prescrite

JUGER que le lien de causalité direct et certain entre les désordres apparues selon les consorts [U] en 2022 et l’existence de fissures remontant à 2010 n’est pas démontré compte tenu des événements retenus en catastrophe naturelle survenus sur la commune de [Localité 28] en 2018 et 2019 et leur incidence possible,

DEBOUTER les consorts [U] de leurs fins et prétentions,

Sur la demande des consorts [U] au titre du dol,

JUGER que l’existence d’un dol qu’aurait commis Monsieur [G] lors de la vente de l’immeuble n’est pas établie,

DEBOUTER les consorts [U] de leurs fins et prétentions à l’encontre de Monsieur [CT] [G] au titre du prétendu dol qu’ils lui reprochent,

A titre très subsidiaire, JUGER que la société MT et le GAN ASSURANCES, en sa qualité d’assureur décennal et en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL MT, devrons relever et garantir Monsieur [CT] [G] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en raison des travaux de ravalement,

CONDAMNER la SARL MT et le GAN ASSURANCE au paiement du coût des travaux de reprise des désordres évoqués les consorts [U]

DEBOUTER la SARL MT et le GAN de leurs fins et prétentions à l’encontre des consorts [G],

DEBOUTER MIC INSURANCE de toutes fins et prétentions à l’encontre des consorts [G],

Avant dire droit, ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission notamment de procéder à l’évaluation du coût des travaux de reprise des fissures non traitées lors du ravalement du 2 février 2016, et le coût des travaux de reprise des désordres consécutifs notamment sur le carrelage intérieur,

A titre infiniment subsidiaire, ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer la date d’apparition et l’origine des désordres et ce, aux frais avancés de M. [CT] [G]

A titre très infiniment subsidiaire, ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En toute hypothèse, DEBOUTER les consorts [U] ou toute autre partie de toutes fins et prétentions contraires aux demandes des consorts [G], notamment au titre de l’annulation de la vente et subsidiairement au titre de la demande d’expertise,

CONDAMNER les consorts [U] à payer à Madame [XN] [L] épouse [G], Madame [JF] [G] épouse [B], Madame [Z] [G] épouse [SG], Madame [I] [G] veuve [H], Madame [E] [G] épouse [HH] et Madame [X] [G] épouse [RL] la somme de 1.000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les consorts [U] à porter et payer à Monsieur [CT] [G] la somme de 1.000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER les consorts [U] aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL MT demande au tribunal, au visa de l’article 30-5 du décret 55/22 du 4 janvier 1955, de l’article 122 du Code de Procédure Civile et des articles 1101 et suivants, 1231-1 et suivants et 1792 et suivants du Code Civil, de :

— Déclarer irrecevables les consorts [U] en leurs demandes,

— Les condamner à payer la SARL MT la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du

Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Subsidiairement, – Accueillir avant dire droit sur le fond du litige la demande d’expertise judiciaire des consorts [G] au contradictoire de l’ensemble des parties au litige,

— Compléter la mission de l’expert des chefs de mission suivants :

• Examiner et décrire les désordres affectant l’immeuble objet du litige,

• Rechercher les causes et origines des désordres affectant l’immeuble objet du litige,

• Préciser s’ils ont pour cause déterminante les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols apparus sur la Commune de [Localité 28] tels que visés dans les arrêtés de catastrophes naturelles publiés au Journal officiel depuis 2016, ou plus largement sont en lien avec ces derniers,

• Préciser si les désordres affectant l’immeuble objet du litige sont liés aux travaux de ravalement de façade réalisés en 2016,

• Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de déterminer les responsabilités encourues,

Plus subsidiairement, – Débouter les consorts [G], et tous autres, de tous leurs chefs de demande à l’encontre de

la SARL MT,

— Les condamner à payer la SARL MT la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du

Code de Procédure Civile, ainsi qu‘aux entiers dépens,

Plus subsidiairement encore, Si par impossible la juridiction de céans devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la SARL MT, et ce faisant juger que les travaux réalisés par la SARL MT sont à l’origine de toute ou partie des désordres affectant l’immeuble objet du litige,

— Condamner alors la Compagnie GAN ASSURANCE à mobiliser ses garanties et ce faisant à relever et garantir la SARL MT de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Plus subsidiairement enfin, Si par impossible la juridiction de céans devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la

SARL MT et mettre à couvert la responsabilité de la Compagnie GAN,

— Condamner alors la Société MIC INSURANCE COMPAGNIE à relever et garantir la SARL MT de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 3 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la Compagnie d’assurances GAN ASSURANCE, au visa des articles 122 du Code de procédure civile, 30-5 du décret 55/22 du 4 janvier 1955, 1792 et 1231-1 du code civil, demande au tribunal de :

— DECLARER Madame [M] [N], Monsieur [Y] [U], Madame [K] [U], Madame [Z] [KR] veuve [U], Monsieur [J]

[N] irrecevables en leurs demandes à défaut de les avoir publiées ;

— DECLARER Mesdames [Z] [G], [X] [G], [I] [G], [E] [G], [JF] [G], [XN] [G] et Monsieur [CT] [G] irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité à agir;

En toute hypothèse : – DEBOUTER Mesdames [Z] [G], [X] [G], [I] [G], [E] [G], [JF] [G], [XN] [G], Monsieur [CT] [G] et la SARL MT ou toute autre partie de leurs demandes en garantie à l’encontre du GAN ;

— CONDAMNER MIC INSURANCE à relever et garantir indemne la SA GAN ASSURANCE de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

— JUGER que les opérations d’expertise qui pourraient être ordonnées se dérouleront à son contradictoire ;

— CONDAMNER les consorts [G] et MIC INSURANCE à payer à la SA GAN ASSURANCE une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et dépens.

— ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 11 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la Compagnie d’assurances MIC INSURANCE COMPANY, en sa qualité d’assureur de la société COULEUR FACADE, au visa des articles 16 et 122 du Code de Procédure Civile, article 30-5 du décret 55/22 du 4 janvier 1955, article 1792 et 1231-1 du code civil, demande au tribunal de :

A titre principal, -DECLARER Madame [M] [N], Monsieur [Y] [U], Madame [K] [U], Madame [Z] [KR] veuve [U], Monsieur [J]

[N] irrecevables en leurs demandes ;

— DECLARER Mesdames [Z] [G], [X] [G], [I] [G], [E] [G], [JF] [G], [XN] [G] et Monsieur [CT] [G] irrecevables en leurs demandes ;

— DECLARER en conséquence sans objet les appels en garantie formés à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY ;

Subsidiairement, – DEBOUTER les consorts [G], la SARL MT, le GAN ou toute autre partie de toute demande dirigée à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY ;

Très subsidiairement, En cas de condamnation à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY au titre du préjudice de jouissance allégué, DIRE ET JUGER que celle-ci sera fondée à déduire et opposer à toute partie le montant de sa franchise contractuelle soit 1.500 € ;

En tout état de cause, – CONDAMNER tout succombant à payer à la société MIC INSURANCE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens,

— ECARTER l’exécution provisoire de droit, la nature de l’affaire n’exigeant pas une exécution immédiate du jugement.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience collégiale du 7 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date avancée au 7 novembre 2024 par mise à disposition au greffe

MOTIF DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger» lorsqu’elles développent en réalité des moyens, qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I . SUR LA PROCÉDURE

Sur la recevabilité des demandes des consorts [P]

L’article 122 du Code de Procédure Civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il ressort de l’article 30-5 du décret 55/22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées »

L’absence de publication susvisée constitue une fin de non-recevoir au sens de cet article 122.

Pour autant, les consorts [U] ayant justifié de la publication de leur assignation, il convient, en application de l’article 126 du même code, du fait de la régularisation intervenue, d’écarter l’irrecevabilité soulevée.

Sur la recevabilité des demandes des consorts [G]

Les assureurs GAN et MIC soulèvent l’irrecevabilité des demandes des consorts [G] à l’encontre de la société SARL MT et de son assureur, soutenant qu’ils n’ont pas qualité à agir sur le fondement de la garantie décennale à leur encontre puisqu’ils ont vendu l’immeuble sur lequel ont été réalisés les travaux, transférant de ce fait le bénéfice de l’action décennale au profit des nouveaux propriétaires.

Le maître de l’ouvrage conserve le droit d’agir s’il fait la démonstration d’un préjudice personnel et d’un intérêt direct et certain à agir à l’encontre des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Alors que l’action principale des acquéreurs est fondée sur la garantie des vices cachés et vise à obtenir la résolution de la vente, la question de l’intérêt à agir des consorts [G] implique l’analyse des responsabilités du constructeur MT et de son sous-traitant dans le cadre des travaux intervenus avant la vente et de leur lien avec les désordres invoqués par les requérants.

Un examen de fond apparaît donc nécessaire.

Par ailleurs, il est manifeste que les pièces produites par les acquéreurs au titre des éléments probants sont largement débattues et contestées.

Les parties défenderesses critiquent la valeur des pièces sur lesquelles sont fondées les allégations des consorts [V] « de prétendus défauts d’exécution des travaux de ravalement réalisés en 2016 » comme étant des rapports d’expertise privés et non contradictoires.

La question de la prescription de l’action au titre des vices cachés implique la détermination de la date d’apparition des vices rédhibitoires et nécessite également l’examen des rapports produits.

Il y a donc lieu au préalable, dans le cadre des demandes des consorts [U], de statuer sur les demandes d’opposabilité de ces rapports et d’expertise judiciaire.

II . SUR LES DEMANDES DES REQUERANTS

A titre principal, les époux consorts [U] sollicitent la résolution de la vente fondée sur l’existence de vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil, invoquant les désordres affectant l’immeuble apparus courant de l’été 2022, caractérisés par un phénomène de fissuration sur les façades extérieures, ainsi qu’au droit du carrelage du séjour et des cloisons intérieures.

Ils indiquent avoir mandaté un premier expert privé, le Cabinet AMIEX, afin de recueillir son analyse sur l’origine et la gravité de ces désordres. Le cabinet AMIEX a visité les lieux le 28 octobre 2022 puis remis un rapport le 3 novembre 2022.

Ils exposent que « afin de consolider cette première analyse technique », ils ont mandaté un deuxième expert, saisissant à cette fin Monsieur [A] [YS], « inscrit sur la liste des experts judiciaires près la Cour d’appel de Montpellier et la Cour administrative d’appel de Toulouse ».

Ils soutiennent que « Monsieur [YS] a suivi une méthodologie de travail particulièrement précise et complète l’ayant conduit :

d’une part, à prendre connaissance de l’ensemble des pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, dont notamment plusieurs reportages photographiques réalisés au cours des années 2010 à 2023

d’autre part, à visiter les lieux en présence de toutes les parties, dont Madame [G], épouse et représentant de l’ancien propriétaire, accompagnée de son conseil technique, le cabinet SARETEC.

en n, à mettre l’immeuble en observation pendant plusieurs mois afin de pouvoir observer l’évolution des fissures »,

établissant son rapport le 5 janvier 2024.

Ils concluent à l’opposabilité des rapports produits, celui du Cabinet AMIEX daté du 3 novembre 2022 et de M. [YS] daté du 5 janvier 2024.

A – Sur l’opposabilité des rapports amiables

Les consorts [G] soutiennent qu’un rapport d’expertise privé ne peut pas à lui seul conduire à la condamnation d’une partie qui n’a pas pu assister aux opérations d’expertise et qu’une décision ne peut pas se fonder exclusivement sur un rapport non contradictoire et même si la partie à laquelle le rapport est opposé y a été appelée.

La question de la valeur probante des rapports est distincte de celle de leur opposabilité.

L’article 16 du code de procédure civile, qui impose au juge d’observer lui-même le principe du contradictoire, ne constitue pas un obstacle au fait de retenir un rapport d’expertise privé puisqu’il lui permet de retenir dans sa décision les explications et les documents invoqués ou produits par les parties « si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

Le fait que ces rapports n’aient pas été établis contradictoirement ne fait pas obstacle à leur utilisation à titre de preuve dès lors qu’ils sont soumis à la libre discussion des parties.

Il ne peut être valablement contesté que toutes les pièces produites par les requérants, dont les rapports du cabinet AMIEX et de Monsieur [YS], ont été régulièrement communiquées aux consorts [G] ainsi qu’à toutes les parties appelées en cause et que toutes ont pu débattre devant le Tribunal du contenu de ces pièces dans le respect du contradictoire.

Les rapports du Cabinet AMIEX et de M. [YS] seront dès lors déclarés opposables aux parties en cause.

B – Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’immeuble objet du litige est une maison ancienne, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée.

Sont invoqués par les requérants 5 fissures, parmi lesquelles les 2 fissures affectant la terrasse, visibles aux dires des acquéreurs au jour de la vente mais pas dans leur ampleur, outre des infiltrations qui auraient été dissimulées par le vendeur M. [CT] [G], qui rendent le bien impropre à sa destination.

S’il conteste avoir indiqué à la société MT que les fissures étaient non évolutives et non infiltrantes, propos objet de la plainte déposée, M. [CT] [G], dans son attestation du 3 août 2024, « atteste que les fissures présentes sur la façade et qui étaient porteuses d’une jauge avant le ravalement de façade (intervenu en février 2016) dataient des années 1998/1999 ».

Il conteste la préexistence des mêmes fissures dont il aurait eu connaissance, y compris dans leur ampleur, avant la vente et la dissimulation reprochée par la réalisation du ravalement de la façade.

Il fait également état de nouveaux désordres, notamment les fissures sur le carrelage, qui n’existaient pas lors de la vente et ce dans un contexte de 4 épisodes de catastrophe naturelle survenus sur la commune de [Localité 28] postérieurement à la vente.

Il indique que les 2 experts privés font état d’un problème de stabilité de l’assise des fondations et d’une absence de dilatation entre l’immeuble des consorts [U] et les autres bâtiments mitoyens, sans se prononcer sur l’incidence de ces épisodes de catastrophe naturelle sur la solidité du bâtiment et des bâtiments voisins.

La société MT soutient quant à elle que c’est nécessairement en parfaite connaissance de cause que Monsieur [G] a fait réaliser les travaux de ravalement de la façade de l’immeuble, alors qu’il avait fait placer des jauges quelques années auparavant par un expert et que cet expert lui avait en amont apporté toute information utile, l’intervention n’étant que cosmétique.

Le rapport d’expertise privé du Cabinet AMIEX du 3 novembre 2022 conclut à « la présence de fissures et de lézardes sur les façades de la villa (…) qui du fait de leur amplitude sont réputées infiltrantes »

Il contient des constats, sans analyse technique des causes, même si sont évoqués la nature du sol argileux et les phénomènes de sécheresse.

Le « rapport de consultation » de M. [YS], daté du 5 janvier 2024 mentionne la mission confiée par les requérants relative au caractère structurel des fissures, la solidité ou l’impropriété et la préexistence des fissures à la vente.

M. [YS] a posé des jauges qu’il a relevées pendant 6 mois mais n’indique pas avoir effectué des investigations techniques au titre des causes des désordres structurels, hormis un passage de caméra dans une canalisation.

Les indications quant à la similitude des fissures apparaissant sur des photographies GOOGLE MAP de 2010, 2012 et celles constatées apparaissent approximatives (« fissure similaire à proximité à un mètre à gauche »).

Alors qu’il évoque un affaissement du contrefort extérieur à l’angle de la maison, outre une absence de joints dilatation entre deux bâtiments, les incidences de la nature du sol et des épisodes de sécheresses ayant donné lieu à des arrêtés de catastrophe naturelle ne sont pas évoquées.

En l’état, le tribunal s’estime insuffisamment éclairé notamment sur la date d’apparition des désordres, leur origine, sur les liens entre les fissures en façade avec d’une part les désordres intérieurs et d’autre part les travaux de ravalement de façade réalisés.

Une expertise judiciaire sera dès lors ordonnée avant dire droit, dans les termes du dispositif ci-après.

Cette mesure sera ordonnée aux frais avancés de M. [CT] [G], qui la sollicite à titre subsidiaire, le tribunal tirant ultérieurement toutes conséquences d’une absence de consignation.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes, y compris de mise hors de cause des consorts [G] hors M. [CT] [G].

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics par décision contradictoire, rendue avant dire droit, par mise à disposition au greffe ;

ÉCARTE l’irrecevabilité tirée de la non publication de l’assignation ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ;

ORDONNE une expertise et commettons pour y procéder :

[F] [PH]

Architecte DPLG expert près la Cour d’appel d'[Localité 15]

( 04.90.43.82.73 ; 06.58.36.87.07 ; [Courriel 16])

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et aura pour mission, les parties régulièrement convoquées et connaissance prise des documents et pièces par elles produits, de :

— entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ;

— entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ;

— visiter et décrire les lieux litigieux ;

— établir la teneur et la chronologie des travaux réalisés tant avant la vente à l’initiative des vendeurs (par eux même ou par des locateurs d’ouvrage) qu’après la vente par les acquéreurs ;

— fournir, pour les travaux réalisés par des locateurs d’ouvrage, les éléments de fait propres à apprécier l’existence et la date d’une réception, expresse ou tacite, et, à défaut, fournir tous éléments permettant de prononcer une réception judiciaire en indiquant la date à retenir et les réserves éventuelles à préciser, pour chacun des travaux ;

— déterminer l’existence des malfaçons, désordres, non-conformités, non-réalisations et autres incidents de construction, ainsi que les vices expressément invoqués dans l’assignation ou des conclusions ultérieures et les pièces qui y sont jointes et les documents auxquels ces écritures se réfèrent ;

— les examiner, les décrire et préciser leur nature ;

— déterminer leur date d’apparition et leur importance (degré de gravité, désordre généralisé…) ;

sur les liens entre les fissures en façade et d’une part les désordres intérieurs et d’autre part les travaux de ravalement de façade réalisés.

— donner tous éléments permettant de déterminer si ces vices étaient apparents au jour de la vente ou s’ils sont apparus postérieurement ;

* dans le premier cas, dire s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non professionnel et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ou si celui-ci en avait été informé ;

* dans le second cas, dire s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés par les acquéreurs ;

— donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer si le vendeur pouvait avoir connaissance des vices de la chose au jour de la vente, dans ce cas, donner tous éléments de nature à permettre de déterminer s’il pouvait légitimement penser que le vice avait été efficacement réparé, notamment eu égard au ravalement effectué en février 2016 ;

— en rechercher les causes et origines et donner tous éléments d’information permettant de déterminer s’ils ont eu pour cause déterminante (et non exclusive) un ou plusieurs des événements climatiques survenus antérieurement à 2022 ayant donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle ;

— déterminer s’il existe un lien entre les fissures en façade et d’une part les désordres intérieurs et d’autre part les travaux de ravalement de façade réalisés ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les pourcentages de responsabilité encourus ;

— donner tous éléments permettant de déterminer :

* si les dommages constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils sont de nature à le rendre impropre à sa destination ;

* si les vices/désordres constatés sont de nature à rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix ;

— décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise des désordres/vices de nature à remédier de manière pérenne aux dommages et à y mettre fin, en distinguant, si un lien est retenu, les travaux de ravalement effectués en 2016,

donner son avis sur leur coût, si possible à l’aide de devis présentés par les parties, ainsi que leur durée normalement prévisible ;

— analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant et donner notamment son avis sur la moins-value éventuelle causée par les vices à l’immeuble ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir un dommage aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— rédiger une conclusion qui reprendra, poste par poste, sans procéder par renvois, le résultat de ses investigations ;

— plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige ;

— s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part au moins un mois auparavant de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection ;

Dit que l’expertise aura lieu aux frais avancés de M. [CT] [G] qui consignera avant le 7 janvier 2025, par règlement à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus fixé, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit que, s’il estime insuffisant la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours ;

Dit que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport ;

Dit que l’expert se conformera pour l’exécution de son mandat aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, devra faire connaître aux parties qui en feront la demande lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, le programme de ses investigations et l’évaluation aussi précise que possible du montant prévisionnel de ses frais et honoraires et communiquera directement le rapport de ses opérations à chacune des parties et et en déposera un exemplaire sous forme numérique (rapport et annexes) au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier et ce, avant le 7 juillet 2025 ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour remplacer par ordonnance l’expert empêché ou refusant, soit à la requête de la partie la plus diligente, soit d’office, d’une part, et assumer le contrôle de la mesure d’instruction, d’autre part ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 2 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE