N° RG 22/08963 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XF2X

7E CHAMBRE CIVILE

INCIDENT

FIXATION D’UN CALENDRIER DE PROCÉDURE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

50F

N° RG 22/08963

N° Portalis DBX6-W-B7G-XF2X

AFFAIRE :

[R] [T]

[Z] [M] épouse [T]

C/

SAS HUMAN IMMOBILIER

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Le DIX NEUF DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame MURE, Vice-Président, Juge de la mise en état de la 7e chambre civile,

assistée de Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier,

L’affaire évoquée à l’audience d’incident du 10 Octobre 2025 a été mise en délibéré au 12 Décembre 2025, délibéré prorogé au 19 Décembre 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [T]

né le 03 Juin 1961 à [Localité 8] (HAUTS DE SEINE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Z] [M] épouse [T]

née le 04 Août 1981 à [Localité 10] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/08963 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XF2X

DÉFENDERESSE

SAS HUMAN IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne BOURSE DE L’IMMOBILIER prise en son établissement secondaire sis [Adresse 2] et en son siège social

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 13 février 2015, Madame [Z] [M] épouse [T] et Monsieur [R] [T] ont acquis, dans le cadre d’un investissement locatif, par l’intermédiaire de la SAS HUMAN IMMOBILIER, au prix de 487 000 euros, un immeuble situé au [Adresse 1], comprenant six studios et un appartement au 3e étage donnés en location.

Exposant avoir appris postérieurement à la vente que l’immeuble était impropre à la mise en location, en raison du non-respect de la réglementation quant à la surface habitable des studios, de la présence de plomb et d’anomalies affectant l’électricité, et reprochant à l’agent immobilier, mandataire du vendeur, d’avoir manqué à son devoir d’information, par acte du 16 novembre 2022 les époux [T] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bordeaux la SAS HUMAN IMMOBILIER en indemnisation sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Par conclusions incidentes notifiées par voie électronique les 28 avril 2023 et 18 avril 2025, la SAS HUMAN IMMOBILIER demande au juge de la mise en état de déclarer irrecevable comme étant prescrite l’action des époux [T] tant pour le défaut de mise en garde allégué pour les anomalies dénoncées dans le constat de risque d’exposition au plomb et dans le diagnostic électrique du 16 juillet 2014, que pour le défaut de conseil tenant à la surface habitable des logements, et de les condamner solidairement à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que les acquéreurs ont eu connaissance ou auraient dû avoir connaissance des problématiques liées au plomb et à l’électricité dès la signature du compromis de vente le 24 octobre 2014, auquel ont été annexés les diagnostics mentionnant ces anomalies, également annexés à l’acte authentique de vente du 13 février 2015, de sorte qu’à la date de l’assignation, le 16 novembre 2022, la prescription de cinq ans applicable à l’action en responsabilité d’un agent immobilier était acquise. Elle ajoute que les époux [T] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une problématique de surface habitable pour les logements nécessitant la réalisation de travaux et qu’ils ont eu connaissance ou auraient dû avoir connaissance de la surface de l’appartement du troisième étage lors de sa relocation en 2015, puisque que le contrat de location devait mentionner la surface habitable. Elle soutient que le protocole d’accord signé avec M. [X], locataire de l’appartement du 3e étage, le 15 mars 2022 constitue un aveu extrajudiciaire de la connaissance par les acquéreurs des désordres depuis plus de cinq années.

Par conclusions incidentes notifiées par voie électronique le 06 octobre 2025, les époux [T] demandent au juge de la mise en état de déclarer recevable comme non prescrite leur action et de condamner la SAS HUMAN IMMOBILIER à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir que, lors de l’acquisition de l’immeuble, l’agent immobilier ne les a pas informés de l’indication des métrés dans les annexes du contrat de vente, qu’ils ont donc pris connaissance par le courrier recommandé du 27 juillet 2021 adressé par le service [Localité 7] Métropole de l’irrégularité des surfaces louées sous plafond, et qu’au terme du protocole transactionnel signé avec leur ancien locataire, M. [X], il est mentionné le défaut et le non-fonctionnement du chauffage de son logement depuis six ans, et non des anomalies de conformité de la surface de son logement pour la mise en location. Ils ajoutent avoir eu connaissance du risque présenté par la présence de plomb à la lecture du diagnostic du 18 novembre 2021, plus alarmiste que celui annexé au compromis de vente. Ils concluent qu’en leur qualité de profanes de l’immobilier, ils ne pouvaient prendre connaissance des diagnostics figurant au compromis de vente dès lors que la SAS HUMAN IMMOBILIER ne les a pas mis en garde à ce sujet de sorte qu’ils ont eu connaissance des vices affectant l’immeuble en mai 2021 et qu’à la date de leur assignation, le 16 novembre 2022, leur action n’était donc pas prescrite.

MOTIFS

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il s’en déduit que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Ch. mixte, 19 juillet 2024, pourvois n° 22-18.729 et 20-23.527).

En l’espèce, aux termes de leur assignation, les époux [T] demandent l’indemnisation de leur préjudice financier, composé du coût des investigations et travaux de mise en conformité de l’immeuble, de la perte des loyers subie depuis mars 2021 et de l’indemnité versée à titre transactionnel suivant protocole d’accord du 15 mars 2022 au locataire de l’appartement du 3e étage aux fins de réparation de son préjudice de jouissance pour dysfonctionnement du chauffage depuis 6 ans et infiltrations, l’ensemble faisant suite au courrier qui leur a été adressé par [Localité 7] METROPOLE le 27 avril 2021, leur impartissant de réaliser dans les trois mois des travaux remédiant aux désordres constatés le 19 avril 2021 par l’inspecteur de salubrité du service santé et environnement. Ils reprochent à ce titre à l’agent immobilier, mandataire du vendeur en charge de la négociation des termes, prix et conditions de la vente, de ne pas les avoir informés de la non-conformité de l’immeuble à sa mise en location et plus précisément d’une part, du risque d’exposition au plomb et des anomalies de l’installation intérieure d’électricité et d’autre part, du non-respect des dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatives à la surface habitable, qu’il convient d’analyser successivement.

S’agissant de la présence de plomb, il résulte des pièces produites que le 24 octobre 2014, en présence de M. [R] [T] qui a signé l’acte et dont il est mentionné qu’il est membre du collège de la [9] autorité de santé, un compromis de vente de l’immeuble litigieux aux demandeurs a été reçu par Maître [I] [K], notaire à [Localité 7], qui a expressément mentionné en page 10 de l’acte que le constat de risque d’exposition au plomb effectué le 16 juillet 2014 dans le cadre de la vente a été annexé à l’acte, que suivant les conclusions de ce document mentionnées en gras dans l’acte authentique “il a été mis en évidence la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur” et que l’acquéreur a alors déclaré “avoir parfaite connaissance du détail et des conclusions de ce constat demeuré ci-joint et annexé après mention, avoir été averti que lorsqu’il existe, comme c’est le cas, un risque d’exposition au plomb, les travaux destinés à éradiquer la présence de plomb doivent alors être effectués aux frais du propriétaire, avoir été informé de l’obligation qui lui incombe de communiquer aux occupants du bien dont il s’agit, et à toute personne physique ou morale appelée à effectuer les travaux dans ledit bien, le rapport sus-visé”. Le dit constat, versé aux débats par l’agent immobilier, montre que, notamment, des mesures de plomb se sont révélées à deux endroits distincts supérieures ou égales au seuil 3. S’il résulte du constat de risque d’exposition au plomb réalisé le 18 novembre 2021 à la demande des époux [T] des mesures de concentration en plomb plus importantes que celles résultant du constat du 16 juillet 2014 annexé au compromis, il est néanmoins constaté que l’acte de vente du 13 février 2015 vise en pages 20 et 21 le dit constat de 2014, annexé, outre l’avertissement, notamment, que pour toute mesure égale ou supérieure à 3, il y a obligation réglementaire d’effectuer des travaux pour supprimer l’exposition au plomb et obligation de transmettre une copie complète du rapport aux occupants et aux personnes effectuant des travaux dans le bien. C’est donc au plus tard depuis le 13 février 2015 que les demandeurs ont connaissance de la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur et nécessitant l’engagement de travaux, de sorte qu’ayant dû avoir connaissance à la fois du fait générateur, du dommage allégué à ce titre et du lien de causalité entre eux à cette date, soit plus de cinq ans avant l’introduction de l’instance le 16 novembre 2022, les époux [T] sont irrecevables en leur demande à titre, leur action étant prescrite.

Le compromis de vente, en page 11 (contrôle de l’installation intérieure d’électricité), et l’acte de vente du 13 février 2015, en page 23, renvoient également à l’état annexé des installations électriques réalisé le 16 juillet 2014, dont l’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance et dont l’acte de vente stipule expressément qu’il “révèle que l’installation intérieure comporte une ou des anomalie(s) pour laquelle il est (…) vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) représente(nt)”. Aux termes de ce document, produit par l’agent immobilier, il est constaté les anomalies suivantes : le dispositif assurant la coupure d’urgence est placé à plus de 1,80 m du sol fini et n’est pas accessible au moyen de marches ou d’une estrade, inadéquation entre l’emplacement du matériel électrique et celui de la douche ou baignoire, des enveloppes de matériels sont manquantes ou détériorées, des conducteurs isolés ne sont pas protégés mécaniquement, l’installation électrique comporte des connexions dont les parties actives nues sous tension son accessibles, l’installation comporte des matériels électriques vétustes. Il y est également indiqué la réglementation applicable et les travaux de nature à remédier aux anomalies relevées. Ainsi, les époux [T] connaissaient ou devaient à tout le moins connaître au plus tard le 13 février 2015, date de l’acte de vente, les anomalies de l’installation électrique présentant un danger pour les personnes et contre lesquelles ils reprochent désormais à l’agent immobilier de ne pas les avoir mis en garde, les anomalies constatées postérieurement sur le bien étant par hypothèse indifférentes à l’engagement d’une telle responsabilité. Leur action, formée plus de cinq ans après cette date, est donc prescrite.

S’agissant du dommage allégué résultant du non-respect des dispositions relatives à la surface habitable des appartements loués, dont l’analyse du bien-fondé ne relève pas de l’appréciation du juge de la mise en état, la promesse de vente précitée et l’acte authentique de vente du 13 février 2015 ne contiennent aucune disposition portant sur la surface de la pièce principale ou la surface habitable des six studios et de l’appartement cédés. De même, le descriptif sommaire des pièces établi par la BOURSE DE L’IMMOBILIER avant la vente exprime des surfaces supérieures à neuf mètres carrés. Il en résulte, à défaut pour la SAS HUMAN IMMOBILIER de rapporter la preuve d’un point de départ de la prescription antérieur, le protocole d’accord du 15 mars 2022 ne comportant aucune mention de cette non-conformité et le contrat de bail de l’appartement du 3e étage signé en 2015 n’étant pas produit, que c’est par la communication le 27 avril 2021 aux demandeurs du rapport de visite de l’inspecteur de salubrité du service santé et environnement de [Localité 7] communiqué que les époux [T] ont pu savoir que l’appartement du 3e étage ne pouvait être donné en location à défaut de comporter pièce de neuf mètres carrés sous deux mètres vingt de hauteur sous plafond. Dès lors, l’action des époux [T] à l’encontre de la SAS HUMAN IMMOBILIER fondée sur la responsabilité délictuelle pour défaut d’information au titre du non-respect des dispositions relatives à la surface habitable des logements loués, qui a été introduite dans les cinq ans à compter du 27 avril 2021, n’est pas prescrite et sera déclarée recevable.

Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, par ordonnance contradictoire rendue publiquement par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE les demandes en indemnisation de Mme [Z] [T] et de M. [R] [T] du dommage résultant du risque d’exposition au plomb et des anomalies constatées sur l’installation intérieure d’électricité irrecevables ;

DÉCLARE la demande en indemnisation de Mme [Z] [T] et de M. [R] [T] du dommage résultant du non-respect des dispositions relatives à la surface habitable des logements loués recevable ;

PROPOSE le calendrier de mise en état suivant :

15/05/2026 + IC aux défendeurs à défaut clôture partielle

09/10/2026 + IC aux demandeurs à défaut clôture partielle

05/03/2027 + IC aux défendeurs à défaut clôture partielle

09/07/2027 + IC aux demandeurs à défaut clôture partielle

OC 23/09/2027

PLAIDOIRIE 10/11/2027 à 09 HEURES 30 (JUGE UNIQUE)

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Juge de la mise en état de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT